Права громадян на землі в Україні

Відповідно до ст. 14 Конституції України, земля є основним національним багатством, яке перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується¹.

Права громадян на землю досліджували вчені І. І. Каракаш, Т. Г. Ковальчук, П. Ф. Кулинич, В. В. Носік, А. А. Погрібний, В. І. Семчик, М. В. Шульга та інші. У період завершення земельної реформи в нашій державі питання прав на землю ще більше актуалізується та потребує подальшого дослідження.

Громадяни використовують землі в Україні на правах власності та землекористування. Земельний кодекс України за обсягом наданих прав на землю поділяє фізичних осіб на громадян України, іноземних громадян та осіб без громадянства. Повним обсягом прав щодо набуття землі у власність наділені громадяни України. Вони можуть мати у власності будь-які землі, які Земельний кодекс України дозволяє передавати у власність громадян. Іноземні громадяни та особи без громадянства не мають права набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Землі сільськогос­подарського призначення, прийняті ними у спадщину, протягом року підлягають відчуженню. Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Для найбільш повної характеристики правового режиму земель будь-якої категорії необхідно розкрити питання обмеження прав на землю. Такі обмеження стосуються як права набуття земельної ділянки у власність чи користування, так і

конституція України : прийнята на п’ятій сесії Верховної Ради України

28 червня 1996 р.

обмеження права використання земельної ділянки. Саме за ознакою обмежень прав на землю відрізняється одна категорія земель від іншої. Крім того, у межах однієї категорії земель може мати місце суттєва різниця в обмеженнях прав на землю. ²

Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі: а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міняння, іншими цивільно-правовими угодами; б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; г) прийняття спадщини; ґ) виділення у натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

Відповідно до ст. 121 ЗК України право на безоплатну приватизацію землі мають лише громадяни України. Вони можуть претендувати на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у таких розмірах: а) для ведення фермерського господарства - у розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство; б) для ведення особистого селянського господарства - не більше як 2 га; в) для ведення садівництва - не більше 0,12 га; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 га, селищах - не більше 0,15 га, містах - не більше 0,10 га; ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 га; д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 га^{[62] [63].}

Крім того, відповідно до ст. 119 Земельного кодексу України, громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність чи надання у користування.

Однією з найбільших проблем права приватної власності на землю у нашій державі залишається зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, оскільки мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення звужує права громадян України та перешкоджає формуванню конкурентоспроможних господарств ринкового типу.

До проблем права приватної власності громадян на землю в Україні можна також віднести той факт, що дана сфера є досить корумпованою. До злочинів, що найчастіше вчиняються у цій сфері є отримання хабара за виготовлення службової документації за незаконний перерозподіл, допомогу у вирішенні питання щодо безоплатної передачі у власність, сприяння та прискорення процедури прийняття рішень місцевою радою щодо надання дозволу на розробку проектів відведення земельних угідь, зміну цільового призначення земельних ділянок.

Громадяни мають право користуватися землею в Україні на правовому титулі оренди, концесії, земельного сервітуту, емфітевзису та суперфіцію. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування

земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам, іноземцям і особам без громадянства.

сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського

господарства, особистого селянського господарства, який не може бути меншим як 7 років.

Сучасний соціально-економічний розвиток України вимагає нових форм використання земель державної й комунальної власностей, які поєднували б у собі особливості приватного землекористування та загальносуспільний інтерес, із метою залучення значних фінансових ресурсів для реалізації масштабних проектів в інтересах усього суспільства й держави. Одним із найважливіших напрямів підвищення ефективного використання земель (земельних ділянок) державної й комунальної власності є використання на умовах концесії. У зв'язку із зазначеним, набуває актуальності аналіз і вивчення правової природи концесії у земельно-правовому аспекті в Україні, з урахуванням досвіду інших держав та історичного

розвитку концесії як особливої форми використання державного й комунального майна.

На нашу думку, концесія земельної ділянки - це земельні правовідносини, пов'язані з наданням земельної ділянки для задоволення суспільних потреб та отримання прибутку на підставі договору, платній і строковій основах уповноваженим органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування юридичній або фізичній особі за умови взяття на себе концесіонером відповідних зобов'язань для реалізації суспільного інтересу. Вважаємо за доцільне внести зміни до ч.1 ст. 94 Земельного кодексу України та доповнити його визначенням поняття «концесія земельної ділянки». Для характеристики концесійного землекористування слід виділити такі основні правові ознаки концесії земельної ділянки: 1) пріоритет публічно-правового регулювання над договірним, оскільки концесія передбачає видання державою (територіальною громадою) спеціального акта (дозволу, розпорядження) про надання концесіонерові виключного права на здійснення певних видів діяльності; 2) головною метою концесійного землекористування є задоволення суспільних потреб, тоді як отримання прибутку має другорядне значення; 3) об'єктом концесії земельної ділянки є земельні ділянки винятково державної й комунальної власностей; 4) концесійне землекористування передбачає надання пільг, компенсацій щодо митних і земельних платежів, а також часткову фінансову участь держави у фінансуванні проекту^[65].

За загальними положеннями Закону України “Про концесії” концесіонерами можуть фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності. Недоліком правового регулювання концесійного землекористування є те, що, відповідно до ст. 94 Земельного Кодексу, для здійснення концесійної діяльності концесіонерові земельні ділянки надаються в оренду. Проте договір концесії та договір оренди не є рівнозначними поняттями. Особливостями, за якими концесійне використання земельних ресурсів відрізняється від орендного землекористування, є: 1) земельна ділянка як об'єкт концесії повинна належати на праві державної чи комунальної власності; 2) земельна ділянка може надаватися лише для здійснення підприємницької діяльності; 3) метою надання земельної ділянки в концесію є задоволення громадських потреб; 4) концесіонер вносить концесійні платежі, методики нарахування та граничні розміри яких визначаються Кабінетом Міністрів України; 5) після закінчення терміну концесійного договору або при його достроковому розірванні створені майнові об'єкти чи зведені споруди на наданих у концесію земельних ділянках переходять концесієдавцю^[66].

Відповідно до земельного законодавства, громадяни, які є власниками земельної ділянки або землекористувачами, мають право на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою. Інститут права користування чужою земельною ділянкою був сформований ще за часів Стародавнього Риму і, пізніше, у результаті рецепції, одержав своє подальше поширення та розвиток у різних правових системах світу. Закономірність впровадження сервітуту в українську правову систему була обумовлена економічним розвитком України і введенням права приватної власності. Однак поки в Україні сервітут не може бути реалізований у повному обсязі за рядом об'єктивних причин, основною з яких є відсутність безперервної правової традиції застосування даного інституту.

Право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне чи безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Встановлення земельного сервітуту не веде до позбавлення власника земельної ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, прав володіння, користування та розпорядження нею. Земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він встановлений.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб.

До емфітевзису, як правило, вдаються великі землевласники, які самі не спроможні обробляти свою землю, проте не бажають позбавлятися права власності на неї. Отже, об'єктом емфітевзису можуть бути лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Це, у свою чергу, означає, що землекористувачами за договором емфітевзису можуть бути лише особи, які, згідно із Земельним кодексом України, мають право набувати у власність землі сільськогосподарського призначення. Отже, іноземні громадяни та особи без громадянства не можуть набувати емфітевзису, крім випадків його успадкування¹.

Згідно зі ст. 407 Цивільного кодексу України, право користування чужою земельною ділянкою для

сільськогосподарських потреб встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою (далі - емфітевт, землекористувач). Крім того, цією ж статтею встановлено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється самими сторонами та фіксується у договорі^{[67] [68]. Однак, якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст. 408 Цивільного кодексу України).}

Відносини емфітевзису передбачають, що землекористувач (емфітевт) зобов’язаний використовувати земельну ділянку за призначенням, встановленим у договорі. Після укладення договору емфітевзису єдиною правомочністю власника земельної ділянки щодо її використання залишається контроль за використанням земельної ділянки землекористувачем за призначенням, встановленим у договорі. Однак, це не означає, що сторони за таким договором мають право самостійно встановлювати її цільове призначення.

У Цивільному кодексі України вказується, що право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб¹. Емфітевзис може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування.

На нашу думку, варто на законодавчому рівні, по-перше, розмежувати у Земельному кодексі України правове регулювання емфітевзису та правове регулювання суперфіцію, присвятити їм окремі статті. Крім того, слід доповнити дану главу Земельного кодексу України нормами про оплату емфітевзису та суперфіцію, положеннями про права й обов’язки емфітевта та суперфіціарія. Необхідно внести зміни до ч. 6 ст. 102-1 та зазначити як підставу припинення емфітевзису та суперфіцію, істотне погіршення земельної ділянки, необхідно розробити та затвердити типові або ж примірні договори про встановлення емфітевзису й суперфіцію. Також варто законодавчо обмежити коло можливих набувачів користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, включивши до нього фізичних осіб, які мають сільськогосподарську освіту чи досвід роботи у сільському господарстві, або займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, чи ж юридичних осіб, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва та дати поняття сільськогосподарським потребам^{[69] [70].}

Законодавче регулювання прав громадян на землі в Україні не можна вважати достатнім. Норми права, що регулюють дане питання, розпорошені по різних правових актах та є нечіткими. До проблем права власності на землю в Україні можна віднести, зокрема, проблеми механізму реалізації нормативно-правових актів як у випадку розмежування земель державної та комунальної власностей, регулювання набуття права власності на землю за давністю користування чи необхідність прийняття нормативно-правових актів, так і у разі правового регулювання ринку земель тощо. Найбільш нагальним наразі питанням є зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, після чого можна буде говорити про новий рівень розвитку земельних та аграрних відносин у нашій державі^{[71] [72].}

Для вдосконалення правового регулювання

землекористування громадян необхідно встановити розмір плати за користування земельним сервітутом, доцільно доповнити ЗКУ нормами про оплату емфітевзису та суперфіцію, а також положеннями про права й обов'язки емфітевта та суперфіціарія. Крім того, варто доповнити ст. 94 ЗКУ частиною 3, де зазначити, що для здійснення концесійної діяльності також необхідно доповнити Земельний кодекс України ст. 94-1, яка міститиме положення про види земельних ділянок, що можуть надаватися у концесію, та порядок відводу даної земельної ділянки.

1.8.