Функционирование собственности
Стоимость коммерческой недвижимости склонна следовать известной циклической схеме и часто двигается в противофазе с акциями (а также иногда в противофазе с жилой недвижимостью).
Период с 1982 по 1986 г. (хотя фондовый рынок находился на подъеме) был очень вялым на рынке коммерческой недвижимости, когда цены показывали относительно небольшой рост. Затем в 1987 и 1988 гг. ставки аренды и стоимости объектов недвижимости резко выросли и оставались почти неизменными до кризиса на фондовом рынке в октябре 1987 г. К 1989 г. начало проявляться беспокойство относительно уровня банковского кредитования компаний по работе с недвижимостью: его объем достиг ?22 млрд. В дальнейшем он вырос до почти абсолютно максимального значения в ?40 млрд в 1991 г. После этого на рынке недвижимости закономерно произошел серьезный кризис.Крах начала 1990-х годов
Между 1985 и 1989 гг. средняя стоимость магазинной недвижимости в Великобритании выросла на 85%. Офисная недвижимость Лондонского Сити выросла по стоимости более чем в два раза. Бум привлек огромное количество новых проектов, особенно в лондонских офисах. Когда ударила рецессия, коммерческая недвижимость столкнулась с избытком площадей как раз в то время, когда перспективные арендаторы сокращали свой бизнес и свои требования к объему арендуемых площадей. При слишком большом количестве площадей и слишком малом количестве арендаторов арендные платежи начали падать. Дополнением к этим неприятностям служили высокие процентные ставки, которые имели двоякие последствия. Девелоперы столкнулись с необходимостью выплаты своим банкам значительно более высоких сумм по процентам за кредиты. А более высокие доходы от банковских кредитов и других инвестиций означали, что инвесторы требовали от недвижимости более высокой начальной доходности. Доходности выросли бы в любом случае из-за ухудшившихся перспектив роста на рынке недвижимости.
Другими словами, стоимость коммерческой недвижимости должна была очень резко упасть.И она упала. Стоимость офисов в Лондонском Сити упала в среднем на 60% в период между 1989 и 1992 гг., магазины пострадали в меньшей степени, но в среднем все же потеряли четверть своей стоимости. Средняя доходность по всем категориям недвижимости выросла с 7,2% в 1989 г. до 9,4% в 1991 г. Уровни арендных ставок по всем категориям недвижимости по всей стране упали в среднем на 28% от своего максимального значения, а для офисов в Сити — почти наполовину.
Девелоперские фирмы и компании по продаже недвижимости остались со зданиями, которые они не могли сдать в аренду и соответственно не могли их продать в качестве объектов для инвестиций. У них не было никакой возможности погасить свои банковские кредиты, поскольку банки установили процентные ставки на устрашающем уровне. Даже если бы они могли продать свои здания, их цены упали настолько низко, что не оказалось бы достаточно средств для возвращения кредитов. Многие компании такого рода, включая самые крупные, стали банкротами. Только английские клиринговые банки списали несколько миллиардов фунтов стерлингов своих инвестиций в недвижимость. Но девелоперские компании и компании по инвестициям в недвижимость в целом выжили, потому что у них были доходы от построенной и сданной в аренду недвижимости, чтобы заплатить проценты по ссудам.
Рыночный кризис породил несколько новых феноменов. Условия пересмотра арендной платы в большинстве договоров об аренде долгое время включали положение только о повышении (upwards-only). Арендная плата могла в момент пересмотра подниматься до рыночного уровня, но не опускаться. Поэтому арендатор офиса, который согласился на арендную плату ?60 за кв. фут в 1989 г., должен был продолжать платить эти ?60 после пересмотра ставок в 1994 г., хотя реальная арендная плата упала до ?30 за кв. фут. Это дало рост такому явлению, как недвижимость с завышенной арендной платой (over-rented properties), которую было очень трудно оценить.
Старое послевоенное предположение о том, что арендная плата всегда будет выше в момент своего пересмотра, чем пять лет назад, ясное дело, осталось за бортом.Оценка вызывала удвоенную трудность, поскольку многие объекты коммерческой недвижимости рынок практически обесценил. В качестве примеров для сравнения можно было использовать лишь редкие сделки. Ситуация осложнялась тем, что существовали очень сильные побудительные стимулы (inducements), которые владельцы новых зданий были вынуждены предлагать потенциальным арендаторам для того, чтобы убедить их подписать договор аренды. Среди владельцев недвижимости не считалось чем-то необычным предлагать доходным клиентам трехлетний бесплатный период (rent-free period) или крупные единовременные выплаты (lump sum inducement), чтобы побудить их заключить договор о долгосрочной аренде, скажем, по ставке ?35 за кв. фут. Это создавало проблему того, чему равна реальная арендная стоимость здания без подобных стимулов. А условия конфиденциальности (confidential clauses) часто запрещали собственникам и арендаторам раскрывать условия аренды.
К концу 1993 или началу 1994 г. самое худшее для рынка коммерческой недвижимости осталось в прошлом. Цены продемонстрировали стремление к восстановлению, когда инвесторы обратились к недвижимости в поисках более высокой доходности, чем та, которую они могли бы получить в то время по облигациям, и эти покупки толкнули цены вверх. Но потребовалось дожить до 1995 г., прежде чем появилось достаточно доказательств того, что арендные платежи снова начали расти.
И кризис, и последующие финансовые события вызвали важные изменения на рынке коммерческой недвижимости по мере приближения нового миллениума. Как мы видели, аренда становится короче, и существовало давление в пользу введения совершенно новых форм аренды, которые не требовали таких долгосрочных обязательств от арендаторов. Инвесторы больше не могли полагаться на высокую инфляцию в деле помощи увеличения стоимости недвижимости. Из-за ожиданий более низкого роста они требовали более высоких доходностей.
В среднем для всех категорий недвижимости инвестиционного уровня в конце 1999 г. она составляла 7,5%. Вместе с драматическим падением кратко- и долгосрочных процентных ставок это объясняет другое значительное структурное изменение. На протяжении большей части послевоенного периода проценты по деньгам, занятым с целью приобретения недвижимости, были выше, чем доход, который эта недвижимость приносила. Вы должны были занимать, скажем, под 10%, чтобы купить недвижимость, приносящую доходность в 5%, что создавало серьезные проблемы с денежными потоками для инвесторов в недвижимость. Но к 1999 г. государственные облигации предлагали низкую доходность в 4,5%, а хорошие облигации, выпущенные компаниями по рперациям с недвижимостью, приносили доходность около 6%. Какими бы ни были перспективы роста, это делало качественную недвижимость, которая приносила доходность 7,5% или больше, вполне привлекательной просто на основании приносимого дохода.