Дворников не выбирают
Пока Жилищный кодекс предусматривает три варианта самоорганизации жильцов, которая в марте 2006 года должна приобрести массовый характер. Два из них уже существуют - это ТСЖ, которые, являясь юридическими лицами, или самостоятельно выбирают подрядчика на оказание услуг по эксплуатации дома, или делегируют данные полномочия УК.
Новый кодекс добавляет еще одну форму объединения - управление дома собственниками без образования юридического лица. Выбор способа управления зависит от самих жильцов, их способности и желания содержать жилище. Однако для того, чтобы самим организовать эксплуатацию дома, нужно иметь хотя бы общее представление о его технических параметрах и технологии ремонта. По мнению экспертов, наиболее простой, но и самый затратный вариант - передать весь комплекс работ управляющей компании за 30-40% комиссионных.
Добровольное или принудительное решение застройщика передать ТСЖ домовладельцам вовсе не означает, что проблемы с эксплуатацией дома исчезнут... После двух-трех лет эксплуатации застройщики отдают дома в таком состоянии, что жильцы впадают почти в шоковое состояние. Другими словами, эксплуатирующая компания не передает управление домом, а попросту его прекращает. Решение владельцев о создании товарищества означает лишь введение внутреннего управления.
Получается парадоксальная ситуация: с одной стороны, выбор, кому доверить дом, вправе делать домовладельцы. С другой стороны, выбора у них нет. Ведь возможность контролировать расходы у жильцов появится только в том случае, если они заключат договоры напрямую с эксплуатационными службами (во всех прочих вариантах роль ТСЖ сводится к роли "свадебного генерала").
Однако по пути прямых договоров идут единицы. Очень уж хлопотно получается! Так, почти все возможные пути прошли жильцы дома на Мичуринском проспекте... Отказавшись от услуг эксплуатирующей компании, жители попытались управлять домом самостоятельно.
Домовладельцы решили, что их управленческих ресурсов и навыков окажется достаточно для решения всех проблем. Изначальная концепция подразумевала, что 17 жильцов будут курировать определенный блок вопросов - финансы, право, строительство, и т. д., нанимая соответствующих субподрядчиков. Такое управление продлилось около полугода. В итоге у жильцов не хватило ни времени, ни терпения. Тогда было найдено другое решение. ТСЖ продолжает вести самостоятельную финансовую деятельность, при этом заключая договоры с несколькими разнопрофильными подрядчиками. Например, управляющая компания по договору оказания услуг предоставляет оперативных менеджеров и координирует подрядчиков; консалтинговая компания предоставляет финансовое, правовое и документальное сопровождение; отдельные договоры заключены с локальными монополиями ("Мосэнерго", "Мосводоканал" и др.), охранным предприятием и мелкими контрагентами. При такой схеме работы ТСЖ имеет полный контроль над деньгами, которые проходят через расчетные счета товарищества, а не управляющей компании. Домовладельцы же коллегиально выбирают подрядчиков для разных типов работ.От составителей: Если вы интересуетесь деятельностью ТСЖ по заключению договоров с разнопрофильными производителями услуг и/или заинтересованы в создании подконтрольных вашим ТСЖ управляющих компаний, обращайтесь к специалистам Института Проблем Глобализации (см. Контакты в конце брошюры).