Вопросы залогового обеспечения

     Как показал анализ заявленных проектов, вопросы наличия у заёмщика надлежащих залоговых активов проработаны недостаточно (…).

     В большинстве случаев у заёмщика присутствует некоторый объём незавершённого строительства, который сам по себе предметом залога быть не может.

     Более того, даже если у заёмщика имеется собственный завершённый объект недвижимости, то использовать его в качестве предмета залога нецелесообразно по ряду причин, некоторые из них приведены ниже.

     Главная причина заключается в отсутствии закона об ипотеке, на который имеются отсылки в действующем гражданском законодательстве (…).

     Далее, обязательное нотариальное удостоверение сделки залога недвижимости ощутимо удорожит проект.

     Кроме того, закон требует судебной процедуры для перехода прав собственности на объект недвижимости к залогодержателю, что влечёт за собой значительные издержки (…).

     Более того, суд по ходатайству залогодателя вправе установить годичную отсрочку перехода прав собственности на объект к залогодержателю, что соответствующим образом удлинит срок реализации предмета залога.

     Перечисленные недостатки наглядно объясняют причину отсутствия ипотечного кредитования в нашей стране.

  Таким образом, требуется перевести «не закладываемое» незавершённое строительство в форму, пригодную для оформления залога.

     Сделать это возможно превратив незавершённое строительство в ценные бумаги - акции.

     Здесь следует подчеркнуть, что использовать в качестве предмета залога часть акций заявителя не следует, т.к. акция не даёт её владельцу прав собственности на какое-либо обособленное имущество акционерное общество.

     Необходимо добиться того, чтобы закладываемый пакет полностью соответствовал незавершённому строительству, т.к. только в этом случае он будет привлекателен для потенциального покупателя предмета залога.

     Сделать это возможно. Образовав путём выделения из заявителя нового акционерного общества, в уставный капитал которого заявитель внесёт свой объём незавершённого строительства по реконструируемому за счёт средств городского займа объекту. В этом случае 100 % акций нового АО, принадлежащих заявителю, будут однозначно соответствовать его незавершённому объекту.

     Следует отметить, что термин «незавершённое строительство» использовался как наиболее подходящий, т.к. именно так называется соответствующая строка в балансе.

     Под этот термин подпадает и тот случай, когда строительство нового объекта ещё не начато, но имеется соответствующая документация, разрешения и т.п.