. Система учета недвижимости

«Как бы ни были решительны определения закона о власти собственника, как бы ни было твердо основание его права, право это не будет еще точное и определенное, если владение его не имеет определенных границ в самой вещи, на которую простирается .»

Таким образом, полноценная система охраны прав на недвижимое имущество состоит из охраны как характера прав на недвижимое имущество (система регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастр недвижимости).

В идеале обе эти системы в организационном смысле должны представлять собой единое целое, объединенное единым законодательством и единой администрацией. В Германии, Австрии и Швейцарии, Швеции и Финляндии и многих других европейских странах связь между кадастром и регистром права очень тесная, а в Нидерландах эти системы уже объединены в единую организацию.

Принципиально необходимым конструктивным элементом кадастра недвижимости является присвоение каждому объекту недвижимости

кадастрового номера. Этот номер является уникальным для каждого объекта и не повторяется ни для какого иного объекта недвижимости на территории всей страны, ни в настоящем, ни в будущем. Роль, которая отводится ему, состоит в следующем. Для записей в реестре прав необходима определенность в отношении какого именно объекта регистрируется право. Этой цели и служит кадастровый номер - все материалы и кадастра недвижимости, и реестра прав на недвижимость, и их архивов, относящиеся к одному объекту недвижимости, он связывает между собой. Это единственное сведение об объекте, которое обязательно должно повторяться на документах кадастра и реестра прав на недвижимость .

Таким образом, кадастр представляет собой системно упорядоченную (устроенную) опись публичных данных, касающихся собственности внутри района (округа) страны, основанная на съемке их границ.

л -1

имен либо номеров . Общий вид таковых участков, находящихся в чьей-либо собственности, и идентифицированные номера участков обычно показаны на крупномасштабных картах, которые вместе с журналами регистрации могут показать для каждого отдельного участка его тип, вид, стоимость и права владения, относящиеся к участку, т.е. это дает ответ на вопрос «где ?» и «как много ?» .

В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения :

страны с наполеоновской административной системой (страны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.;

Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как: информация о грунтах, природных ресурсах и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц и т. д .

страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария;

Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в котором хранятся соглашения и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т.

скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии;

Характерно тяготение к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.

4) англоязычные страны: Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.

Характерно большее развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континентальной точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.

США. Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны - в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь - самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему.

Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения .

Анализ различных систем землевладения (регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости) показывает, что, несмотря на все многообразие форм организации данных систем, существую две модели организации землевладения, которые различаются по степени государственного вмешательства в данный процесс:

европейская: где государство берет на себя ответственность за чистоту титула (путем ведения Поземельной книги (или аналогов) для регистрации прав и земельного кадастра для регистрации пространственных границ);

англо-американская, где ответственность за чистоту титула собственности возложена на собственника и поэтому не существует единой системы пространственных и правовых регистраций, а риски связанные с определением «чисты титула» обусловили создание таких рыночных институтов связанных с профессиональным исследованием чистоты титула и его страхованием.

Тем не менее, именно наличие систем землевладения, организованных в той или иной форме является основой для эффективного функционирования рынка недвижимости, и европейская система представляется более эффективной.