КАПИТАЛИЗМ

Также никто не должен чувствовать себя виноватым за то, что идет на разумный риск. Это фундаментальная истина, которую я узнал от Джозефа Шумпетера, считавшего, что без предпринимателей, готовых предлагать рынку новые продукты и идеи, а также инвесторов, готовых их финансировать, невозможно достичь реального экономического роста. Альтернатива, как мы, увы, узнали в XX веке, заключается в государственном контроле за факторами производства, результаты чего можно видеть в опустошенных ландшафтах и покинутых фабриках России и Восточной Европы и в разоренных жизнях миллиардов людей в Азии, Южной Америке и Африке.

Мои долгосрочные инвестиции в Рокфеллеровский центр, на протяжении разных стадий неопределенности его судьбы и кризиса, являются примером моей готовности идти на риск, сопоставимый с перспективой получения выгоды. Возможно, что это еще больше относится к моему участию в том, что получило название «западного Рокфеллеровского центра» - центра Эмбаркадеро в Сан-Франциско.

Проект Эмбаркадеро возник как результат усилий Сан-Франциско возродить находящийся в упадочном состоянии центральный деловой район вдоль набережной при помощи поддерживаемого федеральным правительством процесса перестройки городов; этот процесс обеспечивал серьезное списание стоимости земли, чтобы привлечь квалифицированных застройщиков. К середине 1960-х годов значительная часть центрального района к востоку от Монтгомери-стрит была заполнена полуразрушенными трущобами, продуктовыми рынками и ночлежками.

В 1969 году я присоединился к партнерству, которое включало строителя Траммела Кроу, архитектора Джона Бортмана из Атланты и моего брата Уинтропа, чтобы попытаться купить часть земельного участка, который предлагался УПСФ. Мы предложили построить гостиницу и четыре высоких офисных здания, связанных площадями и переходами, с достаточными помещениями для ресторанов и магазинов. Проект носил творческий характер, и УПСФ быстро одобрил сделанное предложение. Наш контракт предусматривал работу на каждом земельном участке отдельно и последовательно, так что возведение пяти зданий должно было проходить на протяжении десяти лет. Мы убедили «Пруденшиал иншуранс компани» войти в партнерство с долей в 50%, и предоставить финансирование строительства.

Мы начали строительство в 1971 году и на протяжении последующих трех лет завершили первых два офисных здания и гостиницу «Хайят Ридженси» со специальным атриумом, спроектированным Портманом в центре. К сожалению, на тот момент, когда мы завершили строительство, рынок недвижимости в Сан-Франциско находился в состоянии глубокого спада.

В условиях, когда вторая офисная башня Эмбаркадеро была наполовину пуста, а на площадь третьей башни в 700 тыс. квадратных футов (ЭС-3) не записался ни один арендатор, компания «Пруденшиал» отказалась принимать акционерное участие в финансировании ЭС-3, хотя от нее по-прежнему требовалось предоставить ипотечное финансирование, если бы мы продолжили строительство. В 1976 году и Кроу, и Портман вышли из проекта Эмбаркадеро в связи с финансовыми проблемами, а исполнители завещания Уинтропа не желали предоставлять дополнительные деньги, и в этой связи я столкнулся с дилеммой.

Хотя Дик Дилворт и мои другие советники рекомендовали мне не идти на этот дополнительный риск, я решил пойти на него. Я был убежден, что после того, как спад кончится, на площадь в центре Эмбаркадеро будет огромный спрос. Тем не менее риск продолжения работы над проектом в одиночку был пугающим. Первые три месяца моего единоличного владения не принесли радужных перспектив. Здание оставалось пустым уже долгое время после его завершения летом 1976 года. Мы держали свет включенным ночью с тем, чтобы башня не была темной, однако было малоутешительным смотреть на нее из окон «Хайят Ридженси» и понимать, что, помимо ночного сторожа, внутри не было ни единой живой души, которая платила бы арендную плату.

К счастью, скорее раньше, чем позже, рынок недвижимости в Сан-Франциско переменился и арендаторы начали покупать площадь в ЭС-3. К середине 1977 года арендная плата достигла уровня, который обеспечивал доход от здания. Компания «Пруденшиал» согласилась предоставить ипотечное финансирование для ЭС-4 и попросила меня также о пропорциональной доле в финансировании строительства. Я согласился, но только при условии, что они выкупят 50% доли в ЭС-3 с учетом новой более высокой оценки. Это позволило мне вернуть инвестированные суммы не только в ЭС-3, но и во всем проекте центра Эмбаркадеро. Риск, на который я пошел, не сойдя с курса, Оказался исключительно выгодным.

Несколькими годами позже мы пошли на расширение, построив Эмбаркадеро Вест (ЭС - Вест), но вскоре обнаружили, что новая инвестиция была под угрозой из-за спада на рынке недвижимости и землетрясения 1989 года в Сан-Франциско.

К середине десятилетия рынок недвижимости восстановился, чему помогли граждане Сан-Франциско, встревоженные быстрым ростом города и проголосовавшие за резкое ограничение нового коммерческого строительства. В 1998 году фирма недвижимости «Бостон пропертиз», контролируемая Мор-том Цукерманом, купила все офисные здания центра Эмбаркадеро за 1,8 млрд. долл. Поскольку я получал выплату в форме облигаций от «Бостон пропертиз», я сохранил свою индивидуальную долю Эмбаркадеро, однако в ходе этого процесса диверсифицировал свои инвестированные средства, которые стали включать первоклассную недвижимость в ключевых районах по всей стране.

Моя тридцатилетняя связь с центром Эмбаркадеро оказалась прибыльной для меня и помогла тому, чтобы начать возрождение исторического центра Сан-Франциско и прибрежного района. Как и строительство Рокфеллеровского центра, создание Эмбаркадеро иллюстрирует то, как может выиграть городская среда, когда усилия разумных чиновников городского правительства соединяются с усилиями капиталистов, готовых идти на риск.