Метод остатка

Последовательность применения метода остатка:

расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;

расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;

расчет стоимости неизвестной компоненты;

определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного участка.

Il = Vl • Rl,

где 1L - годовой доход, относимый к земле; VL— стоимость земли; RL - ставка капитализации для земли.

Ib = Io - IL ,

где Jh, - годовой доход, приходящийся на здание; Jo - общий годовой доход, приносимый собственностью.

л, Ib Vb"

Rb

где Vn, - стоимость здания; Rn - ставка капитализации для зданий.

V = VL + Vb,

где V - стоимость собственности. Аналогично применяются:

метод остатка для земли - когда стоимость здания можно определить достаточно точно;

метод остатка для собственного капитала - если возможно определить срок ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга;

метод остатка для заемного капитала - когда известна стоимость собственного капитала.

В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия дан-ных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.