РОЛЬ ЦЕН В ПРЕОДОЛЕНИИ КРИЗИСНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ

Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

Цена - сложная экономическая категория. В экономической системе цена является регулятором отношений экономических субъектов.

Цены выявляют диспропорции между предложением и спросом и мгновенно реагируют, включая механизм рыночного ценообразования, поэтому цена является равновесной величиной, балансирующей спрос и предложение.

Цена несет в себе свойство конкурентности, выступая инструментом конкурентной борьбы, перелива капиталов, эффективного распределения ресурсов в рыночной системе.

В силу объективных причин цены на рынке колеблются. Кризисные явления на рынке недвижимости происходят в результате разбаланси- ровки спроса и предложения.

В течение последнего десятилетия рынок недвижимости переживал подъем, этот период по темпам роста цен превзошел все предыдущие рекорды.

Ажиотажный спекулятивный спрос привел к образованию так называемых «спекулятивных пузырей», на рынке недвижимости, к ситуации, когда цены оторвались от равновесных значений.

Данный мировой экономический кризис является корректировкой этих ценовых диспропорций и способствует возвращению цен к равновесным значениям.

Одними из основных общеэкономических ценообразующих факторов цены является состояние спроса и предложения.

Существует ряд факторов, которые оказывают негативное влияние на стабильность в сфере недвижимости и строительстве, а также являются причиной изменения цен на нее.

Во-первых, падение спроса в результате снижения платежеспособности населения.

Во-вторых, снижение предложения вследствие низкого уровня инвестиций в недвижимость.

Под влиянием мирового экономического кризиса и в силу снижения спроса и предложения, временно наблюдается спад на рынке недвижимости. Происходит стагнация и коррекция цен на объекты коммерческой недвижимости.

В условиях значительного отклонения цен от стоимости объектов и возникновения многочисленных ценовых диспропорций, преодолеть кризисные тенденции без государственного вмешательства невозможно.

Государственное регулирование цен является попыткой государства с помощью законодательных, административных и бюджетнофинансовых мероприятий воздействовать на цены таким образом, чтобы способствовать стабильному развитию экономической системы в целом, т.е. через цены нивелировать циклические колебания процессов воспроизводства.

Меры воздействия со стороны государства могут быть прямыми и косвенными.

Прямое регулирование цен представляет собой вмешательство государства в процесс формирования уровня, структуры и динамики цен.

Прямое регулирование цен носит ограничительный характер. Косвенное регулирование цен осуществляется через систему экономических рычагов путем регулирования факторов, которые влияют на цену: система налогообложения, уровень процентных ставок рефинансирования ЦБ и условия кредитования, политика государства в области инвестиций, субсидий, льгот, государственных заказов и закупок, осуществление экономических и социальных программ.

Государственное регулирование цен на рынке недвижимости осуществляется с помощью косвенных методов.

Одним из наиболее важных направлений стало принятие закона от 01.08.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», который с 1 марта 2008 г. вступил в силу.

Однако, несмотря на то, что закон уже вступил в силу, завершение создании государственного кадастра недвижимости планируется в конце 2011 г., а единая федеральная информационная система, в которую войдут государственный кадастр недвижимости и единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях, начнет действовать с 01.01.2012 г.

Ранее земля и объекты капитального строительства учитывались раздельно. Земельные участки описывались в земельном кадастре, а здания, строения, сооружения в реестрах организаций технической инвентаризации (БТИ).

Все это приводило к бюрократическим барьерам и затягиванию процедуры оформления.

Новый кадастр создаст правовую базу для государственного учета всей недвижимости и раскроет понятие базы для налогообложения как процента от кадастровой стоимости земельного участка.

В странах с рыночной экономикой сведения кадастра являются активами для привлечения кредитов и инвестиций.

По оценкам аналитиков, до 50% кредитов в развитых странах предоставляется посредством ипотеки, что делает кадастр мощным катализатором роста экономики.

К 2013 г. планируется введение налога на недвижимость, план реформы в этой области согласовали Минэкономразвития и МФ РФ. Данный налог станет универсальным и заменит существующие налоги на отдельные виды недвижимости.

Планируется прогрессивная ставка по усмотрению региональных властей, которая будет исчисляться от рыночной стоимости объектов налогообложения.

Однако существует риск неоправданного налогообложения. В сфере коммерческой недвижимости это может повлечь увеличение арендный ставок и издержек предпринимателей.

Важным направлением государственного регулирования рынка недвижимости является финансово-кредитное регулирование.

В виду резкого оттока капитала из страны банки стали испытывать сильный недостаток средств, и как следствие, удорожание стоимости денег, которое сказывается на стоимости конечного продукта - ипотечного кредита. Дороговизна стоимости кредита и недостаточность собственных средств уменьшает как спрос на недвижимость, так и её предложение (особенно возведение новых объектов).

Все это тормозит восстановление рынка.

Задачей государства в таких условиях становится стимулирование банков к снижению рисков, а также создание системы регулирования процентной ставки по ипотеке.

Развитый рынок ипотечных кредитов будет способствовать удешевлению стоимости заемных средств и будет стимулировать инвестиции в недвижимость.

Васильев Б.В.