Источники финансирования. Секьюритизация

На сегодняшний день в Российской Федерации, особенно в последние

5 лет, идет активное становление первичного рынка ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых за счет:

- собственных ресурсов крупнейших, в том числе, государственных банков;

- кредитных линий, открытых рядом международных финансовых институтов (Международная финансовая корпорация - МФК, Европейский банк реконструкции и развития и др.);

- рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, основанного на использовании механизма секьюритизации.

В основу Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, определившей стратегию формирования российского института ипотеки, была положена двухуровневая модель функционирования ипотечного рынка.

Данная модель предусматривает максимальное развитие первичного рынка ипотечных жилищных кредитов и постепенный запуск механизмов привлечения долгосрочных ресурсов с финансовых рынков, направляемых на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих населению ипотечные жилищные кредиты.

На состоявшемся в Варшаве в ноябре 2006 года 111 Финансовом конгрессе стран центральной и восточной Европы, посвященном ипотечному жилищному кредитованию, подчеркивалось, что будущее ипотеки существенно зависит от развития механизмов рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты.

Только на этом пути (даже понимая относительную неразвитость инфраструктуры финансового российского рынка) можно решить задачу, поставленную бывшим Президентом Российской Федерации В.В.

Суть функционирования института ипотеки в рамках вышеупомянутой модели состоит:

- в накоплении пула ипотечных жилищных кредитов (пула закладных) на балансах первичных кредиторов или ипотечных кондуитов;

- дальнейшей продажей его компании – агенту (Special Purpose Vehicle, SPV, специальному ипотечному агенту в российской терминологии);

- секьюритизации этого пула и выпуска ипотечных ценных бумаг (вторичных закладных), размещаемых на финансовых рынках (Рис. 5).

Рис. 5 Система рефинансирования ипотечных кредитов.

Секьюритизация представляет собой структурирование финансовых потоков, сформированных платежами по долгосрочным ипотечным кредитам, входящим в этот пул, в транши, являющиеся обеспечением соответствующих выпусков ипотечных ценных бумаг (как правило, старший, мезонинный и младший транши).

Первые два транша свободно размещаются на финансовых рынках. Младший транш, несущий в себе основную часть кредитных рисков (и вследствие этого, обладающий большей доходностью), либо остается на балансах кондуита (или банка-андеррайтера), либо возвращается первичному кредитору, либо приобретаются институциональными инвесторами (крупными страховыми компаниями, пенсионной системой и т.п.).

Развитию механизма секьюритизации должна способствовать работа по стандартизации процедур и механизмов ипотечного рынка, в частности разработка и утверждение типовой формы закладной. Так, в середине декабря 2006 года на расширенном заседании Комитета Ассоциации Российских Банков (АРБ) по ипотечному кредитованию за основу типовой формы закладной была взята закладная, утверждённая Наблюдательным советом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», но доработанная с учетом предложений Минэкономразвития России, Федеральной регистрационной службы, Федеральной службы по финансовым рынкам, банковского сообщества, ипотечных компаний и МФК.

По итогам этого заседания руководителями АРБ, АРБР, НАУИР и АИК были подписаны «Рекомендации о применении типовой формы закладной», которые, после выработки окончательной редакции закладной, направлены для использования Федеральной регистрационной службой.

Принятие подобного документа актуально, так как стандартизация и унификация документов и процедур, используемых при оформлении ипотечных кредитов, является одним из основных условий системы рефинансирования ипотечных кредитов.

Несомненно, секьюритизация – едва ли не наиболее эффективный и распространенный способ фондирования активных операции. Даже крупные банки, готовые финансировать ипотечные операции из собственных средств, рано или поздно достигнут такого объема кредитного портфеля, когда размещение бумаг будет более выгодным, нежели использование пассивов, а «освобождение капитала» позволит существенным образом увеличить объемы кредитования, т.к. применение механизма секьюритизации сделает кредиты более доступными и дешевыми, что привлечет новых заемщиков.[8]