Статья 11.1. Понятие земельного участка

До последнего времени земельным участком как объектом земельных отношений признавалась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п.

Для того чтобы земельный участок был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, он должен отвечать определенным признакам, которые выработаны в теории земельного права. Основным условием является то, что земельный участок должен быть индивидуализирован. Под индивидуализацией земельного участка понимается выявление таких особых его характеристик, с помощью которых возможно однозначно определить данный участок среди иных земельных участков. Основными признаками земельного участка, с помощью которых осуществляется его индивидуализация, являются местоположение, площадь и границы участка.

Согласно ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

площадь, определенная с учетом установленных требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение;

другие сведения.

В то же время в государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости: ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер); кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого или иного действия с которым (преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (образование объекта недвижимости); адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и т.п.); сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок и др.

Местоположение земельного участка - это его адрес. В соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным приказом Минюста России от 20 февраля 2008 г. N 35, к числу сведений о земельном участке, которые вносятся в Реестр, относится адрес земельного участка. Если такого адреса нет, то в Реестр вносится описание его местоположения (п. 63).

Сведения об адресе земельного участка вносятся в Реестр на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на присвоение адресов земельным участкам.

Если на земельном участке расположен объект недвижимого имущества, в качестве местоположения земельного участка в Реестре указываются наименования субъекта РФ, муниципального образования, населенного пункта, улицы (проспекта, шоссе, переулка, бульвара и т.д.). Если на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, а в отношении территории, в пределах которой расположен земельный участок, не выполнена планировка территории (отсутствуют улицы и т.д.), в качестве местоположения земельного участка в Реестре указываются наименования субъекта РФ, муниципального образования, населенного пункта (при наличии); часть кадастрового квартала, в пределах которой расположен земельный участок (северо-западная, северная, северо-восточная, восточная, юго-восточная, южная, юго-западная, западная или центральная) (п. 68 названного Порядка).

Значение местоположения земельного участка очень велико. Рыночная стоимость земельного участка прямо зависит от его местоположения и ряда иных факторов.

Границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и выполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях.

Согласно п. 7 ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, т.е.

Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном порядке обязательному согласованию с заинтересованными лицами в случае выполнения кадастровых работ (п. 1 ст. 39 названного Закона).

В соответствии с п. 64 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости в Реестр вносятся следующие сведения о местоположении границы земельного участка: список координат (обозначения характерных точек границы земельного участка, описание их закрепления на местности, координаты характерных точек границы земельного участка в метрах с округлением до 0,01 м и с указанием погрешности определения, система координат); кадастровые номера смежных земельных участков; дополнительные сведения, уточняющие описание отдельных частей границы земельного участка (наименования природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения, в том числе линейных объектов, если местоположение отдельных частей границы земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов).

Как предусматривает п. 8 ст. 38 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", площадью земельного участка, определенной с учетом установленных требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Таковы основные способы индивидуализации земельного участка. Понятие "индивидуализация земельного участка" отличается от понятия "идентификация земельного участка". Согласно п. 3 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета (ст. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановкой на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятием с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или иных указанных в ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" сведений об объекте недвижимости.

Если устанавливается дополнительное наименование земельного участка (например, лесной участок, приусадебный земельный участок и т.п.), при внесении сведений о виде земельного участка в Реестре дополнительно указывается такое наименование (п. 67 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости).

Действующее законодательство предусматривает различные виды земельных участков. Так, понятие "лесной участок" аналогично понятию "земельный участок". Согласно ст. 7 ЛК лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в установленном порядке.

В ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" садовый земельный участок определяется как земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок). Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Есть понятие "земельные участки общего пользования". Так, согласно ст. 262 ГК граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пункт 12 ст. 85 ЗК относит к числу земельных участков общего пользования участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Статья 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" определяет понятие "имущество общего пользования". Это имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и т.п.).

ГсК в ст. 1 определяет территории общего пользования как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

В законодательстве используется также понятие "искусственный земельный участок". Так, согласно ст. 11 ВдК на основании решений о предоставлении водных объектов в пользование водные объекты, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, предоставляются в пользование для искусственных островов, искусственных земельных участков на землях, покрытых поверхностными водами. Не требуется заключение договора водопользования или принятие решения о предоставлении водного объекта в пользование в случае, если водный объект используется для создания искусственных земельных участков в морском или речном порту.

Статья 4 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" признает в качестве объекта концессионного соглашения недвижимое имущество, в том числе искусственные земельные участки, предназначенные для создания и (или) реконструкции гидротехнических сооружений портов.

Согласно ст. 12 Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель водного фонда или земельных участков в составе таких земель в другую категорию допускается в случаях изменения русла, границ и иных изменений местоположения водных объектов, в том числе связанных с созданием искусственных земельных участков, при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Существует понятие "фактически используемый земельный участок". Так, согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-I "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК. Главное отличие этого земельного участка от определения земельного участка в ст. 11.1 заключается в том, что в отношении фактически используемого земельного участка не осуществлен государственный кадастровый учет.

Наряду с понятием "земельный участок" используется понятие "единое землепользование". Несколько земельных участков могут быть признаны в качестве "единого землепользования". Так, согласно п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660, несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению их владельца могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

"Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района. Раздел "Земельные участки" ГЗК-1-С.О-05-02-01" предусматривает, что составным земельным участкам присваивается наименование "единое землепользование". Земельным участкам, включаемым в составной земельный участок (единое землепользование), присваиваются следующие наименования. Термин "обособленный участок" используется для обозначения участков, обособленных от других участков, входящих в "единое землепользование". Термин "условный участок" - для смежных участков, входящих в "единое землепользование" и разделяемых между собой условной линией кадастрового деления (п. 6.2.7).

В качестве единого землепользования, например, могут выступать земельные участки под воздушными линиями электропередачи и опорами линий связи. В соответствии с Правилами определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11 августа 2003 г. N 486, обособленные земельные участки, отнесенные к одной категории земель и предназначенные (используемые) для установки опор одной воздушной линии электропередачи (линии связи, обслуживающей электрическую сеть), могут быть учтены в государственном земельном кадастре в качестве одного объекта недвижимого имущества (единого землепользования) с присвоением одного кадастрового номера.

Существуют понятия, которые фактически тождественны понятию "земельный участок". Некоторые виды земель транспорта представляют собой достаточно узкую полосу земли очень большой протяженности, например полосы отвода железных или автомобильных дорог и т.п. Не совсем точно применять термин "земельный участок" в отношении таких земель, учитывая, что их основной отличительный признак - большая протяженность. В отношении данных земель используется термин "полоса отвода".

Наряду с понятием "земельный участок" в законодательстве используется понятие "угодье". Выделяются разные виды угодий. Статья 77 ЗК (см. комментарий) рассматривает сельскохозяйственные угодья как вид земель сельскохозяйственного назначения. В ст. 79 ЗК (см. комментарий) определяются подвиды сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.).

Понятие "угодье" в действующем законодательстве отражает вид функционального использования земельного участка, обусловленный его естественными свойствами и наличием на нем определенных природных ресурсов. С помощью использования данного термина уточняется правовой режим отдельных участков земли.

Отличие понятия "угодье" от понятия "земельный участок" заключается в том, что угодье не индивидуализуется путем определения его местоположения и границ в том же порядке, как и земельный участок. Как правило, угодье является частью самостоятельного земельного участка. Поэтому индивидуализация угодья осуществляется путем индивидуализации всего земельного участка.

Очень часто понятию "земельный участок" корреспондирует понятие "смежный земельный участок". Смежный, т.е. находящийся непосредственно рядом, имеющий общую границу*(4). Правовое значение взаимосвязанного использования этих двух понятий заключается в том, что с их помощью осуществляются индивидуализация земельного участка, постановка участка на кадастровый учет. Так, ст. 36 ЗК (см. комментарий) предусматривает, что границы земельного участка устанавливаются с учетом границ смежных земельных участков (при их наличии).

Следует различать понятия "смежный земельный участок" и "соседний земельный участок". Соседний - расположенный вблизи, рядом с кем-нибудь, чем-нибудь*(5). Нельзя не отметить, что иногда указанные термины используются в законодательстве без учета этого различия. Примером тому может служить ст. 274 ГК, согласно которой собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).