Стаття 201. Грошова оцінка земельних ділянок

1. Грошова оцінка земельних ділянок визначаєть­ся на рентній основі.

2. Залежно від призначення та порядку проведен­ня грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

1 Про порядок ведення державного земельного кадастру. Постанова Кабінету Міністрів України № 15 від 12 січня 1993 р.

519

3. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельно­го податку, втрат сільськогосподарського і лісогоспо­дарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

4. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

5. Грошова оцінка земельних ділянок проводить­ся за методикою, яка затверджується Кабінетом Мі­ністрів України.

В основу визначення грошової оцінки земель сіль­ськогосподарського призначення кладеться рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель. Підставою для розрахунків за економічною оцінкою земель по виробництву зернових культур є те, що вони вирощуються практично на всіх ґрунтах.

В умовах інфляції рентний доход обчислюється в натуральних одиницях (у центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними або світовими реалізаційними ці­нами.

Величина грошової оцінки є добутком річного рент­ного доходу і терміну його капіталізації. Термін капі­талізації встановлюється в 33 роки.

В основі грошової оцінки земель житлової та гро­мадської забудови лежить капіталізація рентного до­ходу, що виникає завдяки місцю розташування насе­леного пункту у загальнодержавній, регіональній і мі­сцевій системах виробництва та розселення, облашту­ванню його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цін­ності, екологічного стану, функціонального використан­ня земель1.

1 Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарсь; кого призначення та населених пунктів. Затверджений

520

Грошова оцінка земель ^сільськогосподарського призначення (крім земель житлової та громадської забудови) здійснюється з метою економічного регулю­вання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України, та визначення розмірів земельного податку і проводить­ся для земель промисловості, транспорту, зв\'язку, обо­рони та іншого призначення; земель природоохорон­ного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культур-вого призначення; земель лісового і водного фондів.

Об\'єктами грошової оцінки земель ^сільськогоспо­дарського призначення є земельні ділянки, що викори­стовуються за функціональним призначенням незале­жно від того, до якої категорії вони віднесені. Інфор­маційною базою для грошової оцінки цих земель є ві­домості державних кадастрів (земельного, лісового, во­дного), землевпорядної та містобудівної документації, інвентаризації земель.

При відсутності грошової оцінки земельних ділянок ^сільськогосподарського призначення, що підлягають продажу, в тому числі під об\'єктами незавершеного будівництва та автозаправочними станціями, що реа­лізують пально-мастильні матеріали виключно насе­ленню, механізм їх оцінки встановлює Порядок грошо­вої оцінки земель сільськогосподарського призначен­ня та населених пунктів.

Грошова оцінка земель здійснюється з метою ство­рення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, кулів лі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельно­го податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, акціонерних това­риств, об\'єднань, кооперативів.

наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української ака­демії аграрних наук від 27 листопада 1995 року № 76/ 230/326/150.

521

Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійс­нення операцій з земельними частками (паями), рин­кова ціна яких визначається на основі співвідношен­ня попиту і пропозиції, а також для встановлення стар­тової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентних засадах.

Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути норма­тивною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподар­ського виробництва, економічного стимулювання раці­онального використання та охорони земель тощо, а експертна грошова оцінка — це визначення оціночної вартості земельної власності експертним шляхом від­повідно до характеру цивільно-правової угоди.

Нормативна ціна землі — це показник, який харак­теризує вартість ділянки певної якості і місцерозташу-вання, виходячи з потенційного прибутку за розрахун­ковий термін окупності.

Експертна грошова оцінка є одним із різновидів грошової оцінки земель і застосовується при встанов­ленні вірогідної ціни купівлі (продажу) окремих земельних ділянок незалежно від типу їх використан­ня та категорії ґрунтів. Дана оцінка земельних діля­нок передбачає визначення оціночної вартості (ймовір­ної ціни), за яку об\'єкт оцінки може бути проданий (придбаний) на певну дату з урахуванням характеру цивільно-правової угоди.

Об\'єктом експертної грошової оцінки є об\'єкти зе­мельної власності (включно із земельними ділянками (земельними частками), правами власності на них та правами третіх осіб, пов\'язаними з володінням, корис­туванням і розпорядженням землею), визначення оці­ночної вартості яких є метою оцінки. Оціночна вартість об\'єкта земельної власності визначається виходячи з його характеристик та властивостей, правового стату­су, місця розташування земельної ділянки, а також з

522

врахуванням кон\'юнктури ринку землі та нерухомос­ті, прогнозування його еволюції та аналізу інвестицій* ної політики.

Оціночна вартість, визначена в результаті експерт­ної грошової оцінки, враховується при встановленні: ціни продажу земельної ділянки, що приватизується разом з об\'єктами нерухомості, включаючи об\'єкти незавершеного будівництва та законсервовані об\'єкти, які приватизовані або приватизуються (підлягають приватизації) відповідно до чинного законодавства; стартової ціни земельних ділянок у разі проведення приватизації на конкурентних засадах; вартості об\'єк­тів земельної власності, що передаються до статутного фонду господарських товариств та спільних підпри­ємств; вартості права власності на земельну ділянку і зобов\'язань власників землі та землекористувачів при заставі та банкрутстві, а також при передачі права власності або користування земельною ділянкою при укладенні відповідних цивільно-правових угод з земель­ними ділянками; ціни купівлі (продажу) або обміну об\'єкта земельної власності на вторинному ринку. І Експертна грошова оцінка здійснюється на основі дотримання вимог спеціальних процедур, які відобра­жають наступні методичні підходи: зіставлення цін продажу (оренди) аналогічних об\'єктів; капіталізації чистого доходу; врахування витрат на зведення буді­вель та споруд на земельній ділянці. При проведенні оцінки слід використовувати декілька методичних підходів, які можуть бути застосовані, надаючи пере­вагу одному із них, який базується на наявності повної та об\'єктивної інформації про об\'єкт оцінки.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать: правовий режим земельної ділян­ки; цільове призначення та функціональне викорис­тання земельної ділянки; умови продажу (вільний продаж, змушений продаж); дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов\'язана із зміною ринкових умов); місцезнаходження (відмінності у роз­

523

ташуванні земельних ділянок в різних природноклі-матичннх зонах, у населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містоплануваль-них і економікопланувальних зонах); фізичні харак­теристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, характер та стан об\'єктів нерухомого майна тощо); використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфрастру­ктури, стан довкілля).

Експертна грошова оцінка об\'єктів земельної влас­ності здійснюється експертами на договірних засадах. Експертна грошова оцінка земельних ділянок, що пере­бувають у державній та комунальній власності, прово­диться Державним комітетом України по земельних ресурсах та його органами на місцях із залученням експертів. Результати оцінки оформлюються у вигляді звіту — документа, який містить обґрунтування та ви­сновок експерта про оціночну вартість об\'єкта оцінки. Висновок експерта про оціночну вартість об\'єктів оцін­ки, що перебувають у державній та комунальній влас­ності, затверджується відповідними органами Держком­зему України у встановленому порядку1.

Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методиками, які затверджуються Кабінетом Міністрів України: Методикою грошової оцінки земель ^сіль­ськогосподарського призначення (крім земель населе­них пунктів), затвердженою постановою Кабінету Мі­ністрів України від ЗО травня 1997 р. № 525; Методи­кою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою по­становою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213; Методика експертної грошової оцінки

1 Методичні рекомендації з експертної грошової оцінки земельних ділянок. Затверджені наказом Державного комітету України по земельних ресурсах № 118 від 12.11.1998 р.

524

земельних ділянок несільськогосподарського призна­чення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. № 1050.