Особливості посвідчення правочинів щодо відчуження нерухомого майна

Основним критерієм для розмежування нерухомих і рухомих речей є їх зв’язок зі землею. Відповідно до ст. 181 Цивільного кодексу України, до нерухомих (нерухоме майно,

нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є не­можливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Поділ речей на рухомі та нерухомі ґрунтується на їхніх природних властивостях. Нерухомі речі, за загальним прави­лом, не можуть бути вільно переміщені в просторі, є індиві­дуально визначеними. Рухомі мають здатність вільно перемі­щатися в просторі, можуть бути як індивідуально визначени­ми, так і родовими.

До нерухомості слід віднести, по-перше, об'єкти природ­ного походження - земельні ділянки, ділянки з надрами, вод­ні об'єкти. По-друге, до нерухомості слід віднести всі об'єкти, які розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є не­можливим без їх знецінення та зміни цільового призначення. Об'єкти (лісові насадження і т.ін.) визнаються нерухомістю, до­поки існує зв'язок зі землею. У разі відокремлення від неї вони вважаються рухомими речами. Нерухомим майном визнається також підприємство як єдиний майновий комплекс (див. ко­ментар до ст. 191 Цивільного кодексу України).

Рухомим майном визнаються речі, зокрема гроші та цінні папери, які не віднесені Цивільним кодексом України та інши­ми законами до нерухомості.

Права на рухомі речі (за загальним правилом) не підляга­ють державній реєстрації. Законом може бути передбачено не­обхідність такої реєстрації для окремих видів рухомого майна (реєстрація автотранспорту).

Цивільний кодекс України закріплює особливості право­вого режиму нерухомості:

1) Право власності та інші речові права на нерухомість, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації (див.

2) Зобов'язання, предметом якого є нерухомість, за за­гальним правилом, провадиться за місцезнаходженням цього майна.

3) Набуття права власності на новостворене майно або набуття права власності за договором виникає з моменту державної реєстрації цієї нерухомості або переходу права влас­ності на неї до покупця.

4) Встановлений особливий порядок набуття права влас­ності на безхазяйну річ (див. коментар до ст. 335 Цивільного кодексу України) та більш тривалі строки набувальної давнос­ті на нерухоме майно (див. коментар до ст. 344 Цивільного ко­дексу України).

5) Діють спеціальні правила укладення правочинів з неру­хомістю, які передбачають залежність прав на земельну ділян­ку від прав на нерухомість.

При укладенні договору купівлі-продажу або оренди буді­вель, споруд та підприємств одночасно з передачею покупцеві права власності на них передаються права на ту частину земельної ділянки, яка знаходиться під нерухомістю і потріб­на для її використання. У разі, коли продається або здається в оренду лише земельна ділянка, власник нерухомості зберігає право користуватися тією частиною, яка зайнята цією неру­хомістю та потрібна для її використання, на передбачених до­говором умовах, а за їх відсутності - право обмеженого корис­тування (сервітут).

До нерухомості Цивільний кодекс України прирівнює де­які рухомі за своїми природними властивостями речі - повіт­ряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації органами, уповноваженими здійснювати контроль за цими об'єктами. Поняття вказаних транспортних засобів розкривається в транспортних уставах та кодексах, те ж сто­сується космічних об'єктів у міжнародних конвенціях (до­говорах).

Реєстрація повітряних та морських суден, суден внутріш­нього плавання, космічних об'єктів уповноваженими на це ор­ганами не замінює реєстрацію прав на них як на нерухомість, у порядку, передбаченому ст. 182 Цивільного кодексу України.

Цивільний кодекс передбачає можливість поширення ре­жиму нерухомості на інше майно, крім вказаного вище, але тільки шляхом прямого припису закону.

Укладаючи та посвідчуючи правочин у нотаріальному по­рядку, нотаріус виступає гарантом від імені держави про те, що набувач (сільськогосподарський кооператив) майна захи­щений від усіляких несподіванок, а договір є правомірним та сталим.

На нотаріусові лежить обов'язок забезпечити належні правові умови правомірної поведінки учасників цивільного обороту (зокрема, сільськогосподарських кооперативів), щодо яких учиняються нотаріальні дії.

Нотаріус, вчиняючи нотаріальні дії, виконує, викорис­товує та дотримує вимоги правових норм (матеріального та процесуального характеру) через надані йому повноважен­ня. Тобто, вчиняючи нотаріальні дії, нотаріус встановлюючи дійсні наміри сторін, визначає межі дозволеної поведінки сто­рін правочинів. Зокрема, нотаріус, аналізуючи норми чинного законодавства, робить висновки щодо можливості або немож­ливості застосування аналогії зі законом при вчиненні нота­ріальних дій, які відповідають волевиявленню сторін, при цьому дотримуючись законодавства.

Укладення договорів відчуження нерухомого майна, зо­крема земельних ділянок, за участю сільськогосподарських кооперативів, проводиться нотаріусами відповідно до Цивіль­ного кодексу України з урахуванням вимог Земельного кодек­су, Закону України «Про нотаріат», Порядку вчинення нота­ріальних дій нотаріусами України від 22 лютого 2012 року.

Щодо договорів відчуження земельних ділянок вихідними положеннями є загальні засади цивільного законодавства, які проходять глибоку земельно-правову спеціалізацію та містять земельно-правові (та деякі аграрно-правові) норми стосовно особливостей суб'єктів і об'єкта договору та його змісту; цей договір за юридичною природою є земельно-правовим. Зе­мельні ділянки, які підлягають продажу, мають бути вільни­ми від прав на них інших осіб, за винятком певних обмежень і сервітутів, установлених законом та за рішенням суду відпо­відно до статей 98-102, 110-115 Земельного кодексу України.

Однак право розпорядження земельними ділянками сіль­ськогосподарського призначення не є абсолютним. Так, згід­но з пунктом 15 Перехідних положень до Земельного кодек­су України, до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2020 року, не допускається: купівля-продаж або іншим спосо­бом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призна­чення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, ви­ділених в натурі (на місцевості) власникам земельних час­ток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщи­ну, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку від­повідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб. Так продовжено дію мораторію на від­чуження певних земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Тобто сільськогосподарський товаровиробник для розширення своїх земель вправі придбати лише сільсько­господарські землі, які надані громадянам для ведення осо­бистого селянського господарства.

Договір, об'єктом якого є земельна ділянка, укладається в письмовій формі, підлягає обов'язковому нотаріальному по­свідченню та державній реєстрації. Текст договору відчужен­ня земельних ділянок повинен містити зміст, передбачений у статті 132 Земельного кодексу України.

Переваги нотаріальної форми посвідчення договорів по­лягають і в тому, що нотаріус зобов'язаний перевіряти їх законність, чи не суперечать їхні умови інтересам сторін, суспільства, держави загалом.

7.4.