Статья 156. Размер платы за жилое помещение
Комментарий к статье 156
1. ЖК РФ устанавливает два разных механизма регулирования установления платы за жилое помещение: для многоквартирных домов со смешанной формой собственности на помещения и для многоквартирных домов, где все помещения находятся в собственности одного лица.
В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме прежде всего определяется объемом этих работ и услуг.
Требуемый объем услуг и работ по обеспечению надлежащего состояния общего имущества в многоквартирном доме, бесперебойной работы инженерного оборудования, по благоустройству придомовой территории, по восстановлению изношенных элементов и оборудования многоквартирного дома, предохранению элементов многоквартирного дома, инженерного оборудования и придомовой территории от преждевременного износа установлен Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Правила применяются в части, не противоречащей ЖК РФ).
Указанные Правила и нормы определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечить:
сохранность жилищного фонда всех форм собственности;
единую техническую политику в жилищной сфере, что гарантирует надлежащее содержание и ремонт жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также обустроенность придомовых территорий;
выполнение установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда (уполномоченными управляющими) и организациями, обслуживающими жилищный фонд.
2. В связи с недофинансированием работ и услуг по содержанию и ремонту жилых помещений в многоквартирном доме Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (подлежит применению в части, не противоречащей ЖК РФ) утвержден Перечень работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья.
--------------------------------
СЗ РФ. 2004. N 32. Ст. 3339.
Основные принципы и методы установления цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем жилых помещений и тарифов на коммунальные услуги, а также правила регулирования и применения этих цен и тарифов определены в Постановлении Правительства РФ от 17.02.2004 N 89 "Об утверждении Основ ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства" .
--------------------------------
СЗ РФ. 2004. N 8. Ст. 671.
3. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом доме соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы за содержание и ремонт (см. комментарий к ст. 158).
Для нанимателей размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), его содержание и ремонт определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях - исходя из площади этих комнат) жилого помещения (см. ст. 15 и комментарий к ней).
Размер платы за наем зависит от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Федеральными законами, законами субъектов РФ могут быть предусмотрены и иные условия определения размера платы за наем.
Часть 5 комментируемой статьи необходимо рассматривать совместно с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ и ч. 1 ст. 154 ЖК РФ. Установление размера платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилья права на субсидию. Это требование обосновано тем, что плата за наем не учитывается при расчете размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг. В соответствии с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 154 плата за наем является самостоятельным платежом и не входит в плату за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, установление платы за наем для тех граждан, которые ранее не имели права на субсидию не приведет к изменению ситуации.Экономическое содержание платы за наем состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма.
Следует заметить, что плата за наем определяется не величиной затрат на содержание жилого помещения, а его потребительскими качествами и отражает рыночные тенденции в стоимости жилищных услуг.
Средства, собранные в виде платы за наем жилых помещений, поступают собственнику жилого помещения и не облагаются НДС (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).
Граждане, признанные в установленном ЖК РФ порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, от платы за наем освобождаются.
4. Размер оплаты содержания и ремонта жилого помещения в многоквартирном доме определяется:
общим собранием собственников помещений, если в таком доме не созданы ТСЖ либо жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, в порядке, установленном ст. 45 - 48 ЖК РФ. Размер оплаты определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее года;
органами управления товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом данного юридического лица (см. комментарий к ст. 137);
органами местного самоуправления (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта РФ), если собственники жилья не избрали способ управления многоквартирным домом самостоятельно.
5. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает компетенцию органов местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органов государственной власти соответствующего субъекта РФ) при определении размера платы за жилое помещение для нанимателей, а также для собственников, которые избрали способ управления многоквартирным домом самостоятельно.
6. Часть 6 ст. 156 определяет компетенцию в данной сфере собственников жилья специализированного жилищного фонда. Порядок определения размера платы за жилое помещение для многоквартирного дома, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования, устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (см. ст. 163 и комментарий к ней).
7. Часть 10 комментируемой статьи предусматривает компетенцию Правительства РФ по определению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае, когда жилищно-коммунальные услуги не соответствуют установленному качеству и (или) оказываются с перерывами сверх установленной продолжительности.