КАК НЕ ПРОГОРЕТЬ, ПОКУПАЯ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЙКЕ

20 июля 2006 г. вступили в действие изменения в Феде­ральный закон № 214 ФЗ «Об участии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимо­сти и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Информация о застройщике

Застройщик обязан представить любому обратившемуся лицу для ознакомления (ч. 2 ст. 20 вышеназванного закона): учредительные документы застройщика и ее местонахождение (физический и юридический адрес);

- свидетельство государственной регистрации застройщика;

- свидетельство о постановке в налоговый орган;

- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщи­ка по установленным формам;

- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуще­ствления застройщиком предпринимательской деятельности (или за фактический период предпринимательской деятельности, если фирма работает в строительной области менее трех лет);

- аудиторское заключение за последний год осуществления за­стройщиком предпринимательской деятельности;

- проект (проекты) строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех последних лет.

ВНИМАНИЕ!

Для ознакомления вам должны предоставить только подлинные докумен­ты землеотвода и разрешение на строительство. А на руки (по вашему желанию) выдать копии. С ними не помешает пойти в муниципалитет или управление градостроительства вашего города, чтобы перепроверить, а действительно ли данной фирме выдано разрешение на землеотвод и строительство многоквартирного дома на данной территории.

Проверьте честность застройщика

Что за фирма, сколько работает на рынке жилья, какие объекты уже построила, не было ли срывов...

Неофициально вы можете обратиться даже в налоговые органы, объяснив причину, по которой вас интересует данная фирма. Работники правоохранительных органов, исходя из многолетней практики, говорят, если строительная фирма имеет непрезента­бельный офис или часто меняет их, лучше с такой фирмой не связы­ваться.

Да будет дом!

Даже если фирма надежная - не расслабляйтесь. Принимая решение о покупке квартиры, потребуйте у фирмы землеотводные документы на будущий строящийся дом. Если вам говорят, что документы в ста­дии оформления и не сегодня завтра будут подписаны, спокойно ухо­дите со словами: когда подпишете - тогда и будем разговаривать. Если же фирма под всевозможными предлогами вообще отказывается представить документы, тем более не стоит с ней связываться. Съездите на место будущего или текущего строительства, посмот­рите, на каком уровне оно находится, поговорите с жителями сосед­них домов. Они лучше других расскажут, кипит ли на стройке жизнь или течет ни шатко ни валко.

Можно побеседовать с жильцами домов, уже построенных этой фир­мой. Они тоже расскажут, с какими проблемами им пришлось столк­нуться, или проблем не было вообще.

Итак, вы проверили, что фирма надежная, и решили заключить с ней договор.

Важно:

Застройщик обязан представить данные документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Так гласит п.З ч.2 данной статьи, но мы бы рекомендовали настаивать на предоставлении вам для ознакомления подлинников (особенно если фирма молодая и малоизвестная). А копии документов (ненотариально заверенные) возьмите с собой и проверьте их в соответствующих службах.

Раскошельтесь на юриста

Неплохо бы показать типовой инвестиционный договор, заключае­мый строительной фирмой с клиентами, юристу, который компетен­тен в данном вопросе и который сможет увидеть в этом договоре уязвимые или коварные для вас места.

Договор об участии в долевом строительстве должен содержать:

- название конкретного объекта долевого строительства (напри­мер: 14-этажный дом по адресу г. Москва, ул. Строителей, д. 25);

- срок передачи застройщиком объекта;

- сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;

- информацию о гарантийном сроке эксплуатации данного дома (т.е. в течение какого времени вы можете предъявлять строителям претензии на недоделки). Он должен составлять не менее пяти лет. Эти пункты обязательны в любом договоре и определены ст.4 закона). При их отсутствии договор считается недействительным (ст.5).

Кроме того, желательны пункты:

- об условиях расторжения договора (по вашей инициативе или по

инициативе застройщика). Эти условия должны быть прописаны до­сконально;

- об условиях и цене оплаты вами лишних квадратных метров после сдачи дома или возвращения вам денег, если квартира оказалась меньшего проектного размера;

- о гарантиях качества и условиях устранения недостатков (силами застройщика, соразмерным уменьшением цены договора или воз­мещением ваших расходов на устранение недостатков);

- об ответственности застройщика за несоблюдение сроков сдачи дома; Эти положения также отражены в существующем законе, так называе­мые санкции за нарушение условий договора - как со стороны доль­щика, так и со стороны строительной организации, и уже частично они защищают ваши права, но лучше, если они будут прописаны в самом договоре. Вы вправе требовать их включения в договор, причем с кон­кретными цифрами. К примеру, при сдаче дома в эксплуатацию ваша квартира оказалась на 4 кв.м больше проектной. По каким расценкам их оплачивать: первоначальным или существующим на момент сдачи дома? И наоборот, если квартира оказалась меньше: сколько денег вернет вам застройщик?

Если фирма отказывается вносить данные пункты - лучше отказать­ся от ее услуг. Не соглашайтесь, если фирма предлагает вам какую- либо другую форму заключения сделки: предварительный договор или покупку векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры.

ВНИМАНИЕ!

Во избежание так называемых двойных продаж договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы (регпалате). Если застройщик отказывается от регистрации по при­чине длительности процедуры, лучше не пользоваться ее услугами. Кроме того, в некоторых городах (при департаментах жилищного стро­ительства) сейчас начинают разрабатывать форму предварительной или условной регистрации. При выдаче фирме разрешения на строи­тельство дома там создается документ на дом, в котором регистриру­ются все договоры (поквартирно), заключенние данной фирмой с юри­дическими или физическими лицами на строящийся жилой объект.

Фирмы-посредники

Если вы решили заключить договор уступки прав требования на кон­кретную квартиру в многоквартирном доме с фирмой-посредником (риелтором), то вам придется провести все вышеназванные провер­ки в двойном объеме, то есть проверить каждого посредника в от­дельности.

Но даже в этом случае вы не получаете полную гарантию того, что «ваша» квартира не перепродана уже пару раз другим покупателям. Чем больше посредников, тем больше опасность двойных продаж.

...Только из первых рук

Лучше всего приобретать квартиру из первых рук, то есть у застрой­щика, а не у фирм-риелторов. Так вы избежите дополнительных на­круток, возникающих при перепродаже и обезопасите себя от двой­ных продаж в цепочке застройщик - риелтор.

Золотое правило!

Не покупайте квартиру на нулевом цикле строительства, то есть ко­гда вырыт лишь котлован будущего дома, заложен фундамент или положены, например, только первые два этажа из шестнадцати. Обещания не всегда выполняются!

Заключая договор на долевое участие в строительстве (инвестици­онный договор), вы покупаете не квартиру, а лишь обещание (хоть и юридически оформленное), что по завершении строительства кон­кретного дома вам предоставят квартиру в этом доме.

Уважаемые читатели!

Возможно, предложенная нами схема покажется достаточно трудо­емкой. У вас есть выбор: пройти этот сложный путь, вложить деньги и ждать новоселья (хотя риск все равно остается) или стоять потом в пикетах, отвоевывая свои права обманутых вкладчиков.