ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ ПРИБЫЛИ ЗАСТРОЙЩИКА

Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

Инвестиции в недвижимость обладают высоким мультипликативным эффектом, что обуславливает ключевое значение сектора строительства жилой и коммерческой недвижимости.

Прибыль, полученная строительной компанией в результате эффективного использования вложенных средств, обеспечивает дальнейшее ее развитие и модернизацию, позволяя увеличивать объемы строительства.

Застройщик - это физическое или юридическое лицо, функциями которого являются: поиск и привлечение источников финансирования, организация процесса строительства на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности или находящемся в аренде, от стадии разработки инвестиционного проекта, до его реализации.

Если рассматривать основное направление деятельности застройщика, связанное с капитальным строительством (без учета формирования прибыли в процессе финансовой деятельности), то существует две составляющие прибыли застройщика - услуги или вознаграждение застройщика и экономия инвестиций.

Поскольку выполнение функций застройщика относится с основной его деятельности, то первая составляющая прибыли представляет собой выручку от оказания услуг застройщика, сумма которой выделена отдельной строкой в договоре долевого участия или инвестиционном договоре, за вычетом затрат на осуществление функций застройщика (относятся к прямым затратам).

Согласно п.15 ПБУ 2/94 финансовый результат у застройщика по деятельности, связанной со строительством, образуется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах и фактическими затратами по его содержанию. Аналогичная норма содержится в п. 3.1.6. Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций.

Особенность по определению экономии инвестиций заключается в том, что она представляет собой разницу между привлеченными средствами дольщиков и инвесторов, которые квалифицируются как целевые средства и с экономической точки зрения не являются выручкой, и фактическими затратами на строительство инвестиционного проекта.

Кроме того, строительство объекта продолжается длительный период времени. Высокий уровень затрат на начальном этапе проектирования и строительства объекта требует значительных объемов финансирования и их вложение на длительный период времени. Однако согласно ПБУ 2/94 прибыль у застройщика признается только на момент реализации построенного объекта.

В то же время, застройщик, с одной стороны, исходит из того, что вложенные средства должны быть полностью возмещены, и размер полученной прибыли компенсирует отказ от альтернативного использования средств.

С другой стороны, застройщик должен руководствоваться и социальной составляющей рационального использования земельных ресурсов для развития общественной инфраструктуры.

Необходимо отметить, что экономический кризис не мог не отразиться на отрасли капитального строительства: по оценкам экспертов в 2009 г. объем ввода жилья сократился на 6,5%. Правительство предпринимает меры для снижения стоимости жилой и коммерческой недвижимости с целью повышения спроса на жилье.

Снижение затрат на строительство - один из методов достижения поставленной цели. Для этого намечены следующие направления снижения затрат на строительство:

упрощение требований к документам территориального планирования и самого процесса их принятия;

упрощение процедур формирования и предоставления земельных участков;

упрощение процедур выдачи разрешений на строительство, проведения государственной экспертизы проектной документации; сокращение срока рассмотрения и выдачи разрешения на строительство с 90 до 60 дней;

устранение возможных обременений и обязательств при подключении к электро- и жилищно-коммунальным сетям. Присоединение к электросетям для застройщика должно осуществляться бесплатно.

Для снижения административных барьеров в строительном секторе в каждом субъекте РФ должна быть подготовлена и запущена соответствующая программа до конца текущего года.

Как правило, основную долю в структуре затрат занимают расходы на строительство объекта (50-60% от общего объема затрат). Следовательно, важную роль в минимизации затрат играет выбор организации- подрядчика при проведении торгов.

Комплексное освоение территорий, как новое направление деятельности застройщика, имеет ряд преимуществ с точки зрения прибыльности проекта:

при проектировании обладают устойчивостью по отношению к кризисным явлениям и гарантируют устойчивое развитие темпов строительства;

из-за высокой социальной значимости осуществляются в рамках ГЧП. Во-первых, это позволяет минимизировать затраты по привлечению и погашению кредитов, т.к. на федеральном уровне и на уровне субъектов застройщикам выделяются субсидии на возмещение выплаченных процентов по кредитам. Во-вторых, государство может профинансировать компанию в части строительства дорог, школ и других объектов социального значения;

дают возможность застройщикам осуществлять гарантированный сбыт и удовлетворять потребности государства;

позволяют снизить затраты на приобретение земли под застройку в непосредственной близости от города (за чертой города). Поскольку неадекватно завышенную кадастровую цену земельных участков застройщики называют главной причиной сокращения объемов строительства на 8,3% в 2010 г., а не сложность с привлечением финансирования и недостаточно высокий спрос (2009 г.). По данным экспертов, в среднем по России она выше рыночной стоимости в 2-7 раз;

сократить издержки при согласовании технических условий подключения сетей;

снизить затраты на строительство временных дорог для проезда строительной техники;

снизить стоимость строительства по договору подряда, в котором предусмотрен процент снижения затрат застройщика при условии долгосрочного сотрудничества с подрядчиком.

На сегодняшний день застройщики все шире применяют метод комплексной застройки. Так, в Санкт-Петербурге и ближайших пригородах в активной фазе реализации находится 13% и в перспективе возможна реализация еще 11%.

Существенно снижает риски по реализации объектов диверсификация портфеля проектов застройщика по двум направлениям. Это - тип недвижимости: жилая и коммерческая; и статус объекта: эконом- и бизнес-класс.

Ерохина А.В.