Банковская сейфовая ячейка как инструмент расчетов между гражданами
Альтернативой аккредитиву является банковская сейфовая ячейка. В расчетах между организациями ее использование затруднено, поскольку юридические лица обязаны производить расчеты в безналичном порядке, тогда как при расчетах через банковский сейф используются наличные деньги.
Помимо этого, в сейф можно положить все что угодно: документы, векселя, драгоценности, ключи - ограничение касается только размеров.В связи с этим юридические лица выбирают аккредитив, а граждане - банковский сейф. Для примера опишем помещение в сейф денег при покупке квартиры.
Банковский сейф представляет собой металлический ящик, соответствующий определенным стандартам по защищенности, расположенный совместно с другими сейфами (поэтому их еще называют ячейками) на надежно закрепленных стойках в круглосуточно охраняемом бронированном хранилище банка, проход к которому возможен только в сопровождении сотрудника банка при наличии ключа и с соблюдением условий, предусмотренных договором аренды, благодаря чему сейф - наиболее безопасный способ хранения денег в плане защиты от воров и грабителей.
Сейф открывается ключом клиента или двумя ключами, один из которых - клиента, другой - банка. Некоторые модифицированные сейфы могут открываться магнитной картой, электронными ключами или набором кода. В отдельных случаях банк может предоставить клиентам бронированный автомобиль, охрану для перевозки ценностей, технику для пересчета денег, обеспечить страхование ячейки.
Покупатель и продавец одновременно с подписанием договора купли-продажи (в котором желательно прямо указать об оплате квартиры через сейф) заключают с банком трехсторонний договор аренды банковского сейфа и закладывают в него деньги за квартиру. Продавцу и покупателю для доступа к сейфу выдается по ключу, либо выдается один ключ, и они самостоятельно определяют, кому его передать.
Чаще всего ключ передается продавцу как получателю денег. Основным условием такого договора является порядок доступа к сейфу, определяемый покупателем и продавцом: кто, в какие сроки, при предъявлении каких документов вправе получить деньги, а банк строго контролирует соблюдение этих условий. Деньги должен получить продавец, но только если покупатель уже стал собственником, для подтверждения чего продавец и предъявляет соответствующие документы в банк, в противном случае деньги получает покупатель.
Доступ к сейфу продавца квартиры. Одно из основных условий договора аренды - указание срока, в течение которого продавец вправе быть допущенным к сейфу (покупатель в этот срок к сейфу не допускается). Срок доступа продавца определяется из расчета срока регистрации права собственности на квартиру (по закону - один месяц). Его целесообразно указать с запасом, например, определив: два месяца с момента заключения договора, так как и уполномоченный орган при наличии замечаний может приостановить регистрацию, и для получения продавцом документов необходимо время. Бывает, покупатель, заключив договор купли-продажи и заложив деньги, уезжает по делам, а продавец, если срок регистрации приостановлен, не может ни получить деньги, ни продлить договор аренды.
Право доступа к сейфу, а, следовательно, к деньгам, продавец, как правило, получает при предъявлении в банк в указанный выше срок зарегистрированного в Росрегистрации договора купли-продажи квартиры и/или выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей, что собственником квартиры является покупатель (ее может получить в Росрегистрации каждый; официальный срок изготовления - пять рабочих дней), о чем указывается в договоре аренды. Свидетельство о государственной регистрации права собственности продавцу не выдается, поэтому оно, как правило, не указывается в условиях допуска продавца.
Смысл использования сейфа, таким образом, в том, что если продавец предъявил в банк эти документы, значит, собственником квартиры уже стал покупатель, и продавец может забрать деньги.
Это позволяет продавцу быть уверенным, что деньги у покупателя точно есть, а покупателю - что деньги продавец получит только после того, как собственником квартиры станет покупатель, а им обоим - быть уверенными, что ценности в надежном месте у независимого лица - банка.Перечень документов для доступа продавца к деньгам в интересах покупателя рекомендуем дополнять распиской продавца в получении денег за квартиру, так как отсутствие у покупателя такого документа может обернуться для него необходимостью в суде доказывать, что он действительно оплатил квартиру. Кроме того, условием доступа продавца к сейфу может быть предъявление акта приема-передачи квартиры (для подтверждения передачи квартиры покупателю), копии выписки из домовой книги, подтверждающей регистрацию продавца и членов его семьи по новому месту жительства, копии квитанций об оплате коммунальных платежей и других документов в зависимости от интересов и настойчивости покупателя. Обратим внимание, что условия допуска зависят исключительно от сторон, поэтому список может быть продолжен. Условием допуска вообще может быть указано лишь присутствие и продавца, и покупателя.
Что касается формы документов, то желательно прямо в договоре аренды указать, что для допуска к сейфу продавец представляет и оригинал, и нотариально удостоверенные копии документов (только для тех документов, которые могут быть заверены), при этом последние остаются в банке, так как если у банка в деле останутся лишь простые копии документов, то при наличии спора будет сложно доказать, что оригиналы действительно существовали и были предъявлены. Кроме того, ситуация отсутствия необходимости сохранения нотариально удостоверенных копий в банке влечет риск недобросовестного сговора сотрудника банка с получателем денег.
Помимо указанных документов, продавец предъявляет паспорт. После проверки сотрудником банка соответствия представленных документов названным в договоре продавец совместно с сотрудником банка спускается в хранилище, ключом открывает сейф и забирает деньги.
Доступ продавца, как и покупателя, к сейфу фиксируется в специальной учетной карточке.Доступ к сейфу покупателя квартиры. На случай, если по каким-то причинам квартиру за покупателем не зарегистрируют и, соответственно, продавец открыть сейф не сможет, покупателю также дается срок для доступа к сейфу - с ключом, но без предъявления каких-либо (кроме паспорта) документов: три-пять дней после истечения срока для допуска продавца. Однако известны случаи, когда у продавца названных в договоре документов по уважительным причинам в срок не оказывалось или он просто не мог прийти в банк, хотя квартира уже была зарегистрирована за покупателем, а покупатель, пользуясь своим правом, деньги забирал, поэтому целесообразно и для покупателя установить обязанность представить в банк документ об отказе в государственной регистрации договора. Часто указывают, что покупатель осуществляет допуск к сейфу только в присутствии продавца, что, в свою очередь, не в интересах покупателя.
Кстати, и покупатель, и продавец вправе, заверив у нотариуса, выдать доверенность третьему лицу на доступ в ячейку вместо них, если иное не указано в договоре.
Указание документов в договоре аренды сейфа. От того, насколько грамотно стороны определят условия доступа к сейфу, зависит в конечном счете действенность гарантий обеих сторон. Правильное указание представляемых для доступа документов гарантирует покупателю расставание с деньгами только при условии, что он уже собственник квартиры, а продавцу позволяет получить деньги, а не отказ банка в доступе, если представленный документ формально не соответствует указанному в договоре или срок доступа истек.
Например, воспользовавшись "расплывчатой" формулировкой документа, указанного в договоре, продавец-мошенник представил в банк совершенно другой по содержанию, но формально подходящий документ и присвоил деньги покупателя, хотя переход права собственности на квартиру не состоялся.
Другой пример: стороны указали условием допуска предъявление продавцом зарегистрированного договора купли-продажи определенной квартиры, но ошиблись, написав в адресе квартиры вместо "корпуса" - "строение", и банк правомерно отказал продавцу в доступе, так как последний представил договор с некорректно указанным адресом.
Таким образом, необходимо правильно и полно указывать наименование и содержание представляемых документов. Недостаточно написать: "Зарегистрированный договор купли-продажи квартиры", следует указать наименование договора, номер, дату и место его подписания, реквизиты его сторон, адрес и номер квартиры (избегая сокращений), а главное - указать, что договор должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
Какие документы вписывать в условия допуска, определяют сами стороны, но при указании любого документа необходимо определить, насколько реально его можно получить. Данный момент особенно актуален, если права по квартире переходят в зависимости от решения суда: сформулировать точно, каким оно будет, сложно, а порой невозможно, что влечет необходимость его описания через содержание.
Имейте в виду, что во всех случаях, когда необходимо внести в договор аренды какие-либо коррективы (например, если представленный продавцом документ не совпадает с указанным в договоре, если продавец объективно не может получить документы в срок и срок надо увеличить), необходимо согласие на подписание дополнительного соглашения от всех сторон договора, что влечет массу рисков, главный из которых - нежелание одной из сторон что-либо менять, в связи с чем деньги могут достаться кому-либо неправомерно. Для того чтобы уменьшить данные риски, во-первых, необходимо проверять законность основного договора купли-продажи квартиры и возможность его регистрации, во-вторых, указывать правильные адреса и контактные телефоны сторон, а в-третьих, в договоре аренды сейфа грамотно прописывать срок и условия доступа. Но и это, увы, не гарантия того, что не придется подписывать дополнительные соглашения к договору аренды и даже изымать средства досрочно.