Обеспечение возвратности заёмных инвестиционных ресурсов

     Сам принцип использования для инвестиционных проектов заемных средств  определил невозможность их направления на такие проекты,  которые, хотя и являются для города жизненно важными, но не предполагают  возмещения затрат ни из одного источников.

     Вместе с тем, определяя возможные направления инвестирования и сопоставляя их с задачами города, Комитет муниципальных займов постоянно ведет поиск  источников покрытия инвестиционных средств, обеспечения возвратности, даже при относительно низких нормах рентабельности.

     При этом рассматриваются не только возможности прямого дохода от реализации проекта и использования продукта проекта (продажи или аренды зданий, торговых площадей,  жилья, реализации товаров, производимых на новых мощностях, и пр.) но и учитываются возникновение потоков пополнения бюджета от налогообложения, возможности использования в качестве покрытия  внебюджетных и специальных фондов (например, - дорожного фонда).

     Принимается во внимание, что в целом  для крупных городских проектов является характерным выход на устойчивую доходность в сроки, существенно большие (10-15 лет), чем принятые в сегодняшней инвестиционной практике периоды  обоснованного инвестирования (2-5 лет). Вместе с тем, не инвестируя в такие проекты, город обречен пользоваться устаревшей инфраструктурой, низкорентабельными технологиями, что в свою очередь снижает интерес и ограничивает возможности потенциальных инвесторов, деформирует полнокровный оборот капитала, увеличивает отложенный спрос на услуги и товары, и фактически лишает город будущих доходов и развития.

     В расчет принимается сам характер облигационных займов, позволяющий, при устойчивости инвестиционно-заемной системы и корректном исполнении обязательств перед инвесторами (владельцами городских облигаций), планировать рефондирование и реструктуризацию долга в сторону замены краткосрочных ценных бумаг на долгосрочные и увеличение доли более дешевого внешнего займа для приведения затрат в рамках инвестиционного портфеля, включающего крупный городской проект, в соответствие с поступлениями от такого инвестиционного проекта (программы) как по объемам, так и по срокам.

     При анализе возможностей включения таких проектов в инвестиционный портфель для представления Инвестиционно-экономическому Совету города отдельно рассматриваются схемы обеспечения возвратности и потоки рефинансирования из статей городского бюджета будущих периодов (с учетом, в частности, налоговой составляющей от инвестирования в такой проект), от внебюджетных источников, формирующихся, в том числе, в непосредственной связи с реализацией проекта.

     Важнейшими критериями являются:

-  оценка возможного (проектируемого) увеличения налоговых поступлений, формирующих доходную часть бюджета, за счет реализации городского проекта (программы).

     В соответствии с экспертными оценками (в частности, проведенными Международным Институтом строительства), прямое перераспределение

в доходную часть городского бюджета следующего периода через взимание налогов, платежей, плат по использованию городской инфраструктуры и пр. составляет 12-15% объема вложений в городские инвестиционные программы.

- оценка будущих доходов от проекта (программы).

     По окончании реализации проекта (программы), постоянная ежегодная составляющая чистых доходов от эксплуатации объекта в городской бюджет достигает 7-9% от объема первоначальных вложений. Дополнительно к этому, сохраняется поступление в бюджет города налоговых платежей, плат за инфраструктуру и пр.

     Полный учет всех этих параметров позволяет оценивать  эффективную возвратность средств от строительства крупного инфраструктурного городского объекта (торговый, офисный, гостиничный, инженерный комплекс) в 6-8 лет. При этом эффективность тем выше, чем более концентрированными оказались вложения, чем короче был период строительства и освоения капвложений.

     Особенностью является возвратность средств от городского проекта (программы) не в форме прямого денежного потока (доходов проектоустроителю от продаж, аренды, хозяйственной деятельности), из которых осуществляется возврат заемных средств, а в форме диверсифицированных, косвенных поступлений средств в городской бюджет, внебюджетные фонды (в частности, дорожный фонд).

     Вследствие этого, и с целью реализации неотъемлемого критерия инвестирования из фондов городских займов, а именно:

- гарантированности возврата инвестированных  средств  в установленные сроки,

при  составлении схем финансирования и возврата средств, вкладываемых в городские инвестиционные программы, неизбежно фиксирование обязательств заемщика (которым выступает город в лице одной из хозяйственных структур, отраслевых подразделений) о возврате Комитету муниципальных займов и  развития фондового рынка (через внебюджетные фонды обслуживания городских облигационных займов) полученных заемных ресурсов с процентной ставкой обслуживания займов.

     Процедурно это должно оформляться решением Инвестиционного Совета города, оформляемым впоследствии распоряжением Правительства  Москвы (вносимым в городскую Думу) о финансировании городского проекта (программы) из фондов городских облигационных займов, которое одновременно предусматривало бы  (А) включение в проект расходной части бюджета очередного периода (года) сумм в объеме фактических затрат на финансирование, произведенных из фондов городских облигационных займов, включая стоимость обслуживания займа по годовой валютной ставке.

     Возврат может предусматриваться и из других городских фондов (дорожного, валютного и пр.)

       Другим   вариантом  может   быть  (Б)   одновременное  поручение   Комплексу   по

экономической политике и имущественно-земельным отношениям о реализации адекватной части залогового фонда обеспечения городских облигационных займов, образуемого из имущества, находящегося в собственности города. Во втором случае конструируется схема фактической замены одного типа недвижимости (менее доходной, требующей инвестирования) на более доходную.

     Могут предусматриваться и смешанные (А и Б) формы обеспечения возвратности средств, инвестированных в городские проекты (программы) из фондов городских облигационных займов.

     - Схема предполагаемого возврата средств проекта заключается, как правило, в залоге инвестору строящегося (реконструируемого) объекта, передаче пакета акций, участию в будущих доходах;

     - Предпроектные изыскания, составление экономической оценки проекта, бизнес-плана, включая аудит, маркетинг, проводится с привлечением крупнейших иностранных компаний, девелоперов ("Hines", "Bovis").

     Однако, в предсказуемой перспективе, данные комплексы по своему уровню станут основными в секторах потребителей растущего среднего класса России (…). С этой точки зрения, городская программа с использованием валютного фонда имеет отчетливую перспективу высокой рентабельности.

     Схема обеспечения возвратности инвестированных средств составляется Комитетом  по следующим основным вариантам:

     Схема №1. Гарантии высококлассных банков, которые оформляются в виде передачи Москомзайму простых банковских векселей на сумму выданных для        финансирования   реализации  проектов  заемных средств плюс обусловленный займом

доход. Векселя оформляются с графиком их погашения банком в соответствии с графиком возврата заемных средств заявителем инвестиционного проекта.

     Вексель подлежит безусловной оплате, что дает высокую степень обеспеченности возврата заемных средств, определяемую устойчивостью и надежностью банка.

     Схема №2. Классический залог недвижимого и движимого имущества, включая пакеты акций АО проектоустроителей, рыночной стоимостью не менее чем на 30% выше суммы возврата заемных средств заявителем. Залогодержатель - банк, через который осуществляется финансирование реализации инвестиционного проекта. При этом возвратность средств непосредственно Москомзайму гарантируется как в схеме 1 - векселями банка-кредитора или банка-гаранта. Учитывая основной  недостаток схемы - вероятность получения средств от заявителя при неплатежах через два года после рассмотрения дела в суде (согласно действующему законодательству) - она применяется только при согласии банка-кредитора и наличии банковской гарантии возврата средств Москомзайму (схема 1).

     Схема №3. Залог недвижимого и движимого имущества через участие заявителя в аккредитованном при Москомзайме коммандитном  товариществе (Товарищество на вере).

     Заявитель инвестиционного проекта вступает в коммандитное товарищество в качестве участника-вкладчика (коммандитиста) и в виде своего вклада в складочный капитал Товарищества передает ему имущество стоимостью не менее чем на 30% выше суммы возврата заемных средств по инвестиционному проекту. Если стоимость имущества, имеющегося у заявителя в собственности, недостаточна, то в складочный капитал дополнительно передается сам проект по частям по мере его реализации. Таким образом, к окончанию реализации проекта имеющаяся в залоге собственность заявителя по стоимости значительно превышает сумму заемных средств.

     В случае возврата заемных средств Москомзайму в полном объеме заявитель выходит из коммандитного товарищества и получает свой вклад (…).

     В случае неплатежа по условиям участия в Товариществе он меняется своей долей в складном капитале и имущество, отчужденное при внесении в складочный капитал, продается для возмещения Москомзайму заемных средств или передается в собственность Правительства Москвы (по желанию Москомзайма в соответствии с договором между коммандитным товариществом и Москомзаймом).

     Схема апробирована Фондом имущества г.Москвы на сделках по финансированию выкупа приватизированными предприятиями арендуемого у Правительства Москвы недвижимого имущества.

     Имеется ряд нетрадиционных схем предоставления гарантий возвратности кредитов, используемых в г.Москве. Одна из них предусматривает поручительство по кредиту акционерного общества или товарищества, участником которого является заявитель и доля заявителя в уставном капитале поручителя составляет сумму на 30 % большую суммы кредита. Доля заявителя в уставном капитале должна быть подтверждена имуществом поручителя, не обремененным обязательствами. Поручитель по кредиту может одновременно выступать и поручителем по возврату заемных средств Москомзайму, взяв на себя функции сопровождения финансирования и реализации инвестиционного проекта. При этом имущество заявителя, находящееся в уставном капитале поручителя будет обеспечением гарантии возврата и кредита и средств облигационного займа.

              Вид и форма обеспечения возвратности кредитов, выданных на финансирование инвестиционных  проектов,  определяются     по   каждому   финансируемому   проекту

индивидуально, в зависимости от его вида, характера, сроков и этапов реализации, режима кредитования, социальной значимости и технико-экономических характеристик получателя кредита. Обеспечение возвратности кредита согласуется с Москомзаймом. В отдельных случаях Комитет может определенные виды и формы обеспечения возвратности кредита выставлять как условие заключения договора с уполномоченным банком о финансировании реализации проекта.

              Москомзайм определяет по согласованию с уполномоченным банком график возврата денежных средств городского облигационного займа, выделенных банку на кредитование реализации инвестиционного проекта. График возврата заявителем кредита является полностью предметом его договора с уполномоченным банком или банком-агентом.

              По проектам, срок реализации которых превышает один год, Москомзайм определяет режим передачи уполномоченному банку денежных средств займа для поэтапного финансирования проекта.

              В качестве гарантии возвратности кредитных ресурсов и денежных средств займа может выступать доля финансирования реализации инвестиционного проекта за счет собственных средств заявителя, право собственности на которую по условиям сделки финансирования, в случае невыполнения своих обязательств заявителем, переходит кредитору.

              Гарантией возвратности может выступать залог недвижимого имущества и других предметов залога, предусмотренных действующим российским законодательством. В качестве залога на первых этапах реализации строительных инвестиционных проектов может выступать право аренды отведенной под строительство земли, а затем и объем незавершенного строительства. Заявитель вправе представить в качестве залога любое свое недвижимое имущество, удовлетворяющее требованиям кредитора.

     Правительство Москвы может само выступать в роли поручителя по данному проекту или его заказчика. Во втором случае правительство Москвы назначает организацию (предприятие), осуществляющее финансируемый проект и выступает гарантом выполнения договора во всей его полноте и в срок.

     В случае, если заказчиком выступает правительство Москвы, то кредитные и другие договоры готовятся и подписываются соответствующей, назначенной правительством Москвы организацией по согласованию с курирующим данную сделку органом управления города.

     Нотариально заверенные копии договоров Москомзайм - Банк-агент - Заёмщик хранятся в Москомзайме и в органе управления, курирующем сделку.

     Решение о выдаче поручительства правительства Москвы, оформляемое Постановлением правительства Москвы или распоряжением мэра, принимается, как правило, на основании предложения Москомзайма или курирующего проект органа управления городом с учётом итогов проведения работы, которая включает экспертизу технико-экономического обоснования кредитуемого объекта, оценку условий кредитного соглашения и обеспеченности возврата кредитных ресурсов.

     За выдачу поручительства заказчик выплачивает вознаграждение  с учётом размера обеспеченного поручительством обязательства. Размер вознаграждения и порядок его выплаты устанавливается распоряжением мэра Москвы или Постановлением правительства Москвы. Другие возможные выплаты заказчиком, получателем денежных средств муниципального займа могут производиться дополнительно в соответствии с распоряжением мэра или Постановлением правительства Москвы.

       Компенсация организациям - получателям денежных средств муниципального займа затрат правительства Москвы на разработку документации для заключения договоров по реализации муниципального инвестиционного проекта, а также выплата

вознаграждений за выдачу поручительства правительства Москвы осуществляется в 10-

дневный срок с момента получения кредита.

              Важнейшее направление обеспечения возвратности денежных ресурсов городского облигационного займа переданных уполномоченным банкам для кредитования реализации инвестиционных проектов - передача Москомзайму простых векселей банка на сумму, надлежащую возврату в соответствии с договором между Москомзаймом и банком с периодом обращения соответствующим сроку возврата  денежных средств Москомзайму и дисконтом, соответствующим наиболее доходным ценным бумагам фондового рынка.

              Процедуры обеспечения возвратности кредитных и заемных средств и порядок осуществления прав собственника в отношении залоговых активов определены "Законом о залоге РФ", "Гражданским кодексом РФ" часть 1 и 2, Постановлением Правительства Москвы № 356 от 25 апреля 1995 года "О принципах использования залогового кредитования в г. Москве " (….).

              Возвратность заемных средств финансирования реализации инвестиционных проектов обеспечивается на стадии платежей заемщика по кредиту и на стадии возврата банком заемных средств Москомзайму. На обеих стадиях должно осуществляться управление рисками с целью их минимизации. Это риски кредитования и риски возврата денежных средств.

              Наиболее ответственная стадия - возврат кредита, который обеспечивается с одной стороны уровнем организации обслуживания кредитов в конкретном банке, с другой стороны обязательствами заемщика по возврату кредитов (гарантии, поручительства, залоги, заклады и т.д.).

       Наиболее    сложной  и   не   отработанной  в  России  стороной  возврата  кредитов

является выполнение заемщиком, гарантом и поручителем своих обязательств, обращение взыскания на имущество заемщика (гаранта, поручителя) по обязательствам (…).

              Гражданский кодекс устанавливает различный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое и движимое имущество (ст.349). В тех случаях, когда возвращение кредита либо иного обязательства обеспечивается залогом недвижимого имущества требования кредитора- залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного имущества, которое было заложено (ч.1, п.1, ст.349 ГК РФ). Внесудебная реализация заложенной недвижимости разрешается в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом недвижимости обязательства залогодержатель и залогодатель заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога, и это согласие нотариально удостоверено (ч.2, п.1, ст.349 ГК РФ). В соответствии с п.2, ст.349 ГК РФ предоставляется право включать в договора залога условие о реализации заложенного имущества без обращения в суд и удовлетворения требований залогодержателя, если не будет исполнено обязательство, которое обеспечивается залогом недвижимого имущества (…).

              Установленный законом порядок взыскания не подлежит изменению условиями договора о залоге (…).

              Гражданский кодекс РФ (п.3 ст.349) предусматривает, что в некоторых случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, независимо от того, движимое или недвижимое имущество составляет предмет залога.

              Такое правило предусмотрено, когда:

              - для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Например, когда предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, и для его залога требуется разрешение местных органов Госкомимущества;

              - предметом залога является имущество. имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

              - залогодатель отсутствует и не представляется возможным установить его местонахождения (…).

              Реализация заложенного имущества Во всех случаях, независимо от порядка обращения взыскания на него (судебный или без обращения в суд) производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гражданским или арбитражным процессуальным законодательством, если законом не предусмотрен иной порядок (п.1 ст.350 ГК РФ).

              Определение начальной продажной цены заложенного имущества зависит от порядка обращения на него взыскания. При судебном порядке его начальная продажная цена на торгах устанавливается судом и продажа осуществляется назначаемым судом судебным исполнителем. Только при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодержателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если покупная цена превышает требования кредитора - залогодержателя, последний возвращает соответствующую сумму залогодержателю. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе независимо от воли залогодателя оставить заложенное имущество за собой и оценкой его в сумме, не более чем на 10 % ниже начальной продажной цены на повторных торгах (ч.2 п.4 ст.350 ГК РФ). В случае,  когда   залогодержатель  не  воспользовался  правом  оставить  за  собой заложенное имущество в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается и предмет залога остается в собственности (хозяйственном ведении) залогодателя (…).

              Для эффективного использования залогового обеспечения возвратности кредитов банк должен иметь высококвалифицированных юристов, имеющих опыт работы с залогом имущества и ведения судопроизводства по отчуждению собственности, а также отлаженные связи по реализации предметов залога.