<<
>>

3.2 РИСКИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ

Экономическое преуспевание любой страны в целом, развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависит, прежде всего, от вложенных инвестиций.
Ипотечное кредитование является одним из возможных эффективных видов инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе.

Ипотекой признается залог недвижимого имущества, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотечный кредит или кредит под залог недвижимости, как любой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности и платности.

Эффективное ипотечное кредитование оказывает положительное влияние (в большей или меньшей степени) на развитие практически всех отраслей хозяйства, стимулирует экономический рост государства в целом

Ипотечный кредит - особый вид кредита, имеющий существенные особенности.

Во-первых, ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог (обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом). То, что залогом выступает недвижимость, с одной стороны, существенно облегчает залогодателю контроль за сохранностью предмета залога, но с другой стороны, усложняет реализацию залога при невозврате кредита.

Второй общепризнанной чертой ипотечного кредита является длительный срок (10 ... 30 лет). Погашение кредита растягивается во времени, соответственно размер ежемесячных выплат уменьшается. Срок ипотечного кредита определяется ставкой погашения основного долга (между ними наблюдается обратная зависимость). Увеличение срока погашения ссуды в случае использования альтернативных видов ипотечных ссуд повышает стоимость кредита для заемщика и увеличивает риск неплатежа для банка.

Однако длительный срок ипотечного кредита характерен для стран со стабильной развитой экономикой. В странах с менее благоприятными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно.

В этом случае нередко ипотечные кредиты предоставляются на срок 3 ... 5 лет, так называемая "короткая ипотека". Масштабы применения "короткой ипотеки" невелики. Это связано с невысоким спросом на такие кредиты, что в свою очередь вызвано большими рисками, падающими на заемщика. Однако по своей экономической сущности (при наличии других специфических черт) такие кредиты также являются ипотечными.

Возможность получения ипотечного кредита определяется рядом факторов, основные из которых уровень доходов заемщика, доля платы за кредит в доходе, применяемый кредитный механизм.

Стоимость ипотечных ссуд складывается исходя из покрытия величины стоимости банковских фондов, эксплуатационных расходов, обеспечения приемлемой величины дохода для инвесторов, а также надбавки за риски ипотечного кредитования.

При определении ставки процента по ипотечным ссудам учитываются риски, связанные с финансированием и погашением долга, которые обусловлены как отношениями между заемщиком и кредитором, так и проблемой стабильности кредитного института.

Несмотря на это, в течение долгого времени существования и развития ипотечного кредитования, считалось, что кредит под залог недвижимого имущества является одним из наиболее надежных и низко рисковых видов кредита. Но в последнее время он потерял свое привилегированное положение.

Как уже отмечалось выше, как и любой другой вид кредитов, ипотека подвержена рискам. Можно выделить наиболее распространенные виды рисков.

Кредитный риск - потенциальные потери, в случае невозврата заемщиком кредита [32]. Невозврат кредита не является неожиданностью при ипотечном кредитовании. Потери в случае невозврата могут быть вызваны как общеэкономическими (общее падение цен на недвижимость), так и субъективными причинами, носящими несистемный характер. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Невозврат ссуды по объективным причинам может быть минимизирован посредством оценки вероятности погашения кредита. Оценка вероятности погашения ипотечной ссуды, именуемая в литературе андеррайтингом, предполагает анализ и оценку кредитоспособности потенциального заемщика, а также принятие решения по заявлению на ипотечный заем.

Целью андеррайтинга является такой важный для банка момент, как поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более 5 %) [16].

При оценке андеррайтинга устанавливается кредитоспособность заемщика и достаточность имущества, предлагаемого в обеспечение ипотечного кредита.

Снижению кредитного риска способствует [44]:

соблюдение адекватных существующим экономическим условиям величин следующих показателей (определяемых на момент выдачи кредита, а также ожидаемое соотношение на будущий период);

соотношение суммы кредита и стоимости заложенного имущества (в условиях развитой экономики большая часть потерь по кредитам связана с LTV, превышающим 80 %, в условиях развивающейся, переходной экономики LTV желательно иметь значительно ниже);

доли платежей в доходе заемщика (для заемщика по жилищной ссуде рассчитывается ежемесячно, предельная величина - 25 ... 40 %);

применение банком жестких методов оценки кредитоспособности заемщиков;

детальный анализ данных о выполнении прежних платежных обязательств (составление кредитной истории заемщика);

географическая диверсификация;

эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";

надежная система регистрации имущественных прав;

возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (обычно в случае кредитования приобретения социального жилья);

страхование ипотечных кредитов (частные страховые компании обычно берут на себя покрытие части убытков, связанных с неуплатой ипотечного кредита, в размере 20 . 30 % от суммы непогашенного кредита).

Теоретическая нормативная база, определяющая право изъятия находящегося в ипотеке имущества, обеспечивает сокращение издержек, связанных с невыплатой долга. Одновременно сложившаяся в отраслях народного хозяйства экономическая ситуация требует объективного к ней подхода и поправок. При недостатке опыта, нестабильности современной экономической ситуации и в отсутствии навыков в отношении рыночных процедур обслуживания ипотечных ссуд финансовые институты определяют высокую степень вероятности невозврата кредитов, и значительная степень тяжести ущерба приводит к повышению надбавки за кредитный риск.

Кредитный риск при жилищном кредитовании усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что ГК РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют.

В связи с этим реальное ипотечное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли и осуществляют лишь отдельные единичные банки (Мосбизнесбанк, Ярославский филиал ипотечного акционерного банка и т.п.).

При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для "классической" ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям. При разработке практически реализуемых схем ипотечного кредитования банкам было необходимо обеспечить:

юридическую чистоту сделки;

защиту прав субъектов кредитования;

финансовую привлекательность схемы для всех участников;

относительную финансовую устойчивость;

соответствие всем нормативным актам и инструкциям, регулирующим деятельность субъектов кредитования;

конкурентоспособность схемы (приток капитала в данную сферу);

соответствие требованиям бухгалтерского учета [48].

Наибольшее распространение в данный период получила схема кредитования, основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа - " продажа жилья в рассрочку". Указанная схема не исходит из заключения договора ипотеки, т.е. не предполагает возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Ее использование не требует создания дополнительного законодательного обеспечения. Она может функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим схема в настоящее время используется большинством коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

Смысл схемы заключается в том, что собственником квартиры до момента погашения кредита является специализированная компания, чаще всего дочерняя структура банка. Она выступает поручителем заемщика перед банком, и в случае невозврата кредита заемщиком, обязуется его погасить путем последующей продажи недвижимости на вторичном рынке. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляет в среднем 70 % при кредите до двух лет, 60 % - от трех до пяти лет, 50 % - от шести до десяти лет.

При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгает договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращается часть первоначального платежа (до 50 %). Процедура получения кредита является для заемщика достаточно дорогостоящей, - оплата услуг банка, страхование недвижимости, другие сопутствующие расходы составляют в среднем 15 - 20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничивают круг потенциальных заемщиков, но при этом снижается и возможный кредитный риск.

Участие органов управления в форме предоставления гарантийных обязательств в определенной мере позволяет снижать уровень процентных ставок при ипотечном кредитовании товаропроизводителей.

Риск процентной ставки - потенциальные потери, вызванные несбалансированностью периодичности пересмотра ставок процента по кредитам и заемным средствам. Риск процентной ставки вызван невозможностью полного баланса периодичности пересмотра ставок по кредитам и обязательств банка (что обусловлено преимущественно краткосрочным характером обязательств). Например, если ставка по ссуде корректируется один раз в год, а ставки процента по привлеченным средствам, за счет которых финансируется заем, пересматривается ежемесячно, то в условиях общего роста процентных ставок процент по ссуде может быть не ниже ставки по долговым обязательствам. В результате процентная надбавка станет отрицательной. И, наоборот, в условиях падения общего уровня процента надбавка будет увеличиваться.

Банки преодолевают риск процентной ставки путем использования наиболее безопасных кредитных инструментов.

Наибольшее распространение получили кредиты с привязкой к $ USA. Формально все условия кредитования определяются на основе кредита в долларах США с фиксированной процентной ставкой, но предоставление кредита, а также его погашения в основной части и процентов по кредиту осуществляется в рублях по текущему курсу.

Некоторое распространение получила также практика использования:

переменной процентной ставки, устанавливаемой на уровне учетной ставки ЦБ РФ;

инструмента, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из уровня минимальной заработной платы;

инструмента с регулируемой отсрочкой платежей.

Используя различные индексы, ипотечные банки пытаются сбалансировать изменение стоимости

банковских фондов с изменением процентных ставок по активным операциям.

На практике оказывается что, ни динамика изменения курса доллара ни тем более изменение уровня минимальной заработной платы полностью не совпадают с изменением рыночной ставки процента. Банки, старающиеся минимизировать риск процентной ставки, вынуждены сознательно завышать процентные ставки по кредитам, в целях обеспечения возможности покрытия потерь, возникающих в случае неблагоприятной динамики используемых индексов и стоимости ресурсов.

Специально для использования в России Институтом экономики города (США) был разработан кредитный инструмент с регулируемой отсрочкой платежей - ИРОП. Индекс, используемый данным инструментом, привязан к стоимости банковских средств, что позволяет кредитору в значительной степени перекладывает риск процентной ставки на заемщика. Суть метода заключается в использовании переменной процентной ставки в совокупности с регулируемой отсрочкой платежей. Этот инструмент дает возможность перенести выплату части долга по процентам на более отдаленное время, что удобнее для заемщика, так как его доходы со временем увеличиваются (хотя бы номинально, в силу инфляции). Структура ИРОП исходит из необходимости обеспечения доступности ипотечного кредита для заемщика (выплаты по кредиту не превышают 30 % от дохода семьи на протяжении всего периода действия ссуды), и достаточности для кредитора.

Инструмент с регулируемой отсрочкой платежей подразумевает одновременное использование двух процентных ставок.

<< | >>
Источник: ИОДА Е. В., ИОДА Ю. В., МЕШКОВА Л. Л., БОЛОТИНА Е. Н.. УПРАВЛЕНИЕ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИМИ РИСКАМИ. 2- Е ИЗД.. ИСПР. И ПЕРЕРАБ. ТАМБОВ: ИЗД-ВО ТАМБ. ГОС. ТЕХН. УН-ТА,2002. 212 С.. 2002

Еще по теме 3.2 РИСКИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ:

  1. 4.3. Риски при финансировании недвижимости
  2. 3.2 РИСКИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ
  3. Риск ликвидности
  4. 2.2 Экономические риски и оценка устойчивости банковской системы России
  5. 9.4. ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИ
  6. д)              Ипотечный кредит
  7. Глава 11 Ипотечные банки
  8. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: СУЩНОСТЬ И ОСОБЕННОСТИ
  9. Ипотечные кредиты
  10. ТЕМА №18. Ипотечный кредит
  11. Ипотечный кредит
  12. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
  13. 2.1.3. Ипотечные ценные бумаги
  14. ТЕМА №18. Ипотечный кредит
  15. 1.1. Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредита
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -