<<
>>

Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Комментарий к статье 32

1. Комментируемая статья восполняет нормы Гражданского и Земельного кодексов и устраняет существовавшие ранее противоречия между ними. Поэтому ее следует рассматривать во взаимосвязи с положениями ст.

279 - 283 ГК РФ, ст. 9 - 11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ, а также с учетом ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

2. Конституция РФ допускает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только на основании решения суда и лишь при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35).

В развитие этого конституционного положения в ч. 1 комментируемой статьи предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. Иными словами, принудительное изъятие части жилого помещения недопустимо.

3. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируются ст. 55 ЗК РФ. Изъятие, в том числе путем выкупа, возможно в исключительных случаях, связанных:

1) с выполнением международных обязательств Российской Федерации;

2) с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения этих объектов;

3) с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию (в том числе путем выкупа) участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ (ст. 49 ЗК РФ).

Иные обстоятельства изъятия земельных участков установлены ч. 10 комментируемой статьи. Основанием изъятия земельного участка для муниципальных нужд является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки (ст. 83 ЗК РФ).

Изъятие земельных участков для федеральных нужд относится к полномочиям Российской Федерации (ст. 9 ЗК РФ), для нужд субъекта РФ - к полномочиям этого субъекта (ст. 10 ЗК РФ), для муниципальных нужд - к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 11 ЗК РФ).

Под государственными (муниципальными) нуждами следует понимать потребности государства (Российской Федерации либо субъекта РФ) или муниципального образования, удовлетворение которых возможно только путем изъятия земельных участков.

4. В соответствии с нормами комментируемой статьи принудительное изъятие жилых помещений у собственников допустимо только в публичных интересах при соблюдении следующих условий:

выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа должны быть определены по соглашению с собственником жилья либо решением суда;

выкупная цена должна складываться из рыночной стоимости этого помещения, а также всех убытков, связанных с его изъятием;

решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения должно пройти государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

собственник жилого помещения должен быть письменно уведомлен о дате принятия и государственной регистрации решения об изъятии принадлежащего ему жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения.

5. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии либо не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган государственной власти (местного самоуправления), принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Срок предъявления иска - 2 года с момента направления собственнику жилья уведомления (ч.

9 ст. 32).

6. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (ст. 239 ГК РФ).

Требование об изъятии недвижимого имущества должно быть обосновано невозможностью использования иных земельных участков в целях, для которых оно изымается.

7. Решение об изъятии рассматривается в качестве обременения прав на жилое помещение.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

8. Часть 3 комментируемой статьи обязывает орган государственной власти (орган местного самоуправления) зарегистрировать свое решение об изъятии жилого помещения; поэтому при отсутствии государственной регистрации решение не будет иметь юридической силы.

Акт об изъятии земельного участка может быть в любой момент отменен принявшим его органом. При этом должно быть зарегистрировано прекращение указанного обременения земельного участка, а собственнику послано соответствующее уведомление.

9. Орган, принявший решение об изъятии жилья, должен в письменной форме уведомить собственника не позднее чем за год до предстоящего изъятия как о принятом решении, так и о дате его государственной регистрации. Не будет считаться уведомлением сообщение в СМИ либо вывешенное в публичных местах. Собственник должен быть уведомлен персонально (заказное письмо с уведомлением о вручении), а если собственников данного жилья несколько, то уведомление должно быть направлено каждому. Аналогичные требования существуют во многих законах, и по ним сложилась единообразная судебная практика: дополнительные убытки, возникшие у собственника из-за несвоевременности его информирования, возмещаются за счет соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления.

10. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня извещения собственника допускается только с его согласия. Нельзя принудить собственника заключить соглашение до того, как истек этот срок, поскольку он предоставляется собственнику для приобретения им другого жилья.

Если собственник согласился с выкупной ценой и подписал соглашение, а другая сторона не исполняет свои обязательства по срокам выплаты выкупной цены, то собственник имеет право обратиться в суд за возмещением убытков, связанных с неисполнением обязательств и пользованием чужими денежными средствами, а также пересмотреть размер выкупной цены.

11. Решение об изъятии жилья не ограничивает права собственника. До того как достигнуто соглашение (принято судебное решение) о выкупе, он может владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по собственному усмотрению. Так, он вправе заключить договор купли-продажи, мены, дарения; но при этом он обязан информировать нового собственника о том, что права на жилье обременены.

Собственник несет риск отнесения на него (при определении выкупной цены) затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5 ст. 32). В данном случае закон не рекомендует собственнику после государственной регистрации решения об изъятии и до достижения согласия о выкупной цене жилого помещения производить в нем капитальные работы (за исключением аварийных), направленные на приращение стоимости, поскольку эти затраты возмещены не будут.

12. Выкупная цена жилого помещения, напомним, включает его рыночную стоимость, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием его имущества. К ним относятся убытки, вызванные:

изменением места проживания;

временным пользованием иным жильем до приобретения в собственность другого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользоваться изымаемым жилым помещением до приобретения нового);

переездом;

поиском другого жилого помещения для приобретения в собственность;

оформлением права собственности на другое жилое помещение;

досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, - в том числе упущенная выгода.

13. Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ (ст. 16) установил, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с этим при определении выкупной цены жилого помещения по рыночной стоимости следует учитывать и стоимость его доли в праве на земельный участок.

14. По соглашению с собственником ему может быть предоставлено - взамен изымаемого - другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Однако это не освобождает орган государственной власти или местного самоуправления от обязанности возместить собственнику все остальные убытки, предусмотренные ч. 7 комментируемой статьи.

Если предоставленное жилое помещение требует ремонта (и стороны с этим согласились), собственник имеет право на возмещение соответствующих затрат. Данное обстоятельство должно быть отражено в соглашении. То же касается выплаты разницы между стоимостью предоставленного и выкупной ценой изъятого помещения. Стороны соглашения могут установить любые иные условия предоставления другого жилья.

15. Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (раздел III Положения).

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются: федеральным органом исполнительной власти для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

Комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и принимает решение:

о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, указанное решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселения граждан.

16. Орган местного самоуправления в определенный срок, а если жилой дом (жилое помещение) признан непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, - не позднее дня, следующего за датой поступления решения комиссии, определяет меры по обеспечению жильем граждан, проживающих в этом доме (жилом помещении). Причем во втором случае такое решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственника) о необходимости немедленного отселения граждан.

17. Орган, принявший решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу, обязан предъявить его собственникам требование о сносе в разумный срок.

В случае, если собственники нарушают установленный срок, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд; соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение, за исключением принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32. Иными словами, изъятие происходит без предварительного уведомления собственника.

Эти обстоятельства не освобождают органы местного самоуправления от государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения.

Следует заметить, что нанимателю по договору социального найма предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, если его жилье признано непригодным для проживания. Основанием непригодности, напомним, является ветхое, аварийное состояние, а также вредное воздействие факторов среды обитания.

Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных предусмотрены следующими актами:

Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", утв. Приказом Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446;

Основания признания жилых домов и жилых помещений непригодными для постоянного проживания, утв. Приказом Минжилкомхоза РСФСР от 05.11.1985 N 529. В соответствии с Постановлением Госстроя России от 20.02.2004 N 10 "Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных" настоящий Приказ не применяется. Согласно письму Минюста России от 23.04.2004 N 07/4174-ЮД указанному Постановлению отказано в государственной регистрации.

Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" (утверждены Минздравом России 15.12.2000).

Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений осуществляется только в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Остальные основания непригодности для проживания на собственников не распространяются.

<< | >>
Источник: В.М. ЖУЙКОВА. КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. 2006

Еще по теме Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд:

  1. Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  2. Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
  3. права и свободы человека как исходное правовое начало
  4. § 3. Изъяны обеспечительной функции постсоветского жилищного законодательства
  5. Правовой режим пользования жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности
  6. Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
  7. Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
  8. Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками
  9. Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
  10. Статья 44. Основания прекращения права собственности на земельный участок
  11. Статья 49. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -