Оценка ипотечного жилья

Оценка недвижимого имущества определяется следующими моментами: недвижимость может являться предметом залога, кроме того, от оценочной стоимости подчас зависит величина кредита.

Оценочная стоимость жилья определяется степенью ее износа.

Существует три вида износа. //-- Физический износ --//

Под этим термином подразумевается физическое устаревание недвижимости. Физический износ может быть неустранимым или устранимым. Это зависит от целесообразности затрат на устранение износа и насколько это будет выгодно для продавца недвижимости.

Неустранимый физический износ - затраты на исправление дефектов больше, чем добавленная стоимость.

Устранимый физический износ - затраты на исправление дефектов не превышают добавленной стоимости.

Отложенный текущий ремонт - затраты по устранению дефектов производит покупатель. //-- Функциональный износ --//

В недвижимости что-либо не отвечает установленным на настоящее время рыночным стандартам.

Оформляя квартиру в кредит, необходимо быть готовым к дополнительным текущим расходам.

В зависимости от того, насколько сложно исправить это несоответствие, выделяют устранимый и неустранимый функциональный износ. //-- Экономический износ --//

Стоимость жилья уменьшается в зависимости от внешних факторов. К таким факторам относится изменение законодательных и финансовых условий, а также ситуации на рынке недвижимости.

Существуют следующие методы оценки ипотечного жилья. //-- Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода --//

Метод заключается в сравнении цены данного имущества с ценой аналогичного, по мнению покупателя, объекта.

«Тариф по комплексному ипотечному страхованию зависит от видов страхования, указанных в договоре, возраста и состояния здоровья заемщика, а также от характеристик объекта недвижимости, приобретаемого в кредит. При покупке квартиры на первичном рынке возможно дополнительное требование банка - заключение договора страхования финансовых рисков участника долевого строительства. По этому договору страховой случай наступает в результате невозвращения страхователю внесенных им денежных средств (например, по причине признания судом должника банкротом) (из беседы с Валентином Смышляевым, директором петербургского филиала Первой страховой компании).

При методе сравнения продаж используется следующая информация:

? цена на аналогичную недвижимость, при этом учитываются цены, предлагаемые покупателями, и цены, запрашиваемые продавцами;

? изучение рынка недвижимости (учитываются цена, район, состояние квартиры и т. д.);

? сведения о недавних продажах аналогичных объектов (данные риелторских фирм, архив эксперта-оценщика, данные нотариальных контор, публикации в СМИ).

Полученные данные систематизируются и впоследствии используются для выбора определенного объекта продажи.

//-- Оценка недвижимости на основе затратного подхода --//

Этот метод заключается в определении суммы, которая складывается из стоимости участка земли (как свободного) и стоимости нового строительства (или ликвидации различных дефектов).

На основе этого метода стоимость приобретаемой недвижимости складывается из затрат на приобретение и благоустройство участка земли и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости.

Этот метод при оценке недвижимости является на сегодняшний день основным и используется намного чаще остальных. //-- Оценка недвижимости на основе доходного подхода --//

Этот метод заключается в определении стоимости жилья исходя из величины будущих доходов ее владельца, то есть учет будущих денежных средств, которые дает собственность в счет стоимости на данный момент.

В основе этого метода лежит как бы ожидание будущей прибыли, которую может получить человек во время владения недвижимостью, а также после ее продажи. Стоимость складывается из арендной платы от сдачи недвижимости и дохода от продажи квартиры.