Глава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства

Комментарий к статье 1

1. В ч. 1 комментируемой статьи перечислены основополагающие принципы жилищного законодательства, которые в значительной степени базируются на конституционных положениях, развивая и конкретизируя их.

Основополагающими принципами жилищного законодательства являются:

1) обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для реализации гражданами права на жилище. Согласно ст. 7 Конституции РФ Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека во всех сферах его жизнедеятельности. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Право на жилище является многогранным. Это возможность улучшения жилищных условий путем получения жилья по договору жилищного найма (бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального или иного жилищного фонда в соответствии с установленными нормами - ст. 40 Конституции РФ); возможность стабильного пользования жилым помещением; обеспечение для проживающих в жилых домах, жилых помещениях здоровой среды обитания и проч. С этим правом непосредственно связано конституционное право на неприкосновенность жилища;

2) безопасность жилища. Согласно ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. В случае признания его непригодным для проживания граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилья (ст. 85, 87 ЖК РФ).

Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ст. 17 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ). Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают контроль за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим требованиям (ч.

3) недопустимость произвольного лишения жилища и неприкосновенность жилища. Согласно ст. 25 Конституции РФ "никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения". Статьей 40 Конституции РФ установлено, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Под произвольным понимается лишение жилья без законных на то оснований или в порядке, не предусмотренном законом.

Выселить гражданина из жилого помещения можно в связи со сносом дома по основаниям, предусмотренным законом (см. комментарий к ст. 85). В этих случаях выселяемые обеспечиваются другим благоустроенным жильем в порядке, установленном ст. 89 ЖК РФ. Предусматривается выселение (лишение жилища) в случае нарушения жилищного законодательства: с предоставлением другого жилья (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 ЖК РФ); без предоставления другого жилья (пп. 2 - 4 ч. 4 ст. 83 и ст. 91 ЖК РФ).

В любом случае выселение (лишение жилища) вопреки желанию пользователя допускается только в судебном порядке.

Конституция РФ (ст. 25) предусматривает возможность ограничения неприкосновенности жилища в случаях, прямо установленных законом, или на основании решения суда. Так, ст. 12 Федерального конституционного закона от 30.05.2001 N 3-ФКЗ "О чрезвычайном положении" ограничивает неприкосновенность жилища в условиях чрезвычайного положения.

--------------------------------

СЗ РФ. 2001. N 23. Ст. 2277.

Следует отметить, что за нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность (ст. 139 УК РФ).

Неприкосновенности жилища посвящена ст. 3 ЖК РФ;

4) беспрепятственное осуществление жилищных прав и равенство участников жилищных отношений. Согласно ч. 2 комментируемой статьи граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Данные положения изложены с учетом ряда статей Конституции РФ, в частности ст.

Участники жилищных отношений равны во владении, пользовании и распоряжении жилыми помещениями, если иное не вытекает из Кодекса, другого федерального закона или существа таких отношений.

Данный принцип применим, главным образом, в отношениях по найму жилья, отношениях собственности на жилое помещение. Этот принцип заимствован из гражданского законодательства. Обратимся к ст. 1 ГК РФ, определившей, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых Кодексом отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора.

Рассматриваемый принцип ставит участников имущественных отношений в юридически равное положение перед законом и судом.

Равенство прав признается за гражданином, юридическим лицом, органом власти в отношениях "невластного, неподчиненного ряда". В иных отношениях (административно-правовых) принцип равенства не действует, в частности в вопросах управления жилищным фондом, контроля за его использованием и сохранностью;

5) судебная защита и обеспечение восстановления нарушенных жилищных прав. Согласно ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина обеспечиваются правосудием.

Статьей 35 установлено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Каждый может защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 45 и 46 Конституции РФ).

Право на судебную защиту не ограничивается даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ). Возможность неограниченной судебной защиты подтверждена в Декларации ООН "О праве и обязанности отдельных лиц, групп и органов общества поощрять и защищать общепризнанные права человека и основные свободы" от 09.12.1998.

В судебной практике наиболее распространены дела, касающиеся права пользования жилым помещением (признания права пользования, утраты права на жилище и проч.), рассматриваемые судами общей юрисдикции.

ЖК РФ содержит ряд положений, предусматривающих судебную защиту жилищных прав. Так, пользователь жильем по договору социального найма вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке (ст. 72); отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилого помещения может быть обжалован в суд (ст. 74); в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей возможно расторжение договора социального найма (ст. 83) и выселение виновных без предоставления другого жилья (ст. 91).

О восстановлении нарушенных прав говорится, в частности, в ст. 75 ЖК РФ, согласно которой обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным по основаниям, установленным ГК РФ для признания сделки недействительной, а также если при обмене нарушены требования ЖК РФ. В этом случае стороны договора об обмене переселяются в ранее занимаемые жилые помещения.

В плане восстановления нарушенных прав представляют интерес также: ст. 56 ЖК РФ, предусматривающая возможность обжалования в судебном порядке решения о снятии с учета нуждающихся в жилых помещениях; ст. 66, 79 ЖК РФ и проч.;

6) обеспечение сохранности жилищного фонда. Статьи 65 - 68 ЖК РФ предусматривают обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по обеспечению сохранности жилищного фонда.

Обязанность собственника поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии определена ст. 30 ЖК РФ (ч. 4). Гражданский кодекс РФ (гл. 18) не содержит прямого указания на обязанность собственника жилого помещения по надлежащему содержанию этого помещения, однако предусмотренная ст. 293 ГК РФ ответственность за бесхозяйственное обращение с жильем подтверждает наличие такой обязанности.

Обязанности нанимателя и наймодателя жилого помещения по содержанию и сохранности жилищного фонда определены Правилами пользования жилыми помещениями. Права и обязанности сторон по договору социального найма определены также Типовым договором социального найма;

7) использование жилых помещений по назначению.

Следует отметить, что требование об использовании жилья по назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения (ст. 288 ГК РФ). В случае невыполнения этой обязанности оно может быть даже продано с торгов (ст. 293 ГК РФ).

2. Частью 2 комментируемой статьи закреплена возможность граждан самостоятельно устанавливать и реализовывать свои жилищные права. Жилищные права охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Круг жилищных прав, установленных Кодексом, значителен. Так, право на жилище означает (в числе прочих) возможность улучшения жилищных условий по предусмотренным законом основаниям. Вопросам предоставления жилого помещения по договору социального найма посвящена гл. 7 Кодекса. Граждане имеют значительное число прав, вытекающих из договора жилищного найма, в частности вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (ст. 70 ЖК РФ, ст. 679 ГК РФ); сдавать жилье в поднаем (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ); разрешать проживание в нем временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ, ст. 680 ГК РФ).

Наниматели жилых помещений по договору социального найма имеют также право на обмен (ст. 72 ЖК РФ), приватизацию жилья (Закон о приватизации жилых помещений) и проч.

Осуществлением гражданами жилищных прав по своему усмотрению и в своих интересах является, в частности, возможность свободно выбирать жилое помещение для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать "по своему усмотрению" один из способов управления многоквартирным домом, обозначенных в ст.

3. Осуществляя свои жилищные права и исполняя обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ. Статья 17 ЖК РФ устанавливает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан или соседей.

Обычно нарушение прав и интересов других граждан связано с нарушением обязанностей по пользованию жилым помещением, т.е. исполнение гражданами таких обязанностей есть гарантия соблюдения прав и интересов других граждан.

Статья 83 ЖК РФ предусматривает расторжение договора социального найма и выселение без предоставления другого жилья в случае систематического нарушения прав и законных интересов соседей.

Такое нарушение может выразиться в виде антиобщественных (аморальных) действий в квартире или в доме. Нарушение прав и интересов других граждан может иметь место также в случаях: использования жилого помещения не по назначению (например, переоборудование жилого помещения под офисное); переустройства и реконструкции жилого помещения; вселения поднанимателей и временных жильцов и проч. В целях защиты законных прав и интересов членов семьи и соседей в указанных случаях Кодекс предусматривает основания и порядок: производства переустройства и реконструкции жилых помещений (ст. 26), сдачи в поднаем (ст. 76), вселения временных жильцов (ст. 80).

Статья 293 ГК РФ устанавливает определенные последствия для собственника жилого помещения в случае систематического нарушения прав и интересов соседей. Причем помимо антиобщественного поведения нарушение прав и интересов соседей может выразиться в несвоевременной оплате жилья (расходов по содержанию многоквартирного дома). Для применения норм ст. 293 ГК РФ в указанном случае есть достаточное обоснование.

В многоквартирном доме собственнику жилого помещения принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 289 и 290 ГК РФ).

Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, невнесение собственником платы на содержание общего имущества дома (неоплата жилья) является нарушением данной нормы ГК РФ и, следовательно, нарушением прав и законных интересов соседей, добросовестно участвующих в расходах по содержанию этого имущества.

4. Согласно ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Только по этим основаниям ЖК РФ допускает ограничение жилищных прав граждан.

Так, существуют особенности пользования жилыми помещениями, которые расположены в закрытых военных городках, являются помещениями специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ).

5. Частями 4 и 5 комментируемой статьи предусмотрено, что граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона.

Формулировку "право свободного выбора жилых помещений" в данном случае следует воспринимать как свободный выбор возможности удовлетворения потребности в жилье.

Что касается положений законодательства о выборе места пребывания и жительства, то эти вопросы регламентируются Законом РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 02.11.2004 N 127-ФЗ) .

--------------------------------

РГ. 1993. 10 августа. N 152; СЗ РФ. 2004. N 45. Ст. 4377.