Приватизация земли как элемент становления рыночных отношений в России

Одним из аспектов становления рыночных отношений, экономического порядка в России, несомненно, является приватизация земли. Кроме экономического и правового данный вопрос имеет и существенное этическое значение, ибо только совокупность этих трех элементов, их исследование во взаимосвязи и взаиморазвитии может дать желаемый результат в целях наиболее эффективного развития общества.

Попытка закрепить в законодательстве единое понятие недвижимости, предпринятая в 1991 г., не нашла продолжения в более поздних правовых актах, поэтому сегодня земля и то, что на ней находится, рассматривается и оценивается в большинстве случаев независимо одно от другого.

Выкуп земли предприятиями является логически завершающим этапом процесса приватизации и, несомненно, способствует становлению цивилизованных рыночных отношений. Приватизация земли позволяет предприятию вовлечь в хозяйственный оборот всю совокупность основных факторов производства (земля, здания, строения, сооружения, оборудование) в комплексе, что создает новые возможности для активизации предпринимательской деятельности.

%

Еще до выкупа земельного участка предприятие должно проанализировать и оценить наиболее перспективные варианты его дальнейшего использования с учетом множества самых различных факторов, включая его расположение, близость к транспортным магистралям, насыщенность коммуникациями, перспективы развития близлежащих территорий и т. д.

Земля — категория уникальная.

Выкуп земельных участков открывает перед собственниками весьма привлекательные перспективы их коммерческого использования и получения финансовых выгод, которые могут быть связаны с увеличением стоимости основного капитала (основных фондов), активизацией притока денежных средств, уменьшением налогообложения.

Увеличение стоимости основного капитала (основных фондов) происходит за счет включения в уставной капитал стоимости земельного участка и проведения дополнительной эмиссии акций на эту сумму, что позволяет предприятию дополнительно получить денежные средства, необходимые для инвестирования в развитие производства.

Реализация права распоряжения имуществом предоставляет собственнику земельного участка по его усмотрению различные возможности для покрытия произведенных затрат и получения дополнительной прибыли. Одной из таких возможностей является сдача в аренду на определенный срок свободной (временно не используемой) части земельного участка для возведения строений и сооружений некапитального типа и последующей их эксплуатации. В зависимости от потребностей собственника и условий договора получаемая в результате такой сделки прибыль может выражаться как в виде различных вариантов арендных платежей (от первоначального платежа за право заключения арендного договора, полученного в результате выигрыша на тендере, до регулярных платежей в виде процентов на доход от предпринимательской деятельности на арендованной части земельного участка), так, например, и в виде строительства новых корпусов предприятия, обновления оборудования, приобретения новейших технологий в счет будущих арендных платежей.

Другая возможность заключается в привлечении заемных средств «под залог» всего земельного участка или его части.

Третья возможность — это разработка и реализация ново, го проекта наиболее эффективного использования земельного участка с учетом рационального вложения средств в наиболее престижные его части, возможного перепрофилирования части производственных мощностей. Разновидностью этого варианта является возможность создания дочерних предприятий, филиалов, а также предприятий с участием зарубежных партнеров и передачи земельных участков (с их оценкой по рыночной стоимости) в качестве вкладов в уставные фонды этих предприятий.

Приобретение земельного участка в собственность освобождает предприятие от необходимости выплаты государству значительных сумм за аренду земли. Это прямая выгода от экономии денежных средств, но возможна и, условно говоря, косвенная выгода, когда земельный участок выкупается за счет кредитов банка, а возврат этих кредитов соответственно уменьшает налоговые платежи в бюджет.

И, наконец, наиболее простой способ распоряжения собственностью — это ее продажа по рыночным ценам. Именно этим путем пошли некоторые предприятия Санкт-Петербурга, имеющие кроме основной территории земельные участки в разных частях города и пригородной зоны, в основном под зданиями и сооружениями социально-культурного назначения. Выкупив небольшие по размеру земельные участки по льготным ценам и продав их вместе со строениями, но уже по рыночным ценам, предприятия получили возможность аккумулирования денежных средств для выкупа территорий основных производственных площадей.

Таким образом, выкуп земельных участков приватизированными предприятиями в подавляющем большинстве случаев представляется экономически выгодным и целесообразным.