Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья
Комментарий к статье 146
1. Комментируемая статья не определяет периодичность проведения общих собраний членов товарищества. С учетом сформировавшейся практики они могут быть очередными и внеочередными.
Очередные общие собрания проводятся ежегодно. Сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях регламентируются уставом ТСЖ.2. ЖК РФ не содержит сведений о том, какое лицо может выступить инициатором собрания, кроме правления товарищества (п. 8 ст. 148). Это ущемляет права членов ТСЖ, поскольку при неудовлетворительной работе правления они не смогут собрать внеочередное перевыборное общее собрание. Данный пробел устраняется внесением соответствующих норм непосредственно в устав ТСЖ.
Процедура созыва общего собрания членов товарищества усложнена вручением каждому из них письменного уведомления почтой (заказное письмо) либо под расписку. На практике это вызывает определенные сложности. Поэтому целесообразно вывешивать информацию о созыве общего собрания в доступных местах. Соответственно данный порядок информирования должен быть закреплен в уставе товарищества.
Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты, на которую назначено общее собрание.
Часть 2 ст. 146 устанавливает обязательный перечень требований, предъявляемых к этому уведомлению.
3. Часть 3 комментируемой статьи предусматривает принцип определения правомочности общего собрания членов товарищества исходя из требований устава ТСЖ и положений ст. 145 (см. комментарий к ней). Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решения общего собрания по всем вопросам, относящимся к его компетенции, принимаются большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей.
Исключение составляют вопросы, предусмотренные пп.
2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ; решения по ним принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества, т.е. квалифицированным большинством.4. Часть 4 ст. 146 вступает в противоречие с ч. 3, поскольку решение общего собрания членов товарищества может быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества только в том случае, если на таком собрании присутствуют члены товарищества, обладающие как минимум 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.
Часть же 3 ст. 146 допускает, что собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества (а не 2/3 и более).
Комментируемая статья не устанавливает количество голосов, которыми обладает каждый член товарищества. Поэтому необходимо такие требования закрепить в уставе товарищества собственников жилья по аналогии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ.
В ч. 3 ст. 48 установлено, что количество голосов, которыми обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
5. Вне зависимости от того, кто выступил инициатором общего собрания, его ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления. Данная норма ст. 146 создает множество проблем. Желательно, чтобы общее собрание вел выбранный на нем член товарищества.
6. Часть 6 комментируемой статьи предусматривает альтернативное общему собранию членов товарищества голосование по вопросам его повестки: либо посредством опроса в письменной форме, либо по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов. Такое голосование возможно, если оно предусмотрено уставом ТСЖ.
Необходимость голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений обусловлена тем, что каждый собственник обязан нести расходы только в части того общего имущества, которое является принадлежностью его помещения. Процедура подобного голосования также должна быть закреплена в уставе.
7. Комментируемая статья не содержит требований к оформлению протокола общего собрания членов ТСЖ, но в уставе это необходимо регламентировать. Например: "Все решения, принимаемые на общем собрании членов товарищества собственников жилья, оформляются в письменной форме в виде протокола и хранятся в товариществе собственников жилья бессрочно. Протоколы решений общего собрания членов товарищества собственников жилья подписываются председателем и секретарем собрания. Протоколы общих собраний ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются".
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья