Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 82

1. Статья 82 предусматривает не все, а только два случая изменения договора социального найма. Во-первых, при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью.

Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке.

Во-вторых, договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, наниматель выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности).

Для замены нанимателя требуется согласие всех членов семьи и наймодателя. Данное положение предусматривается и п. 2 ст. 672 ГК РФ.

2. В соответствии с ЖК РФ договор социального найма также может быть изменен при: выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст. 69); вселении других граждан в качестве членов семьи (ст. 70); переустройстве или перепланировке жилого помещения (ст. 26); получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст. 59).

3. В связи с рассматриваемым вопросом обратимся к ст. 64 ЖК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления не влечет расторжение или изменение условий договора.

Согласно же ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право получить жилое помещение по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма.

Таким образом, в случае, если материальное положение семьи изменилось (она перестала быть малоимущей), следует внести изменение в договор, поскольку в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которой граждане, признанные в установленном порядке малоимущими, освобождаются (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).

4. ЖК РФ отказался от еще одного случая изменения договора жилищного найма: ст. 86 ЖК РСФСР давала совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора, если при определенных этой статьей условиях ему могло быть выделено помещение, удовлетворяющее установленным требованиям.

Понятно, что такая позиция нового Кодекса преследует цель ликвидировать коммунальные квартиры. Однако следовало бы учитывать и интересы граждан, в ряде случаев желающих устранить, по возможности, конфликтные ситуации в семье.

Примечательно, что ст. 127 ЖК РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива.