<<
>>

7.4. Особливості звернення стягнення на будинок, квартиру, приміщення, земельну ділянку

Спеціальний порядок відчуження будинку, квартири, приміщення або земельної ділянки пояснюється гуманніс­тю держави, оскільки це майно передбачається відчужу­вати лише в останню чергу.

При цьому звернення стяг­нення на будинок, квартиру чи земельну ділянку здійс-

283

нюється лише в разі належності цихоб\'єктів боржнику на праві приватної власності.

Але громадянину може належати на праві приватної власності декілька будинків, квартир, дач тощо. Тому таке майно, не пов\'язане із проживанням боржника, що має підтверджуватись актом реєстрації (прописки), за логікою та умовами справедливості має відчужуватись на рівні з іншим майном. На жаль, ця обставина не знайшла свого законодавчого закріплення, і будь-який будинок або квартира, незважаючи на їх кількість, мають відчужуватись в останню чергу, хоча об\'єкти нерухомос­ті в сучасній юридичній практиці представляють особли­вий інтерес. Саме питання про необхідність проживання боржника у зазначеному приміщенні визначає відмінність дачі від перелічених видів нерухомого майна. Тому звич­не поняття будинок не стосується дачної будівлі, оскіль­ки реєстрації (прописки) у останній не існує.

Але приму­совий порядок реалізації дачного будинку повинен мати спільні риси з порядком реалізації вищезазначених об\'єктів, тобто до дачного будинку має застосовуватись продаж з аукціону або прилюдних торгів.

Що ж до об\'єктів нерухомості, належних громадянам на праві власності, що обтяжуються правами наймачів, то при зверненні стягнення на таке нерухоме майно не­обхідно враховувати їх права. Це положення випливає з ст. 229 ЦК про обов\'язок продавця попередити покупця про права третіх осіб на продавану річ, оскільки відсут­ність такого попередження безумовно веде до правопо­рушення. Примусовий порядок стягнення майна не може звільнятись від відповідного загального порядку прода­жу майна і захищатись ч. 2 ст. 145 ЦК. Як передбачено в ст. 229 ЦК України покупець у разі відсутності поперед­ження про права третіх осіб набуває право вимагати зменшення ціни або розірвання договору і відшкодуван­ня збитків. Витребування майна з підстав ч. 2 ст. 145 ЦК України не повинно допускатися не тому, що майно було продано в порядку, встановленому для виконання судо­вих рішень, а тому що такі права третіх осіб мають бути чітко передбачені в Законі і гарантовані.

В чинному законі (ст. 62) не передбачено жодної дії, яка б свідчила про встановлення прав третіх осіб та їх охорону. Чинна практика базується на принципі продажу майна з аукціону без установлення прав третіх осіб, а

284

новий власник, купуючи таке майно за значно зниженою ціною і охоронюваний ч. 2 ст. 145 ЦК України, повинен «розібратись» з правами третіх осіб. Так, за ст. 170 ЖК України, при переході права власності на жилий будинок (частину, квартиру) до іншої особи новий власник може вимагати розірвання договору лише у випадку безстро­кової дії. В порядку статті 168 ЖК України випадок від­чуження власності не є підставою для розірвання дого­вору, навіть, коли договір має безстрокову дію. Для цьо­го необхідні інші додаткові підстави.

Цікавим є питання про можливість звернення стяг­нення на будинок, який обтяжений обов\'язком щодо на­дання права довічного проживання в будинку або квар-тирі, яке може випливати із спадкових правовідносин.

Отже, в цьому випадку примусове відчуження будинку або квартири також має забезпечувати право довічного користування будинком або його певною частиною, оскільки це положення передбачається ч. 2 ст. 539 ЦК України і не обумовлене добровільним або примусовим порядком відчуження.

Отже, для того, щоб не порушувати права третіх осіб, боржника зменшенням ціни майна, стягувана, який опи­няється у скрутному правовому становищі, доцільно ви­рішувати права третіх осіб на майно до аукціону. Краще в період добровільного виконання надати громадянину можливість відчужувати майно за реальною ринковою ціною з обмеженням його права на отримання грошей та перерахуванням їх на рахунок Державної виконавчої служби. Зрозуміло, що в цьому випадку таке положення має знайти своє відображення в Законі України «Про но­таріат». А на етапі примусового виконання державному виконавцю доцільно встановлювати права третіх осіб на нерухоме майно перед проведенням аукціону.

Стосовно частини третьої ст. 62 вказаного Закону до­цільно також уточнити, що у нотаріуса можуть знаходи­тись відомості не тільки про накладення арешту на неру­хоме майно, а й про наявність заборони відчуження май­на, яка накладається у переважній більшості випадків у зв\'язку із заставою майна, договором довічного утри­мання тощо. При цьому наявність заборони відчуження майна не може служити підставою для ненакладення арешту на майно.

Однозначність положення ч. 2 ст. 62 цього Закону, яка

285

передбачає відчуження прилеглої земельної ділянки ра­зом із жилим будинком, торкається випадків, коли вона належить боржнику на праві власності. В усіх інших ви­падках разом із будинком має переходити право на орен­ду землі, довічного користування нею, що випливає з дозволу на забудову, тощо.

Якщо земля або нерухоме майно були передані до статутного фонду юридичної особи, звернення стягнення не може провадитись без виділення належної боржнику частки в натурі.

<< | >>
Источник: Фурса С.Я., Щербак С.В.. Виконавче провадження в Україні. Навчальний посібник.- К.,2002.- 480 с.. 2002

Еще по теме 7.4. Особливості звернення стягнення на будинок, квартиру, приміщення, земельну ділянку:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -