<<
>>

2.2. Развитие ипотечного кредитования в ОАО КБ «Региональный кредит»

Результаты ипотечного кредитования в 2007 году.

В рейтинге крупнейших ипотечных банков России ОАО КБ «Региональный кредит» в 2007 году занял 69 место.[10]

Рис 7.

Динамика роста ипотечного кредитного портфеля за 2007 год

Из динамики роста ипотечного кредитного портфеля видно, что с января 2007 года по январь 2008 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился более чем в 3 раза. Динамику чистого прироста кредитного портфеля представлена на рисунке 8.

Рис 8. Чистый прирост ипотечного кредитного портфеля за 2007 год

Рассмотрим особенности рынка недвижимости Томска

Региональные рынки недвижимости могут значительно отличаться друг от друга. Это связано со спецификой социально-экономического развития региона, с особенностями географического положения и прочими условиями развития того или иного региона. Соответственно, можно выделить ряд особенностей рынка жилья в Томской области:

1. Особенность Томска в том, что он является студенческим городом: в вузах города учится более 100 тысяч человек. Поэтому традиционно осенью, с приездом учащихся, начинается оживление рынка недвижимости, сопровождаемое резким повышением спроса на одно-, двухкомнатные квартиры, преимущественно в центральных районах – Кировском и Советском. А весной и летом обычно на рынке недвижимости наблюдается некоторое затишье. Однако в последнее время на всех сегментах рынка наблюдалась устойчивая тенденция роста покупательского спроса и его преобладания над предложением в течение всего года.

Следовательно, можно сделать вывод, что главным образом растет инвестиционный спрос на жилые помещения, т.е. спрос на жилье как на способ вложения капитала. Такая ситуация становится понятна если учесть тот факт, что большинство приезжих студентов предпочитают не покупать квартиры, а снимать их на довольно длительный срок.

Поэтому, граждане, имеющие возможность приобрести квартиру за наличные либо в кредит, имеют возможность получения дополнительного дохода, сдавая эту квартиру. Более того, доход, получаемый от сдачи квартиры внаем, может быть использован для выплаты ипотечного кредита, полученного для приобретения этой же квартиры.

Т.е. миграционный фактор является одним из ключевых в формировании спроса на рынке жилья Томской области[11]

2. Бурное развитие ипотеки. За последние годы в Томске были востребованы кредиты не только на первичное, но и на вторичное жилье.

По сообщению Федеральной антимонопольной службы (УФАС) России по итогам проведенного исследования объем ипотечного жилищного кредитования в Томской области в 2007 году вырос в 3,6 раза – до 2 млрд. 267 млн. 575 тыс. рублей.

«В 2007 году в Томской области произошел взрывной рост количества выданных кредитов, при этом срок и процентная ставка по кредитам у наиболее крупных игроков на рынке существенно не менялись», - говорится в выводах исследователей.

Ключевыми факторами роста объемов ипотечного кредитования специалисты УФАС называют улучшение общеэкономического состояния региона, а также выход на рынок области Сбербанка России, не предоставлявшего до 2006 года ипотечные кредиты.

В ходе исследования изучалась информация о кредитах, предоставляемых на приобретение жилья с залогом данного жилья, с залогом иной недвижимости, другие кредиты на приобретение жилья с 2005 по 2007 год. Так, в 2005 году всего ипотечных кредитов было выдано на сумму 362 млн. 740 тыс. рублей; в 2006 году – 636 млн. 178 тыс. рублей (175% к уровню прошлого года), в 2007 году – 2 млрд. 267 млн. 575 тыс. рублей (рост в 3,6 раза). Всего кредитов на покупку жилья в 2005 году было выдано на сумму 419 млн. 24 тыс. рублей; в 2006 году – 681 млн. 711 тыс. рублей (163%); в 2007 году – 3 млрд. 124 млн. 204 тыс. рублей (рост в 4,6 раза).

На рынке ипотечного кредитования Томской области в 2005 году действовали 7 банковских учреждений, в 2006 году – 11, в 2007 году – 15.

Вместе с тем, по словам представителя УФАС, основным ограничением для выхода кредитных организаций на региональный рынок ипотеки остается отсутствие у банков «длинных» пассивов, что, свою очередь, усугубляется трудностями с рефинансированием выданных ипотечных кредитов.

На территории Томской области рефинансирование ипотечных кредитов осуществляется через регионального оператора ОАО «АИЖК» – ОАО «РИАТО». В программе рефинансирования задействовано 3 банка, которые в 2005-2007 годах выдали ипотечные жилищные кредиты на сумму 1 млрд 587 млн 848 тыс. рублей.[12]

3. Томский строительный рынок монополизирован. Ведущие игроки томского строительного рынка – «Томская домостроительная компания» (ТДСК) и «СУ-13». Между тем лицензию на строительство в области имеют 1040 фирм, в которых занято около 20 тысяч человек. Но лишь около десятка строительных организаций занимают более или менее значимое положение на рынке. В их числе «Спецстроймонтаж», «Газхимстройинвест», «СУ-3», «Монолит» и др. Оба крупных томских застройщика ориентируются в большей мере не на точечную, а на комплексную застройку микрорайонов. В любом случае, монополизация строительного рынка ведет к росту цен на жилье.

4. Областные производители отрасли промышленных материалов не могут обеспечить в полном объеме строительный комплекс необходимыми материалами. Поэтому строительные организации вынуждены приобретать некоторые виды строительных материалов, таких как нерудные и кровельные материалы, цемент, предметы домоустройства за пределами Томской области. В связи с этим за последние годы наметился рост стоимости ввозимых материалов, что в конечном итоге повлияло и на стоимость недвижимости.

5. В ряде районов Томской области нефтедобыча является единственной рентабельной отраслью. Да и в целом, экономика Томской области во многом зависит от состояния мирового и внутреннего нефтяных рынков. Поэтому большое влияние на развитие рынка недвижимости оказывает приток нефтедолларов в экономику региона.

6. Особенностью рынка недвижимости Томска также является превышение цен вторичного жилья над первичным, что связано с трудностями получения ипотечного кредита для приобретения новостройки, в результате цены на вторичное жилье перегреваются.[13]

Обзор рынка недвижимости за январь 2008г. Несмотря на долгие праздники, в январе квартиры в Томске вновь подорожали.

Индекс цены повысился на 5% по сравнению с декабрем 2007 года[14].

На графике видно, что кривая, описывающая общее движение цен на жилую недвижимость в г. Томске, двигалась вверх на протяжении всего 2007 года. Каждый месяц отмечался небольшой рост цен, но к концу года темпы роста увеличились.

Традиционно, январь характеризуется стагнацией на рынке недвижимости. Однако начало 2008 года принесло новый скачок цен. Специалисты ЗАО «Агентство недвижимости Алатарцева» отмечали нетипично высокую для начала года активность покупателей и продавцов на рынке недвижимости в январе.

Рис 9. Динамика цен на жилую недвижимость 2007-2008 гг.[15]

В Томске в 2007 году цены демонстрировали более серьезную динамику роста, чем в предыдущем году. «Однозначно можно сказать о том, что в 2007 году динамика роста цен была более яркой, изменение цен в 2006-м и 2007 годах отличаются практически в два раза (за 2006 год цены выросли на 27%)», — говорит эксперт. В 2007 году цены на вторичном рынке в среднем выросли на 54,7%, на первичном рост стоимости квадратного метра не перешел рубеж 40%, увеличение составило 38,5%. Если говорить об усредненном индексе недвижимости, учитывающем изменение цен любого жилья (вторичного и первичного), то с 30 тыс. руб. в начале года цена «ушла» до 44 тыс. в конце года, таким образом, изменение индекса составило 46,6%».

Динамика цен по секторам недвижимости в течение года не была равномерной: в начале года (январь-март) наиболее значительный рост демонстрировали малогабаритные гостиничного типа (45%) и стандартные (типовые) 1-комнатные квартиры (около 25%). Скромнее (до 20%) подорожали 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Усредненный показатель прироста цен за I квартал составил от 4 тыс. до 5 тыс. руб. за кв. м.

Показатели летнего времени также были достаточно существенными: цена по отношению к зимним месяцам увеличилась на сумму от 3 тыс. до 4,5 тыс. за кв. м. Цены поднимались до 39,5 тыс.

руб. за кв. м.

Изменение цен осенью и зимой 2007 года было более равномерным, чем весной и летом, с плавным уменьшением роста к концу года. Усредненный индекс недвижимости показал прирост на 4,5 тыс. руб. по отношению к ценам летнего сезона.

«Если говорить об особенностях этого года, то оптимизм в отношении ставок по ипотечным программам, увеличение платежеспособного спроса, связанного с увеличение доходов населения, — все это привело к значительному росту цен практически во всех секторах недвижимости. Кардинально динамика изменилась только после кризисных явлений в США, но уменьшение роста цен произошло довольно плавно», - говорит эксперт.

Особенностью этого года, по мнению эксперта, стало значительное подорожание в секторе малогабаритного жилья. Учитывая то обстоятельство, что таких квартир в настоящее время строится очень мало, изменение коснулось практически только вторичного жилья.

Другим лидером удорожания на рынке оказались 4-комнатные типовые квартиры (от 74 до 80 кв. м), рост до 78,1% за год. В секторе новостроек таких квартир возводится чрезвычайно мало, а потребность в них есть. Таким образом, рынок сигнализирует, что в этом секторе наметился дисбаланс спроса и предложения. Сектор 2-комнатных типовых квартир (прежде всего панельные 75-й серии) демонстрирует завидное постоянство, и в 2006-м и 2007 годах увеличение за год составило 37,1%.

Кроме того, эксперт отмечает, что превышение спроса на недвижимость над предложением влияет на повышение цен, и строители зачастую могут диктовать условия: «В ряде случаев строительные компании, учитывая неудовлетворенный спрос населения, сознательно придерживают продажу определенных квартир, зная о том, что эти квартиры пользуются повышенным спросом и будут куплены на тех условиях и тогда, когда это выгоднее всего для застройщиков. Косвенно о «диктате» застройщиков свидетельствует и увеличение фактов продажи квартир с проектными характеристиками, не соответствующими реальным размерам. Строители, навязывая свои условия договора, делают для участника долевого строительства весьма сложной или вовсе невозможной компенсацию за непостроенные строителями квадратные метры.

В договоре долевого участия эти метры есть, а при составлении техпаспорта на квартиру БТИ их «не находит». Потери иногда составляют несколько сотен тысяч рублей».

На сегодняшний день квадратный метр в панельной новостройке типовой планировки с отделкой «под ключ» стоит от 44,2 тыс. до 47,5 тыс. руб. в 1-комнатных квартирах, 39–40 тыс. руб. — в 2-комнатных, и 35 тыс. руб. — в 3-комнатных.

Цена квадратного метра в кирпичной новостройке спального или периферийного района Томска начинается от 34 тыс. руб. и доходит до 50 тыс. руб. в центре города. Квартиры с отделкой «под ключ» дорожают в среднем на 5–7 тыс. за «квадрат». Стоимость элитного жилья находится — 50–75 тыс. руб. за кв. м.

Стоимость типовых 2-комнатных (75-я серия, 86-я серия, 67-я серия и т. п.) — от 40 тыс. руб. до 45 тыс. руб. за кв. м, 2–3-комнатных улучшенных характеристик и элитных — от 45 тыс. руб. до 67,5 тыс. руб. Крупногабаритные квартиры улучшенных характеристик и элитное жилье, таунхаусы, особняки в центре города — от 67,5 тыс. руб. до 80 тыс. руб. за «квадрат».

Многие домостроительные компании стали напрямую работать с банками, так ТДСК работает со следующими банковским кредитными организациями[16]:

- ОАО «Региональное ипотечное агентство Томской области»;

- томский региональный филиал «РОСБАНКА»;

- томский филиал Московского банка реконструкции и развития;

- АБ «Газпромбанк» (ЗАО);

- ОАО "УРАЛСИБ", филиал в г. Томске;

- ВТБ 24

Следует отметить, что в такой ситуации когда цены на жилье растут более чем на 20%, ипотека даже является выгодной для населения, так как альтернативная стоимость жилья все время повышается, а заемщик выплачивает ипотечный кредит по цене приобретения недвижимости. Однако вопрос остается о темпе роста доходов граждан, который значительно ниже темпов роста на жилье. Для банков такая ситуация также является негативной, так как снижается доля потребителей данного кредитного продукта.

<< | >>
Источник: Неизвестный. Маркетинг ипотечных кредитов на примере ОАО КБ «Региональный кредит». Дипломная работа. Томск - 2008. 2008

Еще по теме 2.2. Развитие ипотечного кредитования в ОАО КБ «Региональный кредит»:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -