Правовой режим пользования жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности

Содержание права собственности на жилое помещение. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными ЖК РФ.

К обязанностям собственника относится, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, бремя содержания принадлежащего ему жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 30 ЖК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В ЖК РФ (ч. 1 ст. 31) определен круг лиц, которые признаются членами семьи собственника жилого помещения. К ним относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Впервые в жилищном законодательстве определены обязанности члена семьи собственника жилого помещения (ч. 2-3 ст. 31 ЖК РФ). Они обязаны прежде всего использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Помимо этого дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Законом о внесении изменений в ГК РФ изменен п. 2 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Вместе с тем отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Как предусматривает п. 3 ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Иначе, чем в ранее действовавшем законодательстве, решается вопрос о правах бывших членов семьи собственника жилого помещения. В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи его собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленным решением суда, принятым с учетом вышеприведенных условий, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается при отсутствии иного соглашения между собственником и данным гражданином. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника либо, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

В соответствии со ст. 19 Закона о введении ЖК РФ действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ).

В ЖК РФ более детально урегулированы отношения по обеспечению жилищных прав собственника жилого помещения, возникающие при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате государственной регистрации такого решения по заявлению органа, принявшего решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если вышеуказанным соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения, который может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого дома уведомления.

В ЖК РФ впервые регулируются вопросы, связанные со сносом аварийного многоквартирного дома. Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является основанием предъявления органом, принявшим соответствующее решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, изъятию подлежит каждое жилое помещение в многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, с соблюдением всех вышеприведенных правил, кроме правила об уведомлении собственника жилого помещения о принятом решении и его государственной регистрации (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В дополнение к другим вопросам, связанным с пользованием жилыми помещениями, составляющими частный жилищный фонд, в ЖК РФ регулируется такой вопрос, как пользование жилыми помещениями, предоставленными по завещательному отказу (ст. 33).

В ЖК РФ также содержится норма о пользовании жилым помещение на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34).

В случае если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда о сохранении за ним как за бывшим членом семьи собственника жилого помещения права пользования данным помещением, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения, также вправе назначить ему разумный срок для проведения ремонта жилого дома.

Защита собственником своих прав. ГК РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301). Согласно п. 1 ст. 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка), согласно ст. 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает иные последствия такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Названное правовое регулирование отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников, а также защиты нравственных устоев общества, а потому не может рассматриваться как чрезмерное ограничение права собственника имущества, полученного добросовестным приобретателем, поскольку собственник обладает правом на его виндикацию у добросовестного приобретателя по основаниям, предусмотренным п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ. Кроме того, собственник, утративший имущество, обладает иными предусмотренными гражданским законодательством средствами защиты своих прав.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ[24] Закон о регистрации прав на недвижимость дополнен ст. 31.1 следующего содержания:

«Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности нажитое помещение:

1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации».

Тем же федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ ст. 33 Закона о регистрации прав на недвижимость дополнена п. 9 следующего содержания:

«9. Предусмотренные статьей 33.1 настоящего Федерального закона положения о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности нажитое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 1 января 2005 года», т. е. после вступления Закона о регистрации прав на недвижимость в силу.

Из содержания новой ст. 33.1 Закона видно, что государство принимает на себя обязанность возмещать ущерб, причиненный утратой жилого помещения собственнику, в тех случаях, когда эта утрата произошла не по вине самого собственника, а по вине лица, произведшего отчуждение данного жилого помещения без согласия собственника. Аналогичную обязанность государство возложило на себя и в отношении лишившихся жилого помещения добросовестных приобретателей. При этом ущерб возмещается в пределах указанной в приведенной статье суммы и лишь в тех случаях, когда в течение длительного периода времени невозможно его взыскание по вынесенному ранее решению суда.

Распоряжение общим имуществом собственников в многоквартирном доме. В ст. 36 ЖК РФ определен круг объектов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. К такому имуществу относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в таком доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции указанного дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в этом доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Из приведенной нормы следует, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, не должны нести расходы, связанные с формированием указанного земельного участка. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

ЖК РФ определяет, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади данного помещения. Вместе с тем в соответствии со ст. 15 закона о введении ЖК РФ данное правило применяется, если принятым до вступления его в силу решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение в таком доме. При переходе этого права доля нового собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме равна доле предшествующего собственника (ст. 37 ЖК РФ).

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.

Статьей 39 ЖК РФ, которая определяет порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, предусматривается, что бремя расходов на содержание этого имущества несут собственники помещений в указанном доме. Доля же обязательных расходов на содержание данного имущества определяется долей в праве общей собственности на него. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ.

Отдельно в ЖК РФ регламентируется определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. В соответствии со ст. 41 ЖК РФ собственнику жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество в такой квартире. Эта доля пропорциональна доле площади принадлежащего собственнику жилого помещения в коммунальной квартире. При продаже собственником в коммунальной квартире принадлежащей ему комнаты остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК.

В соответствии со ст. 43 ЖК РФ собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание этого имущества, бремя которых несет собственник комнаты в такой квартире, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме. К его компетенции относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ).

В ст. 45 ЖК РФ определен порядок проведения данного общего собрания. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых ими решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в этом доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50 % голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Правом голосования на общем собрании по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Непосредственно же голосование может осуществляться указанными лицами как лично, так и через своего представителя.

Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в таком доме, за исключением предусмотренных п. 1 и 3

ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее 2/3 голосов. Решения общего собрания оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня.

Решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в этом доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников в данном доме и доступном для собственников помещений в нем, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Решение общего собрания, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе оспорить в суде решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком оспаривании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

В связи с занятостью собственников помещений в многоквартирном доме и другими причинами не всегда целесообразно проведение общего собрания с явкой указанных собственников. Учитывая это, законодатель предусмотрел возможность проведения общего собрания в форме заочного голосования. В соответствии со ст. 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования — передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

Отметим, что владение жилым помещением на праве собственности возлагает на собственника достаточно много обязанностей по содержанию данного имущества.

4.2.