5.2. Методы принятия инвестиционных решений

Возвращаясь к нашему примеру с инвестициями в недвижимость, предположим, что вы знаете цену этой квартиры — она составляет €150 000 — и вы не имеете возможности торговаться. Если действуют те же допущения по арендной плате в течение трех лет и по цене перепродажи, то, как мы рассчитали, эта квартира стоит вам €169 883.

NPV = CF1/(1+k) + CF2/(1+k) 2 + ... + CFn/ (1 + k) n- Io.      (2) 1 NPV — Net Present Value. — Прим. перев.

Вот простое правило на эту тему:

если проект имеет положительную NPV, он создает стоимость и,

следовательно, должен быть принят;

если он имеет отрицательную NPV, он разрушает стоимость и его

следует отвергнуть.

Формула NPVобъединяет величину, сроки и риск предполагаемых денежных потоков в будущем. Это наиболее точный критерий при принятии инвестиционных решений, хотя на практике люди часто склонны использовать внутреннюю норму рентабельности (IRR1), что более содержательно и привлекательно.

Если вам тяжело дается понимание того, что, платя €150 000 за свою квартиру и предполагая, что все ваши прогнозы верны, вы получили бы минимальную ставку доходности в 8% плюс излишек €19 883, вы, возможно, предпочтете знать, какова норма прибыли на ваши инвестиции. Вы рассчитали бы ее, спросив себя, какова норма прибыли, которую вы должны подставить в формулу DCF, так чтобы получить точно €150 000.

Io = CF1 /(1 + IRR) + CF2(1 + IRR)2 + ... + CFn / (1 + IRR) n или

CF1 /(1 + IRR) + CF2/ (1 + IRR)2 + ... + CFn / (1 + IRR) n- Io=0.

Применяя эту формулу для расчета IRRвашей инвестиции в недвижимость, вы получили бы 12,85%, что значительно выше, чем ваша минимальная требуемая ставка 8%. Этот вывод, следовательно, подтверждает, что ваше вложение денег при данных допущениях является финансово привлекательным.

И опять простое правило:

если инвестиционный проект имеет IRRвыше, чем минимально

необходимая ставка, он должен быть принят;

если, напротив, IRRменьше, чем минимально необходимая став

ка, инвестиции не следует осуществлять.

Вообще говоря, метод IRR, если его применять аккуратно, дает правильное решение о том, следует ли вкладывать деньги в рассматриваемый проект, но он часто дает неверный ответ о том, какой из

1IRR — Internal Rate of Return. — Прим. перев.

взаимоисключающих проектов следует выбрать, особенно когда они отличаются по масштабности (по сумме первоначальных инвестиций) или экономическому сроку действия. Кроме того, метод IRRчреват различными «ловушками» (неединственность в некоторых ситуациях значения IRR, необходимость допущений о повторных инвестициях для денежных потоков при таких IRR, которые часто могут оказаться весьма нереалистичными, и т. д.)1.

Вывод ясен: не применяйте IRR, применяйте вместо него NPV. В конце концов, мы занимаемся бизнесом не для того, чтобы максимизировать норму доходности, но чтобы максимизировать созданную стоимость, и в расчет принимается влияние данного проекта на благосостояние акционеров — это как раз то, что измеряет NPV.