Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 62
1. Часть 1 комментируемой статьи дает перечень жилых помещений, которые могут быть предметом договора социального найма: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.
Жилой дом понимается в данном случае как одноквартирный (когда ЖК РФ регулирует отношения по поводу многоквартирных домов, то на это указывается специально).2. Указывая предмет договора социального найма жилого помещения, ст. 62 не дает его характеристик - они определены в ст. 15 ЖК РФ: изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Требование об изолированности закреплено и в ч. 2 комментируемой статьи. Данное требование является неотъемлемым признаком предмета договора социального найма (в отличие от договора поднайма, предметом которого может быть и часть жилого помещения - ст. 76 ЖК РФ).
3. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания, т.е. отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума и проч. - см. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" ) и техническим требованиям: стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и проч.
--------------------------------
СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650; 2005. N 19. Ст. 1752.
Требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ).
Граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилья требованиям, признаются нуждающимися в жилых помещениях (п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).
В отношении признания жилых домов, жилых помещений непригодными для проживания следует обратиться к Положению о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания.
По вопросу пригодности жилья для проживания см. комментарий к ст. 15.4. Существенной частью суммы потребительских качеств жилого помещения является его благоустройство. Вместе с тем требование о благоустроенности жилого помещения (как одной из его необходимых характеристик) не содержится ни в ст. 62, ни в ст. 15 ЖК РФ; оно обозначено в ст. 84 - 89 Кодекса, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений (в связи с выселением в случаях, определенных ст. 85 ЖК РФ).
Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Таким образом, по договору социального найма должно предоставляться жилое помещение, являющееся благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. (Такое положение содержалось и в ст. 40 ЖК РСФСР.)
5. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть как неизолированные жилые помещения, так и помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом (проходная, запроходная); вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и проч.; в отношении общего имущества в многоквартирном доме следует обратиться к ст. 36 Кодекса (см. также ст. 290 ГК РФ).
6. Предоставляемое жилое помещение должно обеспечивать здоровые жилищные условия его пользователям, нормальную жизнедеятельность человека: оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь достаточную освещенность, быть теплым, изолированным от смежных жилых и нежилых помещений.
Как правило, по договору социального найма предоставляется отдельная квартира. Несомненно, отдельная квартира отвечает потребностям человека, обеспечивает его нормальную жизнедеятельность. Вместе с тем определенная часть предоставляемого жилья, главным образом освобождающегося, может заселяться покомнатно.
Предоставление комнаты по договору социального найма возможно также в случаях, определяемых ст. 89 ЖК РФ (когда жилье предоставляется в связи с выселением из комнаты).