7.4. Особливості звернення стягнення на будинок, квартиру, приміщення, земельну ділянку
Спеціальний порядок відчуження будинку, квартири, приміщення або земельної ділянки пояснюється гуманністю держави, оскільки це майно передбачається відчужувати лише в останню чергу.
При цьому звернення стягнення на будинок, квартиру чи земельну ділянку здійс-283
нюється лише в разі належності цихоб\'єктів боржнику на праві приватної власності.
Але громадянину може належати на праві приватної власності декілька будинків, квартир, дач тощо. Тому таке майно, не пов\'язане із проживанням боржника, що має підтверджуватись актом реєстрації (прописки), за логікою та умовами справедливості має відчужуватись на рівні з іншим майном. На жаль, ця обставина не знайшла свого законодавчого закріплення, і будь-який будинок або квартира, незважаючи на їх кількість, мають відчужуватись в останню чергу, хоча об\'єкти нерухомості в сучасній юридичній практиці представляють особливий інтерес. Саме питання про необхідність проживання боржника у зазначеному приміщенні визначає відмінність дачі від перелічених видів нерухомого майна. Тому звичне поняття будинок не стосується дачної будівлі, оскільки реєстрації (прописки) у останній не існує.
Але примусовий порядок реалізації дачного будинку повинен мати спільні риси з порядком реалізації вищезазначених об\'єктів, тобто до дачного будинку має застосовуватись продаж з аукціону або прилюдних торгів.Що ж до об\'єктів нерухомості, належних громадянам на праві власності, що обтяжуються правами наймачів, то при зверненні стягнення на таке нерухоме майно необхідно враховувати їх права. Це положення випливає з ст. 229 ЦК про обов\'язок продавця попередити покупця про права третіх осіб на продавану річ, оскільки відсутність такого попередження безумовно веде до правопорушення. Примусовий порядок стягнення майна не може звільнятись від відповідного загального порядку продажу майна і захищатись ч. 2 ст. 145 ЦК. Як передбачено в ст. 229 ЦК України покупець у разі відсутності попередження про права третіх осіб набуває право вимагати зменшення ціни або розірвання договору і відшкодування збитків. Витребування майна з підстав ч. 2 ст. 145 ЦК України не повинно допускатися не тому, що майно було продано в порядку, встановленому для виконання судових рішень, а тому що такі права третіх осіб мають бути чітко передбачені в Законі і гарантовані.
В чинному законі (ст. 62) не передбачено жодної дії, яка б свідчила про встановлення прав третіх осіб та їх охорону. Чинна практика базується на принципі продажу майна з аукціону без установлення прав третіх осіб, а
284
новий власник, купуючи таке майно за значно зниженою ціною і охоронюваний ч. 2 ст. 145 ЦК України, повинен «розібратись» з правами третіх осіб. Так, за ст. 170 ЖК України, при переході права власності на жилий будинок (частину, квартиру) до іншої особи новий власник може вимагати розірвання договору лише у випадку безстрокової дії. В порядку статті 168 ЖК України випадок відчуження власності не є підставою для розірвання договору, навіть, коли договір має безстрокову дію. Для цього необхідні інші додаткові підстави.
Цікавим є питання про можливість звернення стягнення на будинок, який обтяжений обов\'язком щодо надання права довічного проживання в будинку або квар-тирі, яке може випливати із спадкових правовідносин.
Отже, в цьому випадку примусове відчуження будинку або квартири також має забезпечувати право довічного користування будинком або його певною частиною, оскільки це положення передбачається ч. 2 ст. 539 ЦК України і не обумовлене добровільним або примусовим порядком відчуження.Отже, для того, щоб не порушувати права третіх осіб, боржника зменшенням ціни майна, стягувана, який опиняється у скрутному правовому становищі, доцільно вирішувати права третіх осіб на майно до аукціону. Краще в період добровільного виконання надати громадянину можливість відчужувати майно за реальною ринковою ціною з обмеженням його права на отримання грошей та перерахуванням їх на рахунок Державної виконавчої служби. Зрозуміло, що в цьому випадку таке положення має знайти своє відображення в Законі України «Про нотаріат». А на етапі примусового виконання державному виконавцю доцільно встановлювати права третіх осіб на нерухоме майно перед проведенням аукціону.
Стосовно частини третьої ст. 62 вказаного Закону доцільно також уточнити, що у нотаріуса можуть знаходитись відомості не тільки про накладення арешту на нерухоме майно, а й про наявність заборони відчуження майна, яка накладається у переважній більшості випадків у зв\'язку із заставою майна, договором довічного утримання тощо. При цьому наявність заборони відчуження майна не може служити підставою для ненакладення арешту на майно.
Однозначність положення ч. 2 ст. 62 цього Закону, яка
285
передбачає відчуження прилеглої земельної ділянки разом із жилим будинком, торкається випадків, коли вона належить боржнику на праві власності. В усіх інших випадках разом із будинком має переходити право на оренду землі, довічного користування нею, що випливає з дозволу на забудову, тощо.
Якщо земля або нерухоме майно були передані до статутного фонду юридичної особи, звернення стягнення не може провадитись без виділення належної боржнику частки в натурі.