Надежность
Этим объясняется высокая взаимосвязь рынков финансов и недвижимости и высокая степень влияния рынка недвижимости на финансовый сектор и экономику в целом. Данную взаимосвязь и высокую степень влияния рынка недвижимости на финансовый рынок подтверждает тот факт, что все значительные финансовые кризисы, поразившие как мировую экономику в целом (текущий кризис, разразившийся в США в 2007 году), так и отдельные страны и группы стран (в частности японский, азиатский, мексиканский, шведский и ряд других) были спровоцированы, в том числе возникновением дестабилизации (real estate bubble) на определенных локальных рынках недвижимости.
Недавний ипотечный кризис США, вызвавший спад во всей мировой экономике и азиатский кризис, также парализовавший глобальную
экономическую систему и вызвавший российский дефолт 1998 года, были обусловлены, в том числе, спадом на рынке недвижимости отдельных стран. Анализ данных кризисов очень важен для определения фундаментальных причин, вызывающих кризисные явления на рынке недвижимости, которые затем могут трансформироваться в кризис глобальной экономики. На основе данного анализа можно спрогнозировать будущее поведение рынка.
По мнению автора, данная дестабилизация была вызвана значительным притоком инвестиций (в большинстве случаев иностранных), который повлиял на спекулятивный рост цен, привел к перегреву данного рынка и вызвал развертывание кризиса, вызвавшего падение цен и отток инвестиций.
Таким образом, при анализе истории мировых кризисов особое внимание уделяется нескольким вопросам:
причинам возникновения кризисных явлений на рынке недвижимости;
взаимосвязи рынка недвижимости и финансового рынка;
а также методам распространения данных кризисных явлений на экономики других стран и в целом на мировую экономику (определение механизмов трансмиссии).
Развитие кризиса на рынке недвижимости в конкретной стране лежит в основе всех основных кризисов поразивших мировую экономику. В таблице 1.3 перечислены основные финансовые кризисы, происходившие в мировой экономике в последние десятилетия.
Табл.
1.3. Основные финансовые кризисы\r\nСтрана Начало кризиса Пик кризиса Лаг\r\nИспания 1979 1983 4\r\nМексика 1 1982 1984 2\r\nНидерланды 1982 1982 0\r\nКанада 1983 1985 2\r\nИрландия 1985 1986 1\r\nФинляндия 1991 1992 1\r\nЯпония 1992 1996 4\r\nШвеция 1992 1993 1\r\nМексика 2 1994 1996 2\r\nТаиланд 1997 1998 1\r\nМалайзия 1998 1998 0\r\nСША 2007 - -\r\nИсточник: Kaminsky and Reinhart (1999) , Lindgren, Garcia and Saal (1996) , Enoch and Green (1997f и др.Во всех случаях кризису в банковской сфере предшествовал рост, а затем падение цен на недвижимость (как правило, жилую). В большинстве случаев цены возрастали более чем на 20% (без учета инфляции) и падали более чем на 15% за год или два до возникновения финансового кризиса, во время кризиса падение цен продолжалось .
Во всех случаях кризис начинался с ценового пузыря на рынке недвижимости (Real estate bubble). Термин bubble означает временное состояние рынка, при котором наблюдающееся быстрое его развитие не подкреплено фундаментальными факторами и является спекулятивным.
Далее приводится детальный анализ причин возникновения японского кризиса 90х годов, азиатского 1997 года и американского ипотечного кризиса 2007 года. Причины кризисов, его течение и распространение на глобальную экономику существенно различались, тем не менее, данный анализ позволяет
сделать определенные обобщения, которые важны для дальнейшего прогнозирования ситуации.