Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую
1. Комментируемая статья определяет порядок перевода земель из одной категории в другую, т.е. изменения целевого назначения земель.
Статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г.
N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" предусматривает, что отнесение земель или земельных участков в составе таких земель к одной из установленных ЗК категорий земель является обязательным. Земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.Перевод земель из одной категории в другую представляет собой процедуру, результатом осуществления которой является изменение целевого назначения земельного участка вследствие изменения его принадлежности к соответствующей категории земель.
В названном Законе различаются такие понятия, как "перевод земель из одной категории в другую" и "перевод земельных участков из состава земель одной категории в другую". Для перевода земель или земельных участков из одной категории в другую заинтересованное лицо подает ходатайство о переводе в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ст. 2 Закона).
Возможно подать ходатайство о переводе земель из одной категории в другую. Содержание такого ходатайства и состав прилагаемых к нему документов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, или уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в отношении иных земель.
Допускается подача ходатайства о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.
В таком ходатайстве указываются кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок. Определен перечень документов, прилагаемых к ходатайству.Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.
В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо либо к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства. Ходатайство, не подлежащее рассмотрению, подлежит возврату заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин отказа его рассмотрения.
По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе. Акт о переводе либо об отказе в переводе направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня его принятия. Указанный акт может быть обжалован в суд.
В удовлетворении ходатайства о переводе может быть отказано в случаях, если федеральными законами установлены ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрет на такой перевод; наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы; установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
В соответствии со ст. 5 названного Закона перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.
Необходимо отметить, что ч. 4 ст. 9 ГсК не допускает принятия органами государственной власти, органами местного самоуправления решений о переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами*(3).
Действует особый порядок перевода земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов. Согласно ст. 8 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Статья 4.1 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" закрепляет правило о том, что до утверждения генеральных планов городских округов, генеральных планов поселений, схем территориального планирования муниципальных районов, но не позднее 1 января 2010 г. включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном данной статьей, за исключением случаев включения земельных участков в границы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга или исключения земельных участков из границ городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
В случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов. Законами субъектов РФ может быть установлен порядок подготовки и принятия решений о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов и об установлении или об изменении видов разрешенного использования земельных участков.
Особые правила применяются в случаях перевода земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов для создания туристско-рекреационных особых экономических зон. В соответствии со ст. 10 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установление или изменение границ туристско-рекреационной особой экономической зоны, а также включение земельных участков в границы такой зоны является переводом земель из одной категории в другую.
Статья 4 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" предусматривает несколько типов особых экономических зон, одним из которых являются туристско-рекреационные особые экономические зоны. Туристско-рекреационные особые экономические зоны создаются на одном или нескольких участках территории, определяемых Правительством РФ.
На момент создания туристско-рекреационной особой экономической зоны земельные участки, образующие эту зону (в том числе земельные участки, которые предоставлены для размещения и использования объектов инженерной, транспортной, социальной, инновационной и иных инфраструктур этой зоны, объектов жилищного фонда и на которых размещены такие объекты), могут находиться во владении и (или) в пользовании граждан или юридических лиц.
Земельные участки для создания такой особой экономической зоны могут относиться к землям лесного фонда, землям особо охраняемых территорий и объектов, в том числе землям национальных парков. На момент создания туристско-рекреационной особой экономической зоны на земельных участках, образующих эту зону, могут быть расположены объекты, находящиеся в государственной, муниципальной, частной собственности (ст. 5 указанного Закона).Согласно ст. 10 Федерального закона "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" резидент туристско-рекреационной особой экономической зоны вправе осуществлять только туристско-рекреационную деятельность в пределах, предусмотренных соответствующим соглашением. Под туристско-рекреационной деятельностью понимается деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей по строительству, реконструкции, эксплуатации объектов туристской индустрии, объектов, предназначенных для санаторно-курортного лечения, медицинской реабилитации и отдыха граждан, а также туристская деятельность и деятельность по разработке месторождений минеральных вод, лечебных грязей и других природных лечебных ресурсов, их добыче и использованию, в том числе деятельность по санаторно-курортному лечению и профилактике заболеваний, медицинской реабилитации, организации отдыха граждан, промышленному розливу минеральных вод.
2. Учитывая особую важность принадлежности земельного участка к соответствующей категории, п. 2 комментируемой статьи предусматривает случаи, когда категория земель должна указываться в актах исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, а также в иных документах.
В частности, согласно ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся такие сведения об объекте недвижимости, как указание категории земель, к которой отнесен земельный участок.
3. В п. 3 комментируемой статьи установлены правовые последствия несоблюдения требований о порядке перевода земель из одной категории в другую. Нарушение этих требований органом государственной власти или органом местного самоуправления является основанием для признания акта этих органов недействительным.