Имущественные права и обязанности членов ЖНК

Имущественные права и обязанности членов ЖНК можно разделить на четыре основные группы.

Одна группа прав связана с участием членов ЖНК в финансировании его деятельности. Они устанавливаются по поводу таких объектов, как паевой взнос, гаенакопление, пай, вступительный и иные членские взносы, убытки кооператива.

Другая n>ynna относится к правам и обязанностям членам ЖСК, связанным с удовлетворением их потребностей. Прежде всего, речь идет об удовлетворении потребности в жилье: право на предоставление, пользование и передачу в собственность жилой плошали. Ho сюда также относятся права на получение от ЖНК

дополнительных благ в соответствии с законом и уставом (доли прибыли, дополнительных услуг).

Третью группу составляют распорядительные или секуноарные права членов ЖНК (право передавать пай другому члену кооператива или третьему лииу, право завещать nali, право выбора формы участия, право дачи согласия на приобретение жилого помещение либо его строительство).

Четвертая группа объединяет права и обязанности, возникающие в связи с прекращением членства в ЖНК (право на выплату стоимости пая, на ликвидационную квоту).

Право на пай и паенакоплепие характеризуется следующими основными особенностями.

Принадлежащий «иену кооператива пай опюеится к имуществу и определяется как доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде на определенную шту. Как и со всяким имуществом, с ним можно совершать сделки — продавать, дарить, завешать и т.д.

Однако приобретение права на пай еше не означает автоматическое приобретение членства в кооперативе. B частности, пай может быть приобретен лицом, не имеющим права быть членом накопительного кооператива, например юридическим лицом. B этом случае лицо выплачивает действительную стоимость пая

B случае смерти члена кооператива или объявления его умершим его наследник может быть принятым в члены кооператива.

Может случиться так, что ни один из наследников не заявит о своем желании вступить в кооператив. 8 этом случае кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действитезьной стоимости пая.

Действительная стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе Данная стоимость определяется исходя из стоимости чистых активов — разница между совокупностью денежных средств кооператива и стоимости имущества, определенного независимым оценщиком, и величиной зааолженно- сти кооператива (п. 3 ст. 32 Закона).

Указанная стоимость выплачивается выбывшем> члену или иным лицам, имеющим права на пай, в течение шести месяцев со дня окончания финансового гсша, в течение которого возникли основания для прекртшения членства в кооперативе[196]

K наследникам m основании n 1 ст 1177 ГК РФ переходит не только паевой взнос в сумме, выплаченной к моменту открыт™ наследства, но и право пользования соответствующей квартирой, дачей, гаражом или иным помещением, которое было предоставлено кооперативом наследодателю5

От пая необходимо отличать паеиакопление, которое Закон определяет «как чаеть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную дату», что не совсем точно, поскольку наряду со средствами члена ЖСК в порядке паевого взноса могут распределяться доходы кооператива от предпринимательской деятельности. K тому же было бы чрезмерной строгостью запрещать оплату паевого взноса третьими лицами при условии соблюдения требований законодательства, в том числе в части, касающейся противодействия терроризму и легализации преступньос доходов.

Паенакопление является конкретным имуществом, реально оплаченным правом участия, по поводу которого у кооператива и его члена существуют определенные права и обязанности Паенакопление выражает размер реального участия члена ЖНК в имуществе кооператива. C ним связываются права члена ЖНК: I) на возврат паенакопления в случае выбытия из членов ЖНК за минусом расходов, в которых его участие обязательно в силу закона и устава;

2) на приобретение и предоставление в пользование жилой площади при достижении паенакоплением установленного размера: 3) на передачу e собственность приобретенной жилой плошали при достижении паенакоплением размера паевого взноса. Эш права вполне оборотоспособны, и потому они могут служить объектом гражданско-правовых сделок (уступка требования, залог, дарение, завещание, доверительное управление и другие), за исключением случаев, коша такие сделки прямо запрещены законом, уставом либо воту- пают в противоречие с сущностью таких прав. Ha эти права может обраішться взыскание no долгам члена ЖНК

Право на лаенакопление строится по типу обязательственного, но, видимо, все же не является вполне таковым. B частности, обязанность, корреспондирующая такому праву, невозможно считать обычным долгом, который всегда может быть переведен на другое лицо с согласия кредитора. Это право, хотя бы в силу непригодности для него характеристики ординарного обязательственного права-требования и неимением лучшего теоретического обоснования, можно отнести к числу прав корпоративных.

Пай в ЖНК — абстрактная величина — доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива (n. 9 ст 2 Закона). Ho пай, следовательно, всегда выражает соотношение паенакопления члена ЖНКс размером паевого фонда (суммой всех ласнакоп- лений). B этом качестве пай является до известной степени юридическим аналогом паенакопления, но не тождествен ему.

Пай имеет значение относительно самостоятельного объекта правоотношений между кооперативом и его членом Самостоятельное значение пая определяется его стоимостью, которая может не совпадать с паенакоплением. Закон предусматривает для пая величину действительной стоимости, под которой понимается часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая. Поскольку чистые активы формируются с учетом не только паенакоплений, но и результатов деятельности кооператива, действительная стоимость пая может быть как выше, так и ниже суммы паенакопления

Поскольку пай выражает количественное соотношение паенакопления ко всему паевому фонду, его величина может изменяться независимо от паевых платежей члена ЖСК. Право на пай может высыпать объектом гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, залог, завещание) Право на лай не может быть предметом цессии, поскольку не является обязательственным правом- требованием.

Вместе с тем и пай и лаенакопление существуют как объекты корпоративных прав до момента передачи в собственность члена ЖНК обусловленной жилой площади, после чего права на них должны признаваться прекратившимися, а их субьекты — выбывшими из состава членов ЖНК.

Право попчения жилого помещения в птпэпеание должно рассматриваться в двух состояниях Первое — право требовать приобретения (начала строительства) жилою помещения и право требовать передачи приобретенного (построенного) жилого помещения.

Право члена кооператива на приобретение или строительство для него жилого помещения возникает после внесения в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива установленной части паевого взноса и истечения срока внесения (ст. 28 Закона).

После этого в кооперативе устанавливается очередность реализации данного права члена, которая учитывает следующие факторы: размер внесенного паенакопления; срок внесения данной части паенакопления; другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива.

При равных условиях преимущество отдается члену кооператива, который имеет более короткий срок внесения оставшейся части паенакопления, а в дальнейшем — более раннему сроку вступления в кооператив.

Порядок реализации очередности членов кооператива устанавливается уставом кооператива или решениями обшего собрания членов кооператива1.

Возникновение данного права связано с одним условием- достижением паенакоплением члена ЖНК установленного уставом размера (период первоначального накопления2).

Квартира для каждого следующего участника программы, получившего право на подбор жилья, приобретается сразу, как только в общем паевом фонде набирается сумма, предусмотренная избранной им формой участия, но не менее 30¾ стоимости жилья на момент его подбора.

Передача жилого помещения, указанного в n. I ч. 2 ст 28 настоящего Федерального закона, в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно лосле приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение (ч. I ст. 29 Закона).

Передача жилого помещения в пользование члену накопительного кооператива осуществляется в следующем порядке (ст. 29 и 31 Закона):

1) только после приобретения права собственности кооперативом на жилое помещение. Это означает, что данное право собственности должно быть надлежащим образом зарегистрировано федеральной регистрационной службой. B случае если для члена кооператива приобретается жилое помещение в порядке долевого участия в строительстве (инвестирования), то непосредственной регистрации права собственности кооператива должны предшествовать сдача жилого дома государственной комиссии, принятие его в эксплуатацию, оформление прав застройщика (заказчика) на построенный объект в целом в федеральной регистрационной службе.

\' См.: Сект П В. Новый закон о жилищных накопительных кооперативах. ■ Так именует этот срок Д.А Вавулин ( fk*ym іД.А. Указ. соч.).

Порялок оформления грав на лостроенный объект недвижимости в лорядке долевого участия в строительстве по договорам, заключенным в отношении объектов строительства, разрешения на которые будут получены после I апреля 2005 г, устанашшвается Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статья же 124 ЖК РФ, говоря о предоставлении помещения члену жилищного и жилищно-строительного кооператива, не акцентирует внимания на необходимости первоначального приобретения права собственности кооперативом. B ней используется иная формулировка — предоставление жилого помещения в домах кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса;

2) помещение члену кооператива должно передаваться в отремонтированном виде либо с проведением иных работ по повышению потребительских качеств помещения, если это предусмотрено выбранной формой участия в деятельности кооператива.

B ст. 124 нового ЖК РФ ничего не говорится о таком условии для жилищных или жилищночяроятепьных кооперативов;

3) решение о передаче помещения в пользование принимается уполномоченным уставом органом кооператива Члену кооператива вьщается соответствующая выписка из решения.

B жилищных и жилищно-строительных кооперативах данное решение может быть принято только общим собранием (конференцией) (п. 2 ст. 124 ЖК РФ);

4) передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в него и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жклищночтгроительных кооперативов. Это означает возможность применения ст. 126 ЖК РФ о вселении временных жильцов, ст. 128 ЖК РФ о сдаче внаем жилого помещения;

5) в случае если член кооператива не полностью выплатил паевой взнос и прекращает свое членство в кооперативе либо если кооператив ликвидируется, член кооператива и лица, совместно с ним проживающие, утрачивают право пользования жилым помещением (ст. 31 Закона). Занимаемое жилое помещение должно быть ими освобождено в течение двух месяцев со дня прекращения членства либо со дня принятия решения о ликвидации кооперлтша.

Между тем член кооператива, которому лредостаагсено в пользование жилое помещение, до утверждения ликвидационного баланса вправе внеспі оставшуюся часть своего паевого взноса (п. 4 ст. 14 Закона) и таким образом приобрести право собственности на жилое помещение[197].

Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещении или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной аденом кооператива формой участия в деятельности кооператива (ч. 1 ст. 29 Закона).

Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня (ч. 2 ст. 29 Закона)

Член ЖНК и члены его семьи вселяются в приобретенное для него жилое помещение в порядке и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством для членов жилищных кооперативов. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилос помещение н пользование им осуществляются B соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 29 Закона).

B литературе можно встретить утверждение, что пайщик ЖНК и члены его семьи прописываются (регистрируются ло месту жительства) в приобретенной для него квартире на основании нотариально удостоверенного договора безвозмездного пользования, открывают финансово-лицевой счет, оплачивают коммунальные услуги, оформляют на себя телефон и т.п. — живут полноценной жизнью, выплачивая аденские и паевые взносьг. Эга позиция совершенно не согласуется с законом Возможно, где-то для вселения членов ЖНК и заключают нотариально удостоверенный договор безвозмездного пользования, возможно даже, что жилые помещения в иных случаях передаются в пользование уже с оборудованными и подключенными абонентскими телефонными точками и с условием их обязательного переоформления. Вот только закон никаких таких услуг и тем более связанных с ними расходов не требует для признания законности вселения члена ЖН K в жилое помещение3.

Право пользования жилым почещением представляет собой субъективное право, не почожее на права арендатора. Or права арендатора оно отличается тем, что арендатор по обшему правилу ни при ктких условиях не становится собственником арендуемой вещи, хотя бы арендные платежи даже превысили ее стоимость. Право пользования арендатора носит срочный характер: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за пла^г во временное владение и пользование или во аременное пользование» (ч. I ст. 606 ГК РФ), а право пользования члена ЖНК — бессрочно. Для арендатора существенным является срок аренды (ст. 6|0 ГК РФ), no истечении которого договор кюжет быть возобновлен либо перезаключен (ст. 621 ГК РФ) Право пользования члена ЖНК также является срочным правам. Однако срок вькпупает здесь в роли отменительного условия этого права.

Сходство между ними заключается в несении расходов, связан- HbBi с содержанием и эксллуэтацией веши, ее текущим ремонтом. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может бьггь осуществлен ремонт жшого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива (ч. I ст. 29 Закона). Для договора аренды подобное условие совершенно нетипично и необязательно, хотя и не можетбыть исключено (ч. I ст. 6l I ГК РФ).

Вопрос о производстве капитального ремонта для члена ЖНК на период пользования жилым помещением вообще возникать не может, поскольку ЖНК обязано предоставить ему жилую плошааь либо выстроенную, либо отремонтированную в состоянии, пригодном для проживания и соответствующем требованиям, указанным в заявлении члена ЖНК (п. 2 ч. 2 ст. 28, п. I ст. 29 Закона). Наконец, пользователь не платит ЖНК никаких арендных платежей, но при этом не может считаться безвозмезоньм пользователем в смысве, придаваемом этому термину нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании имуществом. Его пользование является безвозмездным с формально юридической стороны, в аспекте отношений между ним и ЖНК по поводу предоставления имущества в пользование. B действительности это пользование оплачивается платежами по уплате паевого взноса

Рассматриваемое право похоже на права покупателя, заключившего договор найма-продажи либо купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) оплаты и сохранением права собственности продавца на всщь до ее полной оплаты. Ho более всего сходных черт у него

оказывается с правом члена ЖСК на предоставленное ему жилое помещение в период до полной оплаты пая Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением в обоих случаях является членство в кооперативе. Предоставление жилого помещения в пользование происходит в обоих случаях практически одинаково (ч. 3 ст. 29 Закона, ч. I ст. 124 ЖК РФ). Право пользования в обоих случаях теснейшим образом связано с членством в кооперативе и прекращается в случае его прекращения по основаниям, предусмотренным законом, включая передачу пая другому «иену кооператива или третьему лицу, а также в случае приобретения права собственности на жилое помешеиие.

Для обычного жилищного кооператива передача пая третьему лицу и даже другому члену кооператива законом (ЖК РФ) не предусматривается. Для приобретения у третьих лиц права на пай тре буется соблюдение обшего порядка приобретения членства в кооперативе (решение правления, обшего собрания об утверждении решения правления, уплата вступительного взноса — ст. 121 ЖК РФ). Преимущественного права на вступление в члены ЖСК у третьих лиц (исключая случаи наследования пая, да некоторых исключительных возможностей, предоставляемых возможностью применения аналогии) нет (ст. 131 ЖК РФ). Из чего можно заключить, что действия члена ЖСК по передаче прав на пай третьему лицу никаких юридических последствий для ЖСК не влекут O праве на передачу пая члену ЖСК в ЖК РФ также ничего не сказано, из чего сдедует, что вопрос о передаче им права на пай выбывающего члена должен также решаться в общем порядке, хотя устав ЖСК может устанавливать для таких случаев преимущественное перед третьими лицами право членов ЖНК на приобретение пая. Ввиду того что ГК РФ никак не нормирует эти отношения[198], их регулирование ло-

мимо самых общих положений ЖК РФ (ст. |3l) должно осуществляться уставом ЖСК.

Совершенно иначе вопрос решается в ЖНК, где граво на пай является почти рядовым обязательственным требованием кредитора. ЖНК не может ни ограничить право своего члена распоряжаться своим паем, в том числе пугем передачи его третьему лииу, ни отказать третьему лицу в принятии в члены ЖНК (п. 9 ст. 7 Закона). При таких обстоятельствах право на пай обладает всеми свойствами оборотной ценной бучат, включая возможность залога и обращения взыскания.

Обращение взыскания на пай допускается в обоих кооперативах, но имеет принципиально разный механизм Во-первых, ЖК РФ ничего не говорит о возможности обращения взыскания на пай члена ЖСК. Однако действующий Закон «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 г. (ст. 75) допускает обращение взыскания на имущественные права должника в отношении третьих лиц. Право на пай как раз и является одним из таких прав, и оно не включено в перечень имущества, на которое нельзя обращать взыскание (ст. 75 Закона «Об исполнительном производстве»). Тем не менее исполнить решение суда пугем обращения взыскания на пай в ЖСК нереально, поскольку ье существует другого пути исполнения решения, как только принудительная прсшажа пая третьему лицу с исключением члена кооперлмва, выселения его из занимаемого жилого помещения н обязательного приема покупателя пая в члены ЖСК. Ho такого механизма не существует и существовать не может, поскольку он означал бы устаношіение ответственности кооператива по обязательствам своего члена. Отсюда Федеральный закон

«Об исполнительном производстве», упоминающий о том, что взыскание на принадлежащие должнику имущественные права в отношении третьих лиц обращается с соблюдением правил, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 2 ст. 75), фактически сохранил существовавший ранее порядок, при котором до момента приобретения права собственности на жилое помещение в ЖСК обратить взыскание на пай члена ЖСК было юридически невозможно прежде всего в силу личного характера этого права, делающего его объектом ограниченно оборотоспособным1.

Совершенно иначе дело обстоит в ЖНК, где обращение взыскания допускается законом и является основанием для исключения члена ЖНК. Закон, правда, ничего не говорит о праве преимущественного вступления у лица, которое приобрело пай в ходе исполнения судебного решения, но такое право обосновать нетрудно, поскольку оно будет результатом особого случая передачи права на пай третьему лицу (помимо воли пайщика)

B обоих случаях право собственности на жилое помещение приобретается в силу полной оплаты пая (уплаты паевого взноса). Однако в ЖНК возникновение права собственности прекращает отношения членства, а в ЖСК эти отношения сохраняются до момента его реорганизации либо ликвидации, вычсша либо исключения из членов ЖСК.

Правильнее было бы считать право пользования члена ЖНК отложенным правом собственности, чем-то аналогичным немецкому вещному праву ожидания права собственности (Anw