МАССОВАЯ ОЦЕНКА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

Вопрос введения налога на недвижимость в последнее время чрезвычайно актуален, так как в условиях кризиса региональные и муниципальные бюджеты оказались, мягко говоря, дефицитными, поскольку пополнялись в основном за счет налога на прибыль и подоходного налога.

Налог на имущество, который тоже идет, в основном, в местные бюджеты составляет незначительную величину (как правило, менее 10%).

В западных странах налог на недвижимость составляет основную часть местных бюджетов. Причем эта часть бюджета идет в основном на совершенствование местной инфраструктуры.

В свою очередь, совершенствование инфраструктуры приводит, как правило, к повышению стоимости недвижимости и, соответственно, к повышению налога, который взимается со стоимости, приближенной к рыночной.

Задача по введению в РФ единого налога на недвижимость была поставлена правительством еще в 2000 г. Однако его введение неоднократно откладывалось из-за отсутствия единого кадастра жилой и коммерческой недвижимости, а также методики ее массовой оценки.

На сегодняшний день завершена пробная оценка в Калужской, Тверской областях, в Татарстане и Башкортостане, начали оценку недвижимости в Москве. Массовую оценку недвижимости начнут в 2011 г.

Условием эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оцениваются единообразно, по стандартной методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок или поблажек.

Налогоплательщик должен быть поставлен в равные условия со своим соседом; опасения дискриминации или подозрение, что другим предоставляются какие-то особые условия, разрушают мотивации к добросовестной уплате налога.

Массовая оценка - метод получения оценок рыночных стоимостных характеристик группы однородных объектов недвижимости одновременно на обширной географической территории с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной классификации и стратификации объектов.

Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной области теории оценки и прикладного анализа.

Массовая оценка отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и технике оценки одних и тех же характеристик собственности.

Заказчиком индивидуальной оценки может быть любое физическое или юридическое лицо, включая государство.

Заказчиком же массовой оценки является, как правило, государство.

Цели индивидуальной оценки, в отличие от массовой, более разнообразны.

Индивидуальная оценка используется для покупки или продажи недвижимости, для продажи в течение ограниченного промежутка времени, оценки земли и зданий для их использования в качестве обеспечения кредитных обязательств и т.д.

Массовая оценка обычно выполняется в государственных целях: для определения налогооблагаемой базы для объектов недвижимости; ставок арендной платы за жилые и нежилые помещения.

Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно означает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские оценщики.

Следствием ошибочного понимания сочетания слов «массовая оценка» явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения.

При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.

Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой по ориентации окон, этажу, характеристикам микро соседства - шумные или тихие соседи, близости места сбора мусора и т.д.

Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки.

Индивидуальные дома варьируются также очень сильно; разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре.

Даже если значения многих характеристик объектов недвижимости совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей и при желании обосновать уникальность.

Т.о., в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать или унифицировать любой объект недвижимости.

В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная - имеют в своей основе те же подходы, принципы и методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. Отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение.

При массовой оценке ее заключительными этапами являются проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж.

Стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы определяющий среднее отклонение коэффициент дисперсии для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости - 20%.

Неучет некоторых уникальных особенностей каждого объекта недвижимости при массовой оценке приводит к тому, что точность результата оказывается ниже, чем при индивидуальной оценке.

Однако этот недостаток с лихвой перекрывается основным преимуществом массовой оценки - ее относительной дешевизной. Кроме того, важным преимуществом массовой оценки в отличие от индивидуальной является практически полное отсутствие субъективного фактора в конечном результате, так как при его получении используются строгие формализованные процедуры и статистические критерии.

При массовой оценке применяются все три классических подхода оценки: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный и доходный подходы, как правило, используют либо аддитивные, либо мультипликативные модели.

Затратный подход, за редким исключением, использует гибридную модель.

Модели массовой оценки разрабатываются для групп типичных объектов недвижимости с ограниченным количеством характеристик объектов.

Это условие массовой оценки предполагает схожесть объектов по всем прочим характеристикам, как физическим (техническим), так и по условиям их местоположения в рамках проведенного зонирования территории. Однако на практике может существовать много объектов, стоимость которых в значительной мере определяется неучтенными в моделях факторами (физический износ, экономическое и функциональное устаревания).

Этими факторами могут являться такие физические характеристики, как уникальное качество строительства и планировочная организация объекта, а также особенности функционального назначения объектов, их локального местоположения и специфического окружения.

Такие характеристики могут в явном виде или косвенным образом присутствовать в реестре недвижимости или на карте города, но при этом остаться невостребованными при создании и корректировках модели. В Минэкономразвития РФ был одобрен текст стандарта «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости». Но массовое внесение в кадастр рыночных цен на принадлежащую гражданам недвижимость начнется в 2013 г. Именно эта сумма станет платформой для расчета налога на недвижимость.

Тарасевич В.М., канд. экон. наук, профессор