Динамика и структура иностранных инвеспшций в недвижимость России
Табл. 3.2. Приток иностранных инвестиций в недвижимость, млн. долл.\r\n 2003 2005 2006 2007\r\nВсего
инвестиций 29699 53651 55109 120941\r\nв том числе: \r\nв строительство 101 228 713 2911\r\nв операции с недвижимым имуществом 4583 2602 5998 8414\r\nИсточник: Росстат, http:ZAvww.gks.ru
Объем накопленных инвестиций на 1 кв. 2008 года составил 4,6 млрд. долл. в строительстве и 20,44 млрд. долл. по операциям с недвижимостью (т.е. совокупный объем накопленных иностранных инвестиций составляет 25,04 млрд. долл.). Ниже на графиках представлены данные о процентном увеличении притока иностранных инвестиций в недвижимость России.
3500,00 3000,00 2500,00 2000,00 1500,00 1000,00 500,00 0,00
2003
2005
2006
2007
приток инвестиций, % (2003-100%)
Рисунок 3.1. Динамика притока иностранных инвестиций в строительство в сравнении с базовым периодом (2003 -100%), % Источник: Росстат, www.gks.ru
В 2007 году приток накопленных иностранных инвестиций вырос на 2882,18 % по сравнению с величиной 2003 года (в 2003 объем был равен 101 млн. долл.) и составил 2 911 млн. долл.; годовой прирост за 2007 год достиг рекордного значения в 307% (212% в 2006 году).
0 -I , , ,
2003 2005 2006 2007
» приток инвестиций, % (2003-100%)
Рисунок 3.2. Динамика притока иностранных инвестиций в операции с недвижимостью в сравнении с базовым периодом (2003 -100%), % Источник: Росстат, http://www.gks.ru
В 2007 году приток иностранных инвестиций по операциям с недвижимостью составил 8 414 млн.
долл., рост по сравнению с 2006 годом составил 40 % (в 2006 -130%).Для анализа влияния сектора недвижимости в целом на экономику важно проследить динамку доли иностранных инвестиций в строительство и в операции с недвижимостью в общем объеме всех поступивших иностранных инвестиций.\r\nДоля инвестиций в строительство в
общем объеме привлеченных инвестиций,
% Доля инвестиций в операции с недвижимостью в общем объеме привлеченных инвестиций, %\r\n \r\n г» 15 10
5 - 0 \r\n 2 1.5 1
0.5 \r\n \r\n 4-м ft \r\n 0 2003 2005 2000 2007 1 т i 1
2003 2005 2006 2007 \r\n I \' доля в обита объеме ¦меееттрй | [—*—доля в общей объеме инвестиций. % j \r\nРисунок 3.3. Динамика составляющих инвестиций в недвижимость общем объеме
иностранных инвестиций Источник: Росстат, http://www.gks.ru
Графики показывают существенное увеличение доли инвестиций в строительство и относительную стабильность доли инвестиций в
недвижимость. Совокупная доля инвестиций в недвижимость составляет около 9,4% от общего объема инвестиций.
Тем не менее, ведущие аналитики сходятся во мнении, что официальная статистика не учитывает большую часть инвестиций в недвижимость, то есть приток иностранных инвестиций еще больше данного рекордного значения. Указать точную цифру инвестиций невозможно, поскольку суммы инвестиционных сделок являются коммерческой тайной и в большинстве случаев публично не указываются. Указать примерный объем совокупного притока инвестиций можно только на основе экспертного мнения относительно цен инвестиционных сделок.
По данным компании Colliers объем инвестиций в недвижимость в 2007 году составил 18% "от общего объема инвестиций . Общий объем иностранных инвестиций в Россию за 2007 год составил 120,94 млрд. долл. Таким образом, инвестиции в недвижимость за 2007 год согласно мнению данной компании составляют 21 млрд. долл. США. При этом по сравнению с аналогичным показателем в 2006 году, который составил 4,23 млрд.
долл. США ,рост составил около 500%.
Такого же мнения придерживается и компания GVA Sawyer. По данным этой компании объем иностранных инвестиций в недвижимость
ос
России за 2007 год составил 20 млрд. долл.
Таким образом, по мнению автора, более целесообразным представляется ориентироваться на мнение аналитиков рынка и считать, что за 2007 год инвестиции в недвижимость составили 21 млрд. долл. США. Данный рост инвестиций является беспрецедентным для России, и подтверждает общую тенденцию на мировом рынке оттока капитала из
развитых стран, рынки которых пострадали от ипотечного кризиса и усиление притока инвестиций в страны БРИК.
В качестве инвесторов на российском рынке выступают различные иностранные участники. Они различаются не только по стране происхождения капитала, но также и по организационной структуре, что оказывает значительное влияние на осуществление инвестиций в недвижимость: на тип объектов для инвестиций, на размер располагаемого капитала, на сегмент рынка, в который осуществляются инвестиции, а также на закрытость или открытость информации по объему инвестиций (например, котирующиеся на бирже фонды должны публиковать объемы совершенных инвестиций) и т.д. На основании данных компании Jones Lang Lasalle, а также путем экспертных оценок была выявлена следующая структура иностранных компаний, осуществляющих инвестиции на российском рынке недвижимости в 2006 году
Девел оперы,
компании недвижимости, unlisted 9%
компании недвижимости, fisted 8%
Unlisted 6%
Корпоративные инвесторы 17%
Listed REITS 23%
Институциональные lecrof 19%
Частные инвесторы 9%
операторы,!
ики
е%
Рисунок 3.4. Структура инвесторов по видам, 2006 год Источник: по данным компании Jones Lang Lasalle
Наибольшую удельную долю занимают котируемые на бирже REITs и другие институциональные инвесторы (например, хеджевые фонды). Их совокупная доля на рынке составляет 42%, то есть почти половину всех инвестиций.
К другим инвесторам можно отнести корпоративных инвесторов, девелоперские компании и частных инвесторов. Если давать оценку структуры иностранных инвесторов российского рынка недвижимости, то высокая доля REIT структур и других институциональных инвесторов может негативно отразиться на устойчивости российского рынка недвижимости к дестабилизации и к так называемым «структурным рискам». В 2007 году доля данных инвесторов намного увеличилась, по экспертной оценке составляет более 50% от общей суммы инвестиций, то есть более 10 млрд. долл. было инвестировано институциональными инвесторами.Стратегии данного типа инвесторов носят динамический характер. Инвестиции в недвижимость можно условно поделить на собственно инвестиции и спекуляции на рынке недвижимости. Действия REIT структур и других институциональных инвесторов в большинстве случаев являются спекулятивными, тем самым вносят нестабильность на финансовый рынок. Недвижимость является стратегическим для страны активом, поэтому нестабильность на рынке недвижимости может негативно отразиться на экономике в целом.
Рисунок 3.5. Структура инвесторов по странам происхождения капитала, 2006 год Источник: Jones Lang Lasalle
Наибольшую долю в совокупных инвестициях занимали инвесторы из Австрии, США и Великобритании. Английские и австрийские фонды традиционно являются активными на российском рынке. К новым тенденциям 2008 года можно отнести появление крупных инвесторов из стран ЦВЕ, к которым принадлежит крупнейший венгерский фонд Trigranit
(объем будущих инвестиций только в Санкт-Петербург оценивается в 4 млрд.
86ч
ДОЛЛ. ).
На рынке существует несколько основных форм инвестирования - совместное предприятие, форвардное, мезонинное (сочетание долговой и долевой формы инвестирования, когда кредитор может преобразовать долговые требования в акции компании), кредитное финансирование, а также инвестиционная продажа. В связи с нехваткой готовых объектов институционального качества все чаще стали возникать партнерства российских и иностранных девелоперов.
Нельзя не отметить влияние мирового финансового кризиса на рынок капитала в России, замедлившего деловую активность. В связи с дефицитом ликвидности в банковской сфере возникали затруднения с получением проектного финансирования. Существенно изменилась стоимость заимствования .
Развитие инвестиционных процессов на рынке недвижимости в предшествующие кризису годы давало немало поводов для развития «инвестиционного оптимизма», что, в контексте мирового кризиса, заставляет уделить особое внимание анализу перспектив развития российского рынка недвижимости в целом.