3.2 Направления развития ипотечного кредитования

С принятием Закона Республики Беларусь от 20 июня 2008 г. "Об ипотеке" создана правовая база для функционирования ипотеки. При этом необходимо отметить, что и до утверждения Закона банки в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам применяли ипотеку.

Данный Закон создал правовые основы для дальнейшего развития ипотечного кредитования путем конкретизации норм законодательства, возникновения предпосылок для создания институтов классической ипотеки, открывающих банкам путь к рефинансированию через институт закладных, указания особенностей, регулирующих ипотеку различных видов имущества (не только жилья, но и земельных участков, предприятий как имущественных комплексов, капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений).

Мировой опыт свидетельствует, что ипотека выступает существенным фактором экономического и социального развития стран. Ее роль может быть особенно заметна в период выхода из экономического кризиса, так как стимулирует развитие реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства. Ипотечный механизм, интегрирующий финансовый рынок и рынок недвижимости, в состоянии значительно увеличить активы как отдельной семьи, предприятия, так и государства в целом. Кроме того, ипотека, способствуя удовлетворению потребности населения в жилье, дает толчок развитию строительства, производства строительных материалов и конструкций, дорожного и строительного машиностроения и т. д.

Однако в настоящее время, как это было отмечено и на парламентских слушаниях на тему "Состояние и перспективы развития законодательства в сфере жилищного кредитования населения", которые состоялись 25 ноября 2009 г., существует ряд сдерживающих факторов для широкого применения норм Закона как при ипотечном кредитовании строительства или покупки жилья, так и кредитовании иных объектов.

Для более полного использования ипотечного кредитования в Республике Беларусь полагаем, что необходимо принять ряд мер, направленных на совершенствование законодательной базы, обеспечивающих:

- развитие фондового рынка, который оказывает определенное влияние на привлечение долгосрочных денежных ресурсов в банки республики;

- бесспорную защиту прав и интересов кредитодателя, с одной стороны, и формирование механизмов социальной защиты кредитополучателей, с другой стороны;

- упрощение порядка обращения взыскания на недвижимое имущество (предмет ипотеки) и его реализацию, в том числе во внесудебном порядке;

- развитие системы строительных сбережений, вторичного рынка обращения закладных, где закладная будет выступать самостоятельным объектом гражданских прав.

Вместе с тем необходимо отметить, что обеспечение исполнения обязательств с использованием ипотеки в настоящее время широко практикуется банками республики. Однако ввиду понижения платежеспособности субъектов хозяйствования и населения в целом понизился спрос на кредиты, в том числе и на те, целевым назначением которых являлось создание объектов недвижимости, соответственно, уменьшилось количество заемщиков и договоров, обеспечением которых являлась ипотека.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, для того чтобы система ипотечного кредитования в стране заработала в полную силу, необходимо создать соответствующие экономические условия, которые не препятствовали бы ее практическому применению, а также необходим поиск других не менее эффективных технологий привлечения внебюджетных средств в сферу жилищного кредитования. Одним из таких направлений может стать внедрение в нашей стране одноуровневой системы ипотечного кредитования и жилищных строительных сбережений.

В настоящее время в Беларуси еще окончательно не выбрано направление дальнейшего развития системы ипотечного кредитования. Американская двухуровневая система ипотечного кредитования влечет вероятность потери государственного контроля, и, как показывает мировой опыт, ипотечная система без развитого фондового рынка подвержена всевозможным рискам при колебаниях финансового рынка.

Одноуровневая система ипотечного кредитования менее подвержена рискам и получила распространение во многих европейских и азиатских странах, поскольку обеспечивает ограниченность гражданского оборота ипотечных ценных бумаг и развитость системы жилищных строительных сбережений.

Кроме того, очень важно выбрать правильное направление дальнейшего развития жилищного кредитования в нашей республике, так как это окажет существенное влияние на эффективность функционирования ипотеки в стране, ее стабильность, востребованность у граждан и юридических лиц, доступность кредитных ресурсов.

На мой взгляд, следует продолжить формирование в стране эффективной системы жилищного кредитования, ведущими звеньями которой должны стать не только ипотека, но и жилищные строительные сбережения. Банки в этой системе являются одним из ее ключевых институтов, и от результативности их деятельности во многом будет зависеть успех функционирования ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в экономику.

Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому способствует широкое распространение ипотечного кредитования.

Закон Республики Беларусь "Об ипотеке" является правовой основой системы ипотечного кредитования. В целях ее эффективного функционирования необходимо принятие еще ряда законодательных решений, связанных с предоставлением права банкам выселять должников из заложенных жилых помещений; формированием долгосрочных ресурсов; снижением процентных ставок по ипотечным кредитам; уменьшением стоимости жилья; повышением жизненного уровня населения Беларуси и др.

Начнем с последней из перечисленных проблем и, по моему мнению, самой главной.

Стоимость жилья напрямую связана с жизненным уровнем населения. Высокие цены на жилые помещения сужают круг граждан, имеющих реальную возможность использовать ипотечные кредиты для оплаты приобретаемого жилья или на его строительство.

Проблема решается одним из двух путей - либо снизить стоимость одного квадратного метра, используя рыночные, маркетинговые и иные способы, либо принять меры по увеличению заработной платы и пенсий (повысить жизненный уровень населения).

Снижение процентных ставок по кредитам, наличие долгосрочных ресурсов и другие проблемные вопросы деятельности банковской системы требуют своего разрешения и, безусловно, влияют прямо или косвенно на ипотеку в целом и ее отдельные элементы.

Еще одним из существенных факторов, сдерживающих развитие ипотеки, является невозможность банков-кредитодателей выселить из заложенного жилого помещения должников-кредитополучателей при обращении взыскания на это жилое помещение. Отсутствует правовой инструмент, обеспечивающий гарантированность возврата ипотечных кредитов, поэтому в силу этой, а также перечисленных выше и многих других причин активность коммерческих банков в предложении услуг по ипотечному кредитованию стремится к нулю. Хотя проблема выселения должников должна быть в скором времени разрешена в новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, проект которой до апреля 2010 г. должен быть внесен Правительством в Палату представителей Национального собрания Республики Беларусь.

Важнейшим остается вопрос: какой быть ипотеке в Беларуси? От ответа зависит дальнейшее развитие системы ипотечного кредитования, ее надежность и востребованность, доступность кредитных ресурсов, возможность выбора кредитных механизмов и т. д.

В мире доминируют две системы ипотечного кредитования- американская двухуровневая и западно-европейская одноуровневая.

Западноевропейская модель одноуровневой системы ипотечного кредитования менее подвержена рискам и получила распространение во многих европейских и азиатских странах. Важными признаками такой системы являются ограниченность гражданского оборота ипотечных ценных бумаг (в объеме жилищного кредитования составляют около 25-35%) и развитость системы жилищных строительных сбережений.

Для Беларуси предпочтительнее одноуровневая система ипотечного кредитования, в которой присутствуют элементы двухуровневой. Имеется в виду секьюритизация отдельных ипотечных обязательств, способствующая формированию и развитию национального фондового рынка.