Региональный уровень
Табл. 3.1. Сравнительная таблица особенностей законодательства Москвы и Санкт-Петербурга в сфере регулирования инвестиций в недвижимость.\r\n Правовая основа Объекты инвестиционной деятельности Формы инвестиционной деятельности Способы предоставления прав\r\n Региональные законы Постановления
городского
правительства Распоряжения Комитетов \r\nМОСКВА Законы города Москвы: "О землепользовании и застройке в городе Москве", от 14 мая 2003 года N2 27; Закон "Об основах
градостроительства в городе Москве", от 3 марта №13, Постановление Правительства Москвы "0 проведении конкурсов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов" от 27 апреля 2004 года № 255-ПП и ряд других Земельные участки
для целей нового
строительства;
незаконченные
объекты
строительства,
предоставляемые для
завершения
строительства; здания
и сооружения,
подлежащие
реконструкции
(реставрации),
капитальному ремонту Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий и сооружений за счет собственных и привлеченных средств Преимущественно в форме торгов конкурсов или аукционов)\r\nСАНКТ- ПЕТЕРБУРГ Закон СПб «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга» № 33451 от 30.06.2004; Закон СПб «0 порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт- Петербурга, для строительства и реконструкции» № 282-43 от 17.06.2004 (с изменениями на 22.12.2004); Закон СПб «Об инвестиционном налоговом кредите» № 316-28 от 12.07.2002 (с изменениями на 26.11.2003); и др. Постановление правительства СПб №1592 (с изменениями на 29,12.2004) «Об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов
недвижимости для строительства и реконструкции»; Распоряжение КУГИ № 235-р от 05.07.2005 «Об утверждении примерных форм инвестиционного договора и договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях»; Распоряжение КУГИ №2357-р от 27.12.2000 ; «Об утверждении примерных форм договора аренды объекта нежилого фонда» Земельные участки
для целей нового
строительства;
незаконченные
объекты
строительства,
предоставляемые для
завершения
строительства;
подлежащие
реконструкции здания,
сооружения, их части,
предоставляемые для
реконструкции Предоставление инвестору земельного участка в целях строительства нового объекта в аренду или в собственность; предоставление подлежащих реконструкции или завершению строительством зданий, сооружений и их частей в целях создания нового объекта недвижимости В форме торгов (конкурсов или аукционов) или целевым назначением\r\n
\r\n Формы предоставления земельных участков Виды заключаемых с инвесторами договоров Особенности договора Платежи по договору Сроки\r\n \r\nМОСКВА Основной формой является аренда: Краткосрочная (до 5 лет), долгосрочная (до 49 лет), продажа участков осуществляется качестве эксперимента в г, Зеленограде Инвестиционные контракты При заключении контракта стороны предусматривают условия 0 распределении долей между ними.
Доля,принадлежащая правительству Москвы обычно составляет 20 %. Помимо
финансирования инвестиционного проекта на инвестора возлагается обязанность по перечислению в бюджет города платежей за создание (строительство и реконструкцию) объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. В контрасте устанавливается жесткий график; период реализации проекта разбивается на три этапа: подготовительный, основной, заключительный\r\nСАНКТ- ПЕТЕРБУРГ Предоставление инвестору
земельного участка в аренду или собственность с возникновением права собственности инвестора на результат инвестиций Договор купли-продажи земельного участка, договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях, инвестиционный договор В качестве дополнительных положений договора могут указываться следующие обязанности инвестора: передать Санкт-Петербургу квартиры для целей расселения или нежилые помещения для перемещения государственных предприятий могут включать арендные платежи и денежные средства на развитие городской инфраструктуры Обязательно оговаривается в договоре\r\n
Источники: Закон СПб «О государственной поддержке Санкт-Петербургом инвестиций в жилищное строительство»М 568-71 от 16.07.2001; Закон СПб «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга» JVh 334—51 от 30.06.2004; Закон СПб «О налоговых льготах» № 81-11 от 14.07.1995 (с изменениями на 01.01.2006); Закон СПб «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» № 282—43 от 17.06.2004 (с изменениями на 22.12.2004); Закон СПб «Об инвестиционном налоговом кредите» № 316-28 от 12.07.2002 (с изменениями па 26.11.2003); Законы города Москвы: "О землепользовании и застройке в городе Москве", от 14 мая 2003 года № 27; Закон "Об основах градостроительства в городе Москве", от 3 марта №13, материалы Комитета по внешнеэкономической деятельности города Москвы, материалы Администрации Санкт-Петербурга, материалы и аналитические отчеты компании Beiten Burkhardt
Исходя из данных таблицы основными отличиями правового регулирования инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге и Москве являются следующие положения:
В Москве участки предоставляются на основе проведения тендера. То есть правительство Москвы решает, каюте участки в городе будут подвержены редевелопменту (если речь идет о уже застроенных площадях), и какие пустующие территории будут освоены.
Данный механизм позволяет осуществлять политику в интересах города. В Санкт-Петербурге наряду с организацией тендера, участки под инвестиционные проекты предоставляются целевым назначением, то есть инвестор сам выбирает территорию для редевелопмента или нового строительства и просит правительство предоставить ее целевым назначением. Данное положение позитивно влияет на приток иностранных инвестиций в Санкт-Петербург, но весьма негативно сказывается на обеспечении интересов города, так как, в частности, ведет к разрушению его центра.Основной формой предоставления участков является долгосрочная аренда в Москве и предоставление земельного участка в собственность с возникновением права собственности инвестора на результат инвестиций в Санкт-Петербурге. Как в Москве, так и в Петербурге в последнее время наблюдается значительный приток
иностранных инвестиций в недвижимость. Если в Москве при этом земля остается в собственности города, то в Санкт-Петербурге она принадлежит, в том числе, большому количеству иностранных инвесторов, что повышает уязвимость городской экономики в случае дестабилизации ситуации на рынке недвижимости.
Несмотря на различия в правовом регулировании иностранных инвестиций в недвижимость именно Москва и Санкт-Петербург привлекают основную часть иностранных инвестиций в недвижимость. Более того, несмотря на то, что в Петербурге созданы более благоприятные условия для иностранных инвесторов, основной поток инвестиций направляется в Москву. В первую очередь, это связано с ее столичным статусом.
Как уже говорилось в первой главе, правовое регулирование недвижимости является основой для функционирования рынка недвижимости и осуществления инвестиционных процессов. Поэтому реформирование правового регулирования в сфере недвижимости на федеральном уровне, с целью повышения прозрачности рынка влияет на активизацию инвестиционных процессов на рынке России.