Имущество жилищно-накопительного кооператива

Закон признает ЖНК собственником обособленного имущества, учитываемого на его самостоятельном балансе (ч. 3 ст 3). ГК РФ в ст 48, как известно, признает право собственности в качестве типичного юридического способа обособления имущества юриаиче-

Bonpoc о том, является ли имущество обязательным признаком юриди>кского лица в современном российском гражданском праве, решается в юридической науке по-разному даже для коммерческих юридических лиц.

Bce имущество, принадлежашве ЖНК. может быть классифицировано в зависимости от характера прав ЖНК на 1) вещи и деньги, принадлежащие ЖНК на праве собственности; 2) имущественные права, заключающиеся в а) правах на денежные средства, находящиеся на банковском счете; б) правах долевого участия; в) в имущественньпс правах-требованиях по иным обязательствам ЖНК

Bce это имущество с экономической точки зрения является собственностью ЖНК. Ho даже и юридически в отдельных случаях оно признается объектом права собственности (отношения по учету имущества, акты распоряжения имуществом и имущественными правами технически представлены в законе как акты распоряжения объектами права собственности). Кроме того, нельзя исключать и того, что конструкция субъективного права собственности в гражданском праве, ограничивающая круг его объектов вещами либо их млгериальными суррогатами, не слишком удобна и не всегда работает в других отраслях (уголовное, административное, налоговое, трудовое, не говоря уже о законодательстве о бухгалтерском учете).

Таким образом, все собственное имушество ЖНК (собственность ЖНК) мы можем поделить на еехци (включая деньги[152]) и имущественные права.

Имущественной особенностью ЖНК являстся отсутствие у него уставного капитала, что в целом характерно для кооперативной формы хозяйствования, но совершенно непонятно и рискованно для ЖНК. Дело в том, что этот кооператив исключает субсидиарную отаетстаенность членов по своим обязатепьетам B какой-то мере отсутствие этой нормы компенсируется свободной обращаемостью лаев, возможностью обрашения взыскания на любое имущество кооператива, правом члена ЖНК на приобретение права собственности путем досрочной оплаты паевого взноса. He последнюю роль играет также то обстоятельство, что и в хозяйственных обществах уставный капитал практически не принимается во внимание как средство обеспечения обязательств перед кредиторами

Правовой режим имушества ЖНК отличается незавершенностью правового регулирования в области его бухгалтерского учета. B письме Минфина РФ от 4 февраля 2005 г. N° 074Й4М5/38 говорится о том, что в настоящее время нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету не содержат специальных положений по вопросам учета имушества (автомобили, квартиры и np.), приобретаемого специализированным потребительским кооперативом граждан для удовлетворения потребностей членов кооператива (пайщиков, участников).

B качестве выхода предлагается руководствоваться нормой ПБУ 1^8, шторой установлено, что в случае отсутствия в нормативных документах способов ведения бухгалтерского учета по конкретному вопросу организацией осуществляется разработка соответствующего способа при формировании учетной политики исходя иэ ПБУ 1/98 и иных положений по бухгалтерскому учету.

Особенность прав ЖНК на закрепленное за ним имушесн о заключается, как и для всякого юридического лиыа, в распределении правомочий между учредитепями (участниками, членами) и органами ЖНК, а точнее, лицами, не являющимися членами ЖНК, но осуществляющими правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом кооператива.

Содержание кооперативной собственности, а тем более ее сущность, заключается, однако, не в единстве правовых возможностей учредителей (участников) и юридического лица на имущество юридического лица1, а в отделении лрана собственности кооператива от корпоративных имущественных прав учредителей и в разграничении права собственности кооператива ог полномочий: а) наблюдательных органов кооператива (правления); 6) исполнительных органов кооператива директора, дирекции, управляющей компании); в) профессиональных менеджеров (членов правления и дирекции, работающих по трудовому договору).

По мнению H H. Пахомовой, реализуя свои права участия через принятие решений высшим органом юридического лица — общим собранием, учредители (участники) тем самым образуют основную волю юридического лица, поскольку к компетенции общего собрания относятся наиболее важные вопросы об осуществлении юриди- ческим лицом права собственности (реализации правомочий владения, пользования, распоряжения имуществом)-. Эго справедливо, но вывод автора предстанляется ошибочным. Автор явно считает участников и юридическое лицо противостоящими друг другу самостоятельными субъектами права собственности на одно и то же имущество. Между тем перед нами сложное юрид ическое явление, в котором су&ьектом права собственности является только одно лицо — кооператив (либо иная корпорация). Члены кооператива (учредители), несомненно. участвуют в реализации права собственности, принадлежащего кооперативу, но при этом они не являются субъектами этого права и даже представителями в каком бы то ни было смысле Они участвуют в этом процессе, реализуя свои собственные корпорагив- [153] [154]

ные права, включая право на участие в управлении, на угастие в общем собрании, право голоса, право быть избранными и избирать правление, право на участие в распределении прибыли и яр.

He меньшее, а, пожтотй, даже и большее значение для реализации кооперативом права собственности на имущество имеют полномочия исполнительного органа1. Единство этих правомочий с правом собственности представляется очевидным, но это очевидность явления, а не юридической сущности, которая в каждом из этих случаев совершенно различна Поэтому те, кто пишет о том, будто «непосредственное впадение, пользование и распоряжение учредителей (участников) имуществом юридического лица «парализовано» правом собственности юридического лица», впадают в глубокое заблуждение относительно прав участников ка имущество корпорации. Эти правомочия не ‘\'парализованы*\'. Их просто нет у членов корпорации. Никому из них они не принадлежат, и принадлежать не могут, как не могут они принадлежать и никому из менеджеров корпорации. Хотя в последнем случае нельзя гоьорить даже и о «параличе», блокирующем их оперативную деятельность в имущественной сфере. Более того, именно они реально влияют на перемещения имущества, изменение им своих существенных свойств, перераспределение прав на это имущество между различными лицами. Говорить же при этом, что «эти правомочия косвенно реализуются ими через принятие решений по вопросам компетенции общего собрания»*, — значит не понимать разницы (либо намеренна ее игнорировать) между субъективным правом и действием по его осуществлению, для которого может понадобиться сложная юридическая конструкция не из одного, а из целого множества взаимосвязанных и взаимозависимых субъективных прав и обязанностей. И при этом за каждым элементом такого механизма могут скрываться разные по своему содержанию и приоритету охраняемые законом интересы. «Вещная природа» прав учредителей, о которой пишет К.И. Скловский и которая, по его мнению, «проявляет себя в совершении крупных сделок, так как активы (их уменьшение и увеличение), несмотря на ст. 48 ГК РФ, продолжают [155] [156] [157] [158] [159]

восприниматься учредителями как свои»[160] [161], с юридической точки зрения не балее реальна, чем фантомная баль в ампутированной ноге2.

Ни риск имущественных потерь, ни право на ликвидационную квоту, ни тем более субсидиарная ответственность также не доказывают наличия у членов корпорации какого бы то ни было вещного права, а тем более права собственности на имущество в корпорации в каком бы то ни было рудиментарном виде. Хотя бы потому, что право собственности как субъективное гражданское право в современном виде вообще не признает разделения на полное и неполное3. Ho главное — потому что это вполне самостоятельные юридические конструкции. Риск вообше не является субъективным правом, а является способом распределения последствий случая для юридических прав и обязанностей He является субъективным правом и субсидиарная ответственность члена корпорации Скорее уж специфической корпоративной обязанностью, соединенной с риском. Остается только право на ликвидационную квоту, назвать которое вещным правом невозможно4, а «результатом» иди «последст-

вием» вещного права можно называть сколько угодно без каких- либо последствий для самого этого права, которое никак не зависит от вещньш прав членов корпорации на то имущество, которое они когда-то передали корпорации в качестве вклада Свои вещные права члены корпорации утратили полностью без какого-либо правопреемства и следов права следования Считать же возникновение у них корпоративных имущественных прав только результатом простого обмена своего имущества на права участ ия1 — значит игнорировать природу корпоративных отношений, основой которых являются отношения членства, а не паевого участия, обязательного спутника членства в паевых корпорациях

Жилое помещике. B составе имушества, которое может принадлежать ЖНК на праве собственности, особое место занимяют жилые помещения.

Право собственности ЖНК на жилые помещения является необходимой гарантией его прав по отношению к членам ЖНК до полной выплаты ими своих паевых взносов Ho оно же являстся условием, позволяющим снижать требования к состоятельности членов ЖНК на момент их вступления в кооператив.

до полной оплаты паевого взноса (полного погашения кредита), а свою платежеспособность пайщик демонстрирует в период накопления. Зато квартира, которую человек покупает с помощью ипотечного кредита, сразу становится его собственностью и находится в залоге у банка до момента погашения кредита. Залог квартиры — надежное «обеспечение» банка от неплатежеспособности заемщика. По действующему законод ательству по решению суда неплательщик вместе со всей семьей (не исключая детей и нетрудоспособных взрослых) может быть выселен из «ипотечной» квартиры без предоставления другой жилой площади- B отличие от этого процесс высечения из квартиры, которая хотя и принаалежігг кооперативу, но в которой пайщик уже проживает, зарегистрирован и которая является его единственным жильем, не столь очевиден с точки зрения законодательства[162]. B любом случае ни банк, ни кооператив не заинтересованы в том, чтобы немедленно выселять из квартиры неплательщика. B банке путем переговоров и подписания дополнительных соглашений можно реструкоризировать задолженность, попросить об отсрочке платежт; в кооперативе зачастую достичь договоренности еще лроше1

Жилое помещение, которое разрешается приобретать ЖНК, должно представлять собой либо квартиру, либо жилой дом (n. 3 ст. 2 Закона). Соответственно, кооперативом не может приобретаться часть жилого дома, часть квартиры, комната, что также является разновидностями жилых помещений (п. 1 ст. 16 ЖК РФ). B то же время закон предоставил ЖНК возможность вкладывать средства в строительство для своих членов не только многоквартирных, но и индивидуальных жилых домов. Детальная регламентация отношений по заключению инвестиционных договоров осуществляется Федеральным шконом «06 участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодатечьные акты Российской Федерации», а также ГК РФ.

Кооператив утрачивает право собственности на жилые помешения, приобретенные для членов кооператива, в случае их оплаты последними посредством внесения паевых взносов в полном размере. При этом смена собственника не требует государственной регистрации

Денежные средства, принадлежащие ЖНК, кебачьшой своей частью представлены денежной наличностью в кассе кооператива.

которая еше может быть как-то охарактеризована с позиций вещного права собственности, но подавляющая их часть имеет специальный режим банковского счета, принимая форму безналичных денежных средств Все, что связано с деньгами и денежными обязательствами, может бьгть признано очень сложным, спорным, непрочным и необъятным по размерам информационным массивом юридической науки, в которой наука гражданского права отвечает только за часть проблем, причем решая их присущими только ей методами и не лавая гарантий применения полученных результатов в других отраслях юридического знания. Достаточно сказать, что только в новейшее время проблемами безналичных денег занимались почти все признанные авторитеш в науке гражданского права (BA Белов, B.B. Витринский, Jl Г Ефимова. BA. Лапач. Jl A Новоселова, EA Павлсшский и др.).

Однако, поскольку без характеристики права ЖНК на денежные средства невозможно понять правовой режим паевого и резервного фондов, соискатель счел для себя возможным выбрать из необъятного количества предлагаемых конструкций те, которые помогли бы ему справиться с поставленной задачей

Право на безналичные денежные средства как на средство платежа и расчетов точнее всего «описывается» и, следовательно, регулируется конструкцией обязательства банковского счета. Их сушноегь — обязательственное право требовання-

Вместе с тем к безналичным деньгам законодатель считает возможным применять конструкции вещного права, как если бы речь шла о вещах, находяшихся во владении собственника. Разумеется, с гражданско-правовой точки зрения это «иллюзия», фикция, но она, подобно мнимой величине в математике, позволяет легче решать практические задачи, закрывая глаза на «реальное содержание» этой константы B бухгалтерском учете поэтому обиэатепьства и вещи зачастую между собой не различаются, что особенно наглядно проявляется в правовом режиме резервного и иных специальных фондов денежных средств юридических лии, акты распоряжения денежными средствами воспринимаются как акты распоряжения вещами, только для безналичных денег — вешами на специальном хранении Появление электронных расчетов и пластиковых карт [163] придало этой иллюзии новые грани и усилило эффект реальности формы, но не отменило обязательственной сущности безналичных денег.

ЖНК в установленном порядке вправе открывать счета в банках, находящихся на территории РФ

Для расчетов по операциям, связанным с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, кооперативом открывается отдельный банковский счет.

Ha указанный банковский счет зачисляются денежные средства, предусмотренные ст. 23 Закона, а также доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности.

Списание или вьшача денежных средств с указанного банковского счета допускается только на цели, связанные с осуществлением кооперативом деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, в том числе для выплаты действительной стоимости пая выбывшему члену кооператива

Согласно ст. 23 Закона N° 215-ФЗ на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений кооператив вправе использовать:

• паевые и иные взносы членов кооператива, за исключением встушпельных членских взносов и членских взносов;

• субсидии и субвенции;

• кредиты и займы, получаемые кооперативом,

• средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;

• добровольные пожертвования и иные не запрещенные законом источники.

За исключением деятельности, предусмотренной Законом № 215-ФЗ, инуюдеятельноегь жилищный накопительный кооператив осуществлять не вправе.

Наличие банковских счетов, как правило, предполагает движение наличных денежных средств. Следовательно, при организации деятельности бухгалтерской службы кооператива должны учитываться требования норшгавных документов в части регулирования порядка ведения кассовых операций и безналичных расчетов1. [164]

Вступительные и членские взносы. Вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесений таких взносов. Направления использования вступительных членских взносов и членских взносов Законом о ЖНК не определены, но оговорено, что они не моот быть использованы на финансирование расходе® по приобретению или строительству кооперативом жилых помещений Таким образом, вступительные членские взносы и членские взносы могут быть использованы только для финансирования текуших расходов, например общехозяйственных расходов кооператива, не связанных с осуществлением деятельности, в целях которой кооператив создан. B частности, расходы, выполняемые в рамках осуществления функций заказчика-застройшика, по общему правилу должны включаться в состав капитальных вложений и увеличивать первоначальную стоимость жилых помещений.

Вступительные и членские взносы членов кооператива в отличие от паевых взносов при прекращении членства в кооперативе по общему правилу возврату не подлежат (ст. 25 Закона) Иное может быть установлено уставом кооператива.

Паевой фонд образует сумма паенакоплений членов кооператива (n. IO ст. 2 Закона) Однако паевой фонд юридически не следует считать простой суммой паенакоплений, поскольку последние представляют собой объекты самостоятельных прав членов ЖНК, а паевой фонд считается собственностью ЖНК. Bce средства общего паевого фонда вкладываются исключительно в недвижимость, которая приобретается для членов ЖНК. Квартира для каждого следующего участника программы, получившего право на подбор жилья, приобретается сразу, как только в общем паевом фонде набирается сумма, предусмотренная избранной им формой участия, но не менее 30¾ стоимости жилья на момент его подбора[165]

Паевой фонд может расходоваться на:

а) приобретение или строительство жилья, а также на погашение связанных с этим затрат:

б) выплату действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива;

в) исполнение обязательств кооператива перед третьими лицами;

г) покрытие понесенных кооперативом убытков.

Правой режим паевого фонда определяется так называемыми формами участия члена кооператива в его деятельности и требованиями к обеспечению финансовой устойчивости деятельности

жнк.

Форму участия в литературе не без оснований расценивают в качестве своего рода аналога условий (проспекта) ценных бумаг хозяйственного обшества[166]. Так оно и есть на самом деле Форма участия предопределяет условия выплаты паевого взноса (оплаты права участия) и приобретения права на получение жилой площади (специального предоставления) Учитывая практически ничем не офаничи- ваемую оборотоспособность- пая в ЖНК, форма участия с полным основанием может бьпъ названа проспектом эмиссии паев.

Формы участия в деятельности кооператива определяются взаимосвязью следукхцих критериев:

• минимальными и максимальными периодами внесения паевых взносов,

• размерами и периодичностью уплаты части пая, при котором член гкшучает право требовать от кооператива организации для него покупки или строительства жилого помешения;

• размерами и периодичностью уплаты паевых взносов до момента предоставления ему жилья в пользование, а также до момента окончания выплаты лая;

• возможными условиями привлечения заемных средств.

Помимо этого, форма участия в деятельности кооператива может зависеть и от условий индексирования периодических платежей в счет паевого взноса, усповий начисления процентов на паенакоп- ления, иных успошй (ст. 27 Закона).

Формы участия в деятельности кооператива утверждаются решениями правления и в дальнейшем — общего собрания членов кооператива. Последнее должно содержать заключение о возможном влиянии форм участия в деятельности кооператива на его финансовую устойчивость.

Требования по обеспечению финансовой устойчивости в той части, в какой они представляют собой ограничения права ЖНК по распоряжению инвестиционными ресурсами паевого фонда, сводятся к следующему

Размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помешения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее 30% размера паевого взноса члена кооператива.

Общий размер лаенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строіггельство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива.

Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не допжна превышать 20% стоимости имущества жнк

Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесення которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом, начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, указанный минимальный срок не может быть менее двух лет

Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать балее чем в полтора раза срок внесения членом кооператива части паевого взноса до возникновения у члена кооператива такого права при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности

Резервный фонд ЖНК представляет собой специальный фонд денежных средств. ЖНК за счет взносов членов кооператива обязан формировать резервный фонд в порядке и в размерах, которые предусмотрены законом и (или) уставом кооператива. Размер резервного фонда кооператива определяется уставом кооператива, но не может быть менее 1,5% размера паевого фонда кооператива. Средства резервного фонда могуг использоваться только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива.

Средства резервного фонда кооператива могут быть внесены в объединенный резераный фона, создаваемый саморегулируечои организацией жилищных накопительных кооперативов, если кооператив является членом такой организации.

Взносы членов кооператива в резервный фонд, не использованные на вышеуказанные цели, подлежэт возврату члену кооператива при прекрашении его членства в кооперативе во внесения паевого взноса в полном размере или засчитываются в счет паевого взноса при внесении последнего платежа.

B слу\'ие выявления убытков кооператива, которые превышают сумму, равную 25% паевого фонда кооператива, ревизионная комиссия (ревизор) кооператива или исполнительные органы кооператива обязаны потребовать созыва внеочередного общего собрания членов кооператива и правление кооператива обязано созвать внеочередное общее собрание членов кооператива.

Иные виды имущества. Как и для любого другого юридического лица, закон не устанавливает для ЖНК никаких прямых ограничений на имушвство, которое может нахсщгться в собственности кооператива. Вместе с тем ограничения правоспособности препятствуют ЖНК приобретать имущество, не относящееся к его основной деятельности Кооператив может приобретать необходимую офисную мебель, канцелярские принадлежности, различные материалы и офисную технику. Даже транспортное средство и помещение под офис (ла хоть и целое административное здание!), если на то будет вынесено соответствующее решение общего собрания кооператива, может бьггь приобретено в собственность ЖНК. Bor только приобретать имущество для занятия иными видами доходной деятельности ЖНК будет не вправе. Никакое решение не может придать законность покупке кооперативом акций и инвестиционных паев, строительству производственных помещений и покупке оборудования, необходимого для выполнения ремонтных и строительных работ. Приобретение долей участия в строительстве объектов нежилого фонда ЖНК также запрещено Зато закон прямо разрешает кооперативу создавать иные целевые фонды денежных средств в порядке и в размерах, которьв предусмотрены уставом кооператива (ч 4 ст. 53).

Деіктьукнцее законодательство предусматривает создание таких специальных фондов в некоторых других случаях. Например, Закон РФ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» предусматривает возможность образования неделимого фонда — части имущества потребительского общества или союза, которая не подлежит распределению между пайщиками и порядок формирования и использования которой определяется уставом потребительского общества или союза, фонда развития потребительской кооперации и др. (ст. 23 указанного Закона). Ничто, таким образом, не мешает членам ЖНК принимать решения о создании у себя аналогичных фондов.

Источники формирования имущества ЖНК по вполне понятным причинам входят в состав источников финансирования его деятельности.

Имущество кооператива формируется за счет следующих источников:

а) паевых и иных взносов членов кооперэтива;

б) доходов, полученных от предпринимательской деятельности, служашей достижению основной иели деятеїьности;

в) добровольных пожертвований;

г) иных не запрещенных законом источников.

B отличие от ЖК РФ Закон о накопительных кооперативах очень подробно регламентирует виды взносов, вносимых членами жилищного накопительного кооператива, каждый из которых преследует достижение определенных иелей, в том числе покрытие определенных расходов

Вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражпанина в члены кооператива (n. 5 ст. 2 Закона).

Чгенекий взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом і іредусмоіренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (п. 6 ст. 2 Закона).

Паевой взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива B порядке И сроки, предусмотренные формой У\'ШСТИЯ члена кооператива в его деятельности no привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. B его состав могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределяемые между членами кооператива пропорционально их долям.

Паевой взнос должен компенсировать следующие затраты:

• на приобретение или строшепьство жилого помещения для члена кооператива;

• на страхование жилого помещения (необходимость страхования жилого помещения вытекает из ст. 21 ЖК РФ);

• на повышение потрсбігтєчьских качеств приобретенного или построенного жилого помещения;

• на содержание и ремонт жилого помещения, оплету коммунальных услуг (до момента передачи его в пользование члену кооператива);

• на обслуживание и погашение привлеченных крешпое и займов на приобретение жилья,

• на уплату налогов, сборов и иных обязательных плэтежей (ст. 24 Закона о накопительных кооперативах).

Мопотшпельный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива (п. 7 ст 2 Закона)

Взносы члена кооператива могут вноситься только денежными средствами и не MoorT вноситься иным имуществом, например

принадлежащей ему недвижимостью[167]. Думается, что подобную возможность внесения паевого взноса жилой недвижимостью следовало предусмотреть в Законе о накопительных кооперативах, так как это во многом служит интересам его членов.

Лахпды, полученные кооперативом от ссущесталяемоЯ им предпринимательской деятельности, направляются в резервный фонд кооператива и при достижении указанным фондом размера, установленного уставом кооператива, распределяются между членами кооператива пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов.