<<
>>

ОБЗОР МЕТОДИК ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ-ПАМЯТНИКОВ КАК ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ

Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

В силу существенной специфики свойств и характеристик объекты недвижимости, являющиеся одновременно объектами культурного наследия (ОКН), нуждаются в применении специальных методик оценки.

Необходимость этого обусловлена тем, что ни один из существующих подходов к оценке (затратный, доходный, сравнительный), использованный в чистом виде, т.е. в соответствии с классической методологией, не может дать корректный результат оценки стоимости ОКН. В данной работе объекты культурного наследия именуются зданиями-памятниками, что не отменяет необходимости рассматривать оценку этих объектов целиком, т.е. с учетом стоимости земельных участков, на которых расположены здания-памятники.

На настоящий момент известен целый ряд специальных методик оценки зданий-памятников. Но ни одна из них не может в полной мере удовлетворить потребности оценщиков и заказчиков оценки.

Методика Т.А.Славиной является самой ранней из существующих методик и создавалась до того, как земля в РФ стала объектом рыночного оборота. Общая формула оценки имеет следующий вид:

Цпр _ Со + Сохр + Сдпи - Зр - Cс,

где Цпр - цена продажи объекта оценки на аукционе, под которой понимается рыночная стоимость; Со - нормативная стоимость объекта оценки; Сохр - дополнительная стоимость недвижимых предметов охраны с учетом их историко-культурной ценности; СДПИ - стоимость охраняемых предметов декоративно-прикладного искусства; Зр - затраты на реставрацию предметов охраны; Сс - компенсационная стоимость сервитутов.

В качестве нормативной стоимости объекта оценки предлагается принимать наибольшую из трех стоимостей:

балансовой,

капитализированных арендных платежей (результат использования доходного подхода)

стоимости аналога (результат использования сравнительного подхода).

При этом величина нормативной стоимости будет получена путем умножения одной из названных выше стоимостей на коэффициент капитальности здания и коэффициент местных условий.

Дополнительная стоимость недвижимых предметов охраны, с учетом их историко-культурной ценности, определяется как сумма произведений величины нормативной стоимости на коэффициент историкокультурной ценности каждого предмета охраны. При этом для предметов охраны, характеризующих объект в целом, коэффициент принимается равным 0,3.

Для предметов охраны, являющихся частью объекта, нормативная стоимость определяется как стоимость их воссоздания с тем же качеством, умноженная на коэффициент 0,6.

Затраты на реставрацию предметов охраны состоят из сметной стоимости ремонтно-восстановительных работ по зданию-памятнику и сметной стоимости реставрации отдельных предметов ДПИ. По методике возможно определение стоимости встроенного помещения.

Для этого нормативную стоимость объекта следует умножить на удельный вес продаваемой части объекта, который может определяться по различным параметрам.

Остальные величины базовой расчетной формулы также необходимо брать для оцениваемой части объекта.

Методика А.В.Лукова предполагает получение стоимости зданий- памятников через величину восстановительной стоимости, с учетом коэффициентов ценности, уникальности, общего износа и вычетом затрат по эксплуатации объекта.

Основой для расчета стоимости также выступает затратный подход.

В свою методику он вводит интегральный квалиметрический безразмерный показатель ценности здания-памятника по категориям ценности (К0).

Этот показатель характеризует историко-культурную ценность зданий-памятников. Общая формула оценки стоимости зданий-памятников выглядит следующим образом:

С = Св х (1 + К0) х Ку х (1 - Ио) - Здп,

где С - стоимость оцениваемого объекта; Св - восстановительная стоимость объекта, под которой А.В. Луков подразумевает либо стоимость нового строительства, либо сумму остаточной стоимости и затрат по реставрации объекта; Ку - коэффициент уникальности здания- памятника; Ио - общий износ здания-памятника; ЗДП - приведенные на момент оценки дополнительные затраты по эксплуатации здания- памятника.

Стоимость участка земли не рассматривается.

Е.Е. Яскевич признает возможным использование двух подходов к оценке зданий-памятников: затратного и доходного, при учете обычных ограничений по их использованию. Методика предлагает определять стоимость здания-памятника затратным подходом по формуле:

С = ВС х ПП х (1 - Ив) + П - Иф - Сс + Сзу ± НВС,

где ВС - восстановительная стоимость улучшений, т.е. расположенного на земельном участке здания; ПП - прибыль предпринимателя; Ив - внешний износ; П - стоимость престижности; Иф - физический износ; Сс - стоимость сервитута; СЗУ - стоимость земельного участка; НВС - «неучтенные виды стоимости» (учет индивидуальных особенностей для цели оценки стоимостей в использовании).

При этом величину престижности предлагается определять в зависимости от шести факторов: значения нематериального фактора стоимости объекта, степени замещения первоначальных элементов, местоположения, ликвидности; соотношения наиболее эффективного использования земельного участка с текущей функцией здания, функционального устаревания.

О.Е. Толстова предложила оценивать здания-памятники также как здания, не являющиеся памятниками, с последующим добавлением стоимости «исторической репутации» - аналога престижности, представляющей собой НМА и оцениваемой в соответствии с методологией оценки НМА.

Для оценки престижности предлагается использовать доходный и сравнительный подходы.

При оценке доходным подходом возможно использование метода преимущества в прибыли, основанного на сравнении прибылей, приносимых зданием-памятником и аналогичным зданием, не являющимся памятником.

При оценке сравнительным подходом предлагается сравнивать сделки по зданиям-памятникам и зданиям, не являющимися памятниками.

Стоимость объекта культурного наследия по В.С. Башкатову по затратному методу складывается из трех составляющих: земельного участка, улучшений и нематериальной составляющей.

Методика предполагает определение стоимости нематериальной составляющей здания-памятника через оценку трудоемкости работ по воссозданию архитектурных элементов и умножению ее на нормы расхода труда.

При этом стоимость определяется по самому трудоемкому варианту решения.

Для этого предлагается строить морфологические таблицы

Характеризуя имеющиеся методики оценки зданий-памятников в целом, следует отметить, что все исследователи столкнулись с проблемой перевода культурологических и искусствоведческих характеристик объекта исследования в стоимостные величины.

Наиболее распространенным подходом к решению проблемы оценки зданий-памятников, является разработка системы коэффициентов, учитывающих нематериальные факторы стоимости зданий- памятников через использование достижений таких наук как искусствоведение, история и археология.

К сожалению, эти науки не имеют прямой связи с экономическими науками, в т.ч. оценкой стоимости.

Поэтому с помощью их достижений невозможно определить стоимость объекта, отражающую его оценку рынком, т.е. рыночную стоимость.

Решение проблемы обеспечения надежности и достоверности результатов оценки рыночной стоимости лежит в совершенствовании методик затратного подхода, специально созданных для оценки рыночной стоимости зданий и сооружений - памятников истории и культуры.

Обязательным условием применимости таких методик является адекватный учет ими двух специфичных факторов стоимости зданий- памятников - престижности и сервитута.

Вязников А.Н.

<< | >>
Источник: В.Е. Леонтьев, Н.П. Радковская. Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики. Материалы 4(15)-й международной научной конференции. 17-18 февраля 2011 года : сборник докладов. Т. I / под ред. д-ра экон. наук, проф. В.Е. Леонтьева, д-ра экон. наук, проф. Н.П. Радковской. - СПб. : Изд-во СПбГУЭФ,2011. - 334 с.. 2011

Еще по теме ОБЗОР МЕТОДИК ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ-ПАМЯТНИКОВ КАК ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ:

  1. ОБЗОР МЕТОДИК ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗДАНИЙ-ПАМЯТНИКОВ КАК ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -