3.1 Зарубежный опыт ипотечного кредитования
После финансовых кризисов в Юго-Восточной Азии (1997--1998 гг.) и США (2007--2008 гг.) проблема ипотечного кредитования стала одной из самых дискутируемых. Очевидно, что этот сектор должен более жестко регулироваться.
Мнения ученых суммировал глава исследовательского департамента МВФ Оливье Бланшар: "...Чтобы уменьшить рост цен на жилье, может быть снижено отношение кредита к стоимости жилья" (то есть, возможно, не всегда следует выдавать кредит в размере 100% стоимости жилья).Понятно, что жилье нужно строить в долг. В нашей стране более половины кредитов населения - это кредиты, выданные на строительство или покупку жилья (более 8 трлн. руб. с 2004 г., ежегодный прирост -50%). Вместе с тем кредиты не должны увеличивать спрос и взвинчивать цены на жилье, как это было во всем мире, да и в Беларуси в канун кризиса.
В будущем регулятор, скорее всего, с помощью нового обязательного норматива по ипотечным кредитам и облигациям, выпущенным на их основе, новых методик оценки ипотечных рисков научится ограничивать " ипотечный пузырь".
Что касается естественного желания каждой семьи решить свою жилищную проблему, то оно, безусловно, должно быть адекватно доходам. Здесь есть две проблемы: во-первых, в Беларуси среднее соотношение месячной зарплаты и стоимости квадратного метра в три раза хуже, чем требуется по теории; во-вторых, у нас слишком высокая стоимость денег (у Национального банка нет более важной задачи, чем снижение инфляции до 3--4% и, соответственно, стоимости кредита до 6-7%). На их решение должны быть направлены все усилия, а не на поиски "новой ипотечно-эмиссионной алхимии" или "мифических банков капитала". (Любая эмиссия в конечном итоге ведет только к новым долгам перед МВФ или Россией.)
Строить, в том числе и жилье, можно только на сбережения общества. Поэтому повышение нормы сбережений населения - непременное условие развития института ипотеки.
В банках должны храниться не по две месячных зарплаты на одного белоруса, как сегодня, а минимум годовая зарплата на каждого работающего (как в Китае). Необходимо не столько льготировать проценты по кредитам, сколько создавать стимулы к стройсбережениям. Нам давно нужен закон о стройсбережениях, который будет стимулировать родителей, дедушек и бабушек открыть счет и откладывать деньги на будущую квартиру ребенка до его совершеннолетия или до момента вступления в брак. Таким стимулом во всем мире является освобождение средств, направляемых в стройсбережения, от подоходного налога.Стимулировать нужно и строительство жилья для сдачи внаем. Пусть те, у кого есть деньги, строят квартиры, общежития, малосемейки и сдают их в аренду.
Такие доходы можно даже освободить от налогов. Следует также оставить разумный налог на собственность, который будет заставлять сдавать лишнее жилье внаем, а не держать его пустым в ожидании подорожания.
В целом в Республике Беларусь строят немало жилья. И тормозит развитие ипотеки не столько несовершенство законодательства (нужны более простые правила выселения, изъятия заложенной квартиры), сколько недостаточное богатство страны. Убеждена, что если за три следующие пятилетки наша страна выйдет на среднеевропейский уровень благосостояния, то и квадратных метров станет в три раза больше
В Западной Европе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.
По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина.
Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:
1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка);
2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е.
обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.
В современных законодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:
– страховать предмет ипотеки;
– принимать меры для его сохранности;
– сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;
– уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.
Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества.
Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т.п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.
В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства [10, с. 190].