Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 83
1. Комментируемая статья регулирует вопросы расторжения и прекращения договора социального найма.
Договор может быть расторгнут:
а) по соглашению сторон;
б) по инициативе нанимателя;
в) по инициативе наймодателя.
Рассмотрим второй и третий случаи (поскольку в отношении первого никаких сложностей не возникает).
2. Наниматель жилого помещения вправе в любое время с письменного согласия членов семьи расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье (например, в случае переезда на постоянное жительство в другую местность).
При этом в формулировке ч. 2 ст. 83 - "...с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи..." - допущена неточность. Необходимо получить согласие не только проживающих, но и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (см. ч. 2 ст. 69 и ст. 71, а также комментарий к ним).
Возможны случаи, когда наниматель и все члены его семьи выехали в другое место жительства, не сообщив наймодателю о расторжении договора. В подобных случаях он считается расторгнутым со дня выезда.
Если же с нанимателем выехала только часть семьи, остальные сохраняют право пользования жилым помещением; при этом нанимателем становится один из оставшихся членов семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).
3. По инициативе (требованию) наймодателя договор социального найма может быть расторгнут:
если наниматель не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев (п. 1 ч. 4 ст. 83). По смыслу этой нормы неуплата должна длиться 6 месяцев без перерыва. Отсюда следует, что, если она прервется даже незначительным платежом, оснований к расторжению договора нет;
если наниматель, члены его семьи и другие граждане, за действия которых он отвечает (например, временные жильцы):
а) разрушают или повреждают жилое помещение (п. 2 ч. 4);
б) систематически нарушают права и законные интересы соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п.
3 ч. 4);в) используют жилое помещение не по назначению (п. 4 ч. 4).
Договор социального найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только в судебном порядке.
Предусмотренный ч. 4 комментируемой статьи перечень является закрытым. Следовательно, наймодатель не может предъявить в суд требование о расторжении договора социального найма в любых иных случаях, помимо обозначенных.
Однако в ч. 4 ст. 83 перечислены основания расторжения договора только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодательством.
Вместе с тем расторжение договора социального найма жилого помещения возможно в случаях: сноса дома, в котором находится жилое помещение; переоборудования жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом.
Расторжение договора социального найма имеет место и при: самовольном переустройстве или реконструкции жилого помещения (см. комментарий к ст. 29); приватизации жилого помещения (Закон о приватизации жилых помещений действует, за исключением положений, признанных утратившими силу с 1 марта 2005 г., до 1 января 2007 г.); обмене жилого помещения (ст. 74 ЖК РФ); замене жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ).
4. Жилищный кодекс РФ не упоминает случаев утраты права пользования жильем. Вместе с тем утратившими это право следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых из помещения, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (см. комментарий к ст. 91).
5. Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора, если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из пользователей жилым помещением. Утрата права пользования жильем в подобных случаях касается лишь виновного лица, договор же социального найма продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.
Таким образом, договор социального найма может быть расторгнут в соответствии со ст. 83, только если семья в целом бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, либо претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать всей семье. Что касается такого основания расторжения договора, как использование жилья не по назначению, а также невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то возможна постановка вопроса о расторжении договора, поскольку эти случаи предполагают виновными всех участников договора на стороне нанимателя (см., в частности, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ).
В случаях, предусмотренных пп. 2 - 4 ч. 4 ст. 83, виновные лица - наниматель и (или) члены его семьи, проживающие совместно с ним, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
6. Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения и членов его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору социального найма жилого помещения. Статья не устанавливает последствий неисполнения отсутствующими обязанностей по договору. В данном случае было бы правильным ставить вопрос о расторжении договора, в частности, если жилье используется не по назначению (сдано под офис и т.п.), не вносится плата за жилье.
Если временно отсутствующий дееспособный член семьи пренебрегает обязанностями по договору, например не участвует в оплате жилья (см. ч. 2 ст. 69 ЖК РФ), правомерна постановка вопроса об утрате им права пользования жилым помещением.
7. Согласно ч. 5 комментируемой статьи договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя.
В случае утраты (разрушения) жилого помещения вопрос обеспечения граждан жильем должен решаться по правилам ст. 87 ЖК РФ.