Поняття державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень

Розвиток ринку нерухомості зі стрімким зростанням від­носин у сфері укладання договорів, переходу права власнос­ті, виникнення в особи суб’єктивних прав обумовлює потребу державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

На переваги державної реєстрації права власності на нерухоме майно вказує І. В. Спасібо-Фатєєва:

а) відомості державного реєстру будуть відповідати правам дійсних власників нерухомості;

б) норма про момент виникнення права власності стає імперативною, що не дозволяє змінити її за волею сторін в договорі;

в) є всі передумови для створення єдиного органу, що здійснюватиме державну реєстрацію прав на нерухомість і надаватиме нотаріусам доступ до державного реєстру для внесення до нього відомостей про посвідчений договір;

г) з урахуванням попереднього пункту будуть можливі договори зі складними речами, такими як садиба^[167].

Відносини, пов’язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно, спочатку регулювалися нормами статей Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01 липня 2004 р. № 1952-IV. Однак дія Закону не поширюється на держав­ну реєстрацію прав на повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні та інші об’єкти цивільних прав, на які поширюється правовий режим нерухомої речі.

Розробляючи та приймаючи Закон «Про державну реє­страцію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Вер­ховна Рада України намагалася втілити прогресивну думку та долучити позитивний досвід зарубіжних країн зі створен­ня систем реєстрації прав власності на нерухоме майно. Кож­на країна формує власну систему управління нерухомістю, яка відповідає ступеню її економічного розвитку, суспільним по­требам, історичним традиціям, ставленню до власності тощо. Більшість країн світу, маючи розгалужену і розрізнену сис­тему реєстрації прав на нерухоме майно, вже стоять перед об’єднанням елементів цієї системи з метою спрощення меха­нізму реєстрації прав на нерухоме майно, виходячи з принци­пу так званого єдиного вікна^[168].

Переважна більшість країн надає перевагу титульній системі реєстрації, коли предметом реєстрації є саме право, а також його обмеження та обтяження. Ця система базується на принципі «без реєстрації немає права». Актова система (реєстрація правочинів) характерна радше для країн із англо- американською системою права. Стрижневим принципом, який тут діє, є принцип «без реєстрації немає правочину»^[169].

Своєю чергою, П. Н. Никонов та Н. Н. Журавський виділя­ють три основні системи реєстрації нерухомого майна:

1) актова (американська) система реєстрації прав, працює без єдиного державного кадастру;

2) титульна система реєстрації прав, об’єднана з када­стром;

3) титульна система реєстрації, відокремлена від када­стру.

Зокрема, автори зазначають, що розвинуті країни Європи використовують два варіанти, хоча віднедавна можна поміти­ти тенденцію до об’єднання кадастру та реєстраційних систем під егідою кадастру (таку реформу здійснили Італія та Руму­нія, здійснюють Норвегія та Ісландія)^[170].

Відповідно до п. 3 Прикінцевих та перехідних положень до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції Закону № 1878-VI від 11 лютого 2010 р. «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - За­кон), встановлено, що до 1 січня 2012 р. державна реєстрація:

- права власності та права користування (сервітут) на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділян­ках; права користування (найму, оренди) будівлею або інши­ми капітальними спорудами, їх окремими частинами; права власності на об'єкти незавершеного будівництва, а також об­лік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління не­рухомим майном проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності вказаним Законом та підключеними до Реєстру прав власності на неру­хоме майно;

- права власності, права користування (сервітут) зе­мельними ділянками, права постійного користування земель­ними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; пра­ва користування земельною ділянкою для сільськогосподар­ських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) проводиться територіальними органами земель­них ресурсів;

- правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухо­мого майна проводиться нотаріусами, реєстраторами юридич­ної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юс­тиції України.

Зауважуємо, що державна реєстрація прав на нерухо­ме майно в порядку, визначеному Законом України «Про дер­жавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтя­жень» в редакції Закону № 1878-V від 11 лютого 2010 р. здій­снюється лише з 1 січня 2012 року.

Вказаний Закон регулює відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, однак дія його не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні та інші об'єкти цивільних прав, на які поширюється правовий режим нерухомої речі. Водночас державна реєстрація прав на об'єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень у випадках, установлених законом, проводиться у порядку, визначеному вказаним Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об'єкта.

У ст. 2 Закону наведено визначення поняття державної ре­єстрації речових прав на нерухоме майно як офіційне визна­ння та підтвердження державою фактів виникнення, перехо­ду або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного ре­єстру речових прав на нерухоме майно.

Наголошуємо, що, згідно з вимогами ст. 3 Закону, держав­на реєстрація прав є обов’язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Дер­жавного реєстру прав, а держава гарантує достовірність заре­єстрованих прав на нерухоме майно.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реє­страції за Законом, виникають з моменту такої реєстрації.

Права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2012 р., визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстра­ції, передбаченої Законом, за умови, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло за­конодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав.

Із 1 січня 2013 р. набрали чинності зміни до Закону Украї­ни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме май­но та їх обтяжень»^[171], які полягають у тому, що державним реє­стратором є нотаріус як спеціальний суб’єкт, на котрого покла­дені функції державного реєстратора речових прав на нерухо­ме майно та їх обтяжень, та збільшено розмір страхової суми, яку нотаріус повинен внести до початку зайняття приватною нотаріальною діяльністю, до однієї тисячі мінімальних заро­бітних плат.

Постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. № 703 відповідно до ст. 15 Закону України «Про дер­жавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх об­тяжень» затверджено Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень та Порядок надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Постанова Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 р. № 868 «Про затвердження Порядку державної реєстра­ції прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надан­ня інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно»^[172] не лише затвердила новий Порядок, але й скасува­ла Постанову Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. № 703.

Законом України від 4 липня 2012 р. № 5037-VI «Про вне­сення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдо­сконалення та спрощення процедури державної реєстрації зе­мельних ділянок та речових прав на нерухоме майно»^[173] вне­сено зміни до ст. 28 Закону України «Про нотаріат», яка регу­лює порядок страхування цивільно-правової відповідальнос­ті приватного нотаріуса. Було встановлено мінімальний роз­мір страхової суми в розмірі тисяча мінімальних розмірів за­робітної плати.

Також Закон України «Про нотаріат» доповнено статтею 46-1, якою передбачено повноваження нотаріусів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Користування Державним реєстром речових прав на не­рухоме майно здійснюється безпосередньо нотаріусом, який учиняє відповідну нотаріальну дію. Нотаріус, яким учинено нотаріальну дію з нерухомим майном, проводить державну реєстрацію прав, набутих виключно у результаті вчинення та­кої дії.

Нотаріус як спеціальний суб'єкт, на якого з 1 січня 2013 року покладалися функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, мав печатку такого реєстратора та здійснював повноваження відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Нотаріус забезпечував державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень за нотаріально посвідченими ним правочинами.

Погоджуємося з думкою О. С. Коровайко, що з 2013 року ми маємо систему реєстрації нерухомого майна в Україні, яка на­ближена до титульної, але не передбачає основного елемента, що його мають розвинуті країни із такою ж титульною систе­мою, як і в Україні, а саме: гарантій для добросовісного влас­ника про захист його прав на нерухоме майно, а також відпові­дальності держави за порушення таких прав на нерухоме май­но, що закріплюються у державному реєстрі^[174].

Якщо порівняти законодавство, скажімо, Німеччини, то між укладанням речового договору і внесенням запису до дер­жавного реєстру виникає право очікування^[175]. Як підкреслює М. Б. Жужжалов^[176], у романських правових системах заява по­дається будь-якою стороною угоди незалежно від іншої. Пояс­нюється це тим, що реєстр прав та договорів виконує прин­ципово іншу функцію: крім реєстрації прав, має місце забезпе­чення публічності (гласності) договорів, що є елементом фак­тичного складу, з яким пов’язують виникнення не лише речо­вого права, а й фіксації переваг перед іншими покупцями^[177].

Нотаріуси, відповідно до Закону «Про державну реєстра­цію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редак­ції Закону від 26 листопада 2015 р. № 834-VIII «Про внесен­ня змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших за­конодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»^[178], з 13 грудня 2015 року наділені повноваженнями державних реєстраторів прав на нерухоме майно та здійсню­ють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як при вчиненні нотаріальної дії, так і без вчинен­ня нотаріальної дії.

Зауважимо, що, згідно зі Законом України від 20 жовтня

2014 р. № 1709-VII «Про внесення змін до деяких законодав­чих актів України щодо деяких питань спадкування»^[179], з 1 січ­ня 2016 р. внесено зміни до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за якими до системи органів державної реєстрації прав вклю­чено органи місцевого самоврядування сільських населених пунктів.

Посадова особа органу місцевого самоврядування сіль­ського населеного пункту як спеціальний суб'єкт здійснює функції державного реєстратора щодо реєстрації прав спадко­ємців першої та другої черги за законом (і у разі спадкування ними за законом, і у разі спадкування ними за заповітом) і за правом представлення на успадковане ними нерухоме майно, а також щодо реєстрації прав власності на частку в спільному майні подружжя у разі смерті одного із подружжя.

Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня

2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»^[180] затверджено нові: Поря­док державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтя­жень; Порядок надання інформації з Державного реєстру ре­чових прав на нерухоме майно та Порядок доступу до Держав­ного реєстру речових прав на нерухоме майно.

На травень 2018 року Закон України «Про державну реє­страцію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі -Закон) діє в редакції Закону від 26 листопада 2015 р. № 834-VIII «Про внесення змін до Закону України «Про дер­жавну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтя­жень» та деяких інших законодавчих актів України щодо де­централізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з наступними змінами.

Закон регулює відносини, пов'язані з державною реєстра­цією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яке знаходить­ся на території України. Однак дія його не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні і морські судна, суд­на внутрішнього плавання, космічні та інші об'єкти цивільних прав, на які поширюється правовий режим нерухомої речі.

Відповідно до ст. 1 вказаного Закону, його норми поширю­ються як на відносини, що виникають у сфері державної реє­страції речових прав на нерухоме майно, розташоване на тери­торії України, так і щодо обтяжень речових прав.

Законодавче визначення поняття державної реєстрації речових прав наведено у ст. 2 Закону як офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припи­нення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реє­стру речових прав на нерухоме майно.

Наголошуємо, що, згідно з вимогами ст. 3 Закону, держав­на реєстрація прав є обов'язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Дер­жавного реєстру прав, а держава гарантує достовірність зареє­строваних прав на нерухоме майно. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до Закону, ви­никають з моменту такої реєстрації. У частині п'ятій перед­бачено, що державна реєстрація права власності та інших ре­чових прав проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна в межах Автономної Республіки Крим, об­ласті, міст Києва та Севастополя. Тимчасом на підставі рішен­ня Міністерства юстиції України державна реєстрація права власності та інших речових прав може проводитися в межах декількох адміністративно-територіальних одиниць, визначе­них в абзаці першому цієї частини.

Доречно звернути увагу на те, що державна реєстрація об­тяжень речових прав проводиться незалежно від місцезнахо­дження нерухомого майна.

Права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 р., визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстра­ції, передбаченої Законом, за умови, якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло за­конодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації та­ких прав.

Законодавець у ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлює перелік прав, які підлягають державній реєстрації, зокрема:

1) право власності;

2) речові права, похідні від права власності:

- право користування (сервітут);

- право користування земельною ділянкою для сільсько­господарських потреб (емфітевзис);

- право забудови земельної ділянки (суперфіцій);

- право господарського відання;

- право оперативного управління;

- право постійного користування та право оренди (субо­ренди) земельної ділянки;

- право користування (найму, оренди) будівлею або іншою капітальною спорудою (їх окремою частиною), що ви­никає на підставі договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки;

- іпотека;

- право довірчої власності;

- інші речові права відповідно до закону;

3) право власності на об’єкт незавершеного будівництва;

4) заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження^[181].

Перелік об'єктів нерухомого майна, щодо якого прово­диться державна реєстрація прав, встановлено у ст. 5 Закону.

Зокрема, у Державному реєстрі прав обов'язковій реєстра­ції підлягають речові права та їх обтяження на земельні ділян­ки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на зе­мельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінен­ня та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині май­нові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

У випадку, якщо законодавством України передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, то державна реєстрація прав на таке майно проводиться лише після при­йняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених ст. 31 Закону.

Звертаємо увагу на те, що право власності на підприєм­ство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будів­лю, споруду, а також їх окремі частини може бути зареєстро­вано незалежно від того, чи зареєстровано право власності чи інше речове право на земельну ділянку, на якій вони розта­шовані. А право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, а також їх окремі частини, в яких вони розташовані.

Відповідно до ч. 4 ст. 5 Закону, не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, не­капітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, перемі­щення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та про­мислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв'язку, залізничні колії.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) - єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти та суб'єктів цих прав.

Державна реєстрація прав є публічною та проводиться ор­ганом державної реєстрації прав, який зобов'язаний надавати інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в поряд­ку, встановленому вищевказаним Законом згідно з черговістю надходження заяв.

Зауважуємо, що, відповідно до ч. 5 ст. 3 Закону, державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з не­рухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва про­водиться нотаріусом, яким вчинено таку дію. Будь-які право­чини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпо­тека тощо) вчиняються, якщо право власності чи інше речове право на таке майно зареєстроване згідно з вимогами Закону, крім випадків, встановлених вказаним Законом: права на не­рухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чин­ності цим Законом, та у випадку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться за місцем розташування об'єкта нерухо­мого майна в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації прав, крім випадків: якщо державна ре­єстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповід­но до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така дія; а також коли державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.

Констатуємо, що державна реєстрація обтяжень речових прав проводиться незалежно від місця розташування об'єкта нерухомого майна. Обов'язковій державній реєстрації підляга­ють речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в осо­бі органів місцевого самоврядування, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); пра­во користування земельною ділянкою для сільськогосподар­ських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ді­лянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (най­му, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Зауважуємо, що речові права на нерухоме майно: право володіння; право користування (сервітут); право користуван­ня земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управлін­ня; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або ін­шими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпо­тека; довірче управління майном та інші речові права - відпо­відно до закону, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно, крім випадків, пе­редбачених ст. 41 вказаного Закону.

При цьому право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані.

До речі, право власності на квартиру, житлове та нежитло- ве приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, бу­дівлю, споруду (їх окремі частини), в яких вони розташовані.

Законодавцем у ст. 41 звернуто увагу на особливості дер­жавної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності.

5.5.