Кейс 8 РЫНОК ЖИЛЬЯ. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ФОРМИРОВАНИЕ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Источник: Янушкевич Я. Рост на 500 руб. за метр в месяц Ц Ведомости. 2006. 29 авг.
Новосибирск. «С начала года 1 кв. м в типовых новостройках ежемесячно дорожал на 500 руб., к августу рост цен составил 15—20%, а престижные новостройки в центре города увеличились в цене на 25—40%», — подсчитал директор АН «Байт» Игорь Ковалев.
— Новостройки дорожают из-за повышения цен на вторичном рынке — с начала года оно составило 30—40%, — говорит специалист левобережного отделения АН «Дельта» Сергей Скипа. Он поясняет, что «вто- ричка» стала очень популярной из-за большой доступности ипотечных кредитов — каждая третья сделка на вторичном рынке совершается с привлечением банковских кредитов. Распространение ипотеки обернулось стремительным ростом цен, и сейчас вторичное жилье стоит дороже готовых новостроек. Владельцы квартир в старых домах спешат продать свои «сталинки» и «хрущевки», чтобы переехать в новые квартиры, — констатирует собеседник. Строители вынуждены поднимать цены на новостройки, в том числе из-за роста стоимости стройматериалов: с начала года кирпич подорожал почти в 2 раза, а цемент — на 25—30%, — добавляет директор строительной компании «Союз-10» Александр Михайлов. По его словам, в Новосибирске рентабельность жилищного строительства составляет не более 15%, исключение — новостройки в центре города.
Риэлторы отмечают рост числа инвестиционных сделок. — Если в прошлом году с целью перепродажи приобреталось около 10% новостроек, в начале года их количество возросло до 15—20%, сейчас до 25% квартир приобретают инвесторы, — говорит Скипа. По мнению большинства опрошенных «Ведомостями» риэлторов, до конца года рост цен на новостройки составит еще около 10%. На осень по традиции приходится всплеск спроса на недвижимость и, соответственно, рост цен, — поясняет директор риэлторской компании «Акрополь» Зафар Умаров. По мнению Умарова, больше всего подорожают квартиры, на которые приходится массовый спрос: однокомнатные стоимостью до 1,2 млн руб.
и двухкомнатные — до 1,8 млн руб.Вопросы
- Выявите факторы, которые влияют на спрос на новостройки в г. Новосибирске. Рассуждения проиллюстрируйте графиками.
- Выявите факторы, которые оказывают влияние на предложение новых квартир в г. Новосибирске.
- Объясните, используя ответы на предыдущие вопросы, стремительный рост цен на новое жилье в г. Новосибирске.
Ответы
- Спрос на новостройки растет под влиянием изменения ситуации на рынке взаимосвязанного товара, каким является вторичное жилье (рис. 14). Рост цен на «вторичку», ставшую очень популярной из-за большой доступности ипотечных кредитов, приводит к росту спроса на новостройки и росту цен на них.
Рис. 14. Влияние изменения ситуации на рынке вторичного жилья на изменение спроса на взаимосвязанный товар - новое жилье:
а- рынок вторичного жилья; б- рынок новостроек
Другим фактором, увеличивающим спрос на новое жилье, являются инвестиционные покупки. Число покупателей на рынке новостроек растет за счет тех, кто покупает квартиры не для их использования, а с целью дальнейшей перепродажи.
- Фактором, влияющим на предложение новостроек, является рост стоимости стройматериалов. Строители из-за удорожания строительных материалов вынуждены поднимать цены, по которым они готовы продать новые квартиры, т. е. увеличивают цену предложения. Рыночное предложение в результате уменьшается, провоцируя рост цен (рис. 15).
Рис. 15.
Снижение предложения новостроек по причине роста стоимости строительных материалов- Стремительный рост цен на новое жилье в Новосибирске объясняется изменением как спроса, так и предложения в направлении, которое ведет к росту цен. Рост цен мог не быть столь стремительным, если бы увеличение спроса сопровождалось ростом предложения. Однако в Новосибирске сложилась ситуация увеличения спроса на новостройки на фоне уменьшения их предложения, что и вызывает стремительный взлет цен (рис. 16).
Рис. 16. Рост цен на новое жилье в Новосибирске в результате изменения спроса и предложения
Источник: Мусатов А. Москвичи и нефтяники Ц Ведомости. 2006. 29 авг.
Санкт-Петербург. Спрос на новые квартиры в Санкт-Петербурге преподнес сюрприз экспертам и строителям, приобретя к началу лета
характер ажиотажа. По словам коммерческого директора RBI Михаила Возиянова, с начала года средняя цена 1 кв. м выросла на 80% и уже сейчас приблизилась к 2000 долл.
- Ажиотаж создается самими потребителями, он — результат повышенного спроса, — убежден заместитель директора Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Владимир Головань. Ажиотажный настрой петербургских покупателей подогревается притоком инвесторов из Москвы и северных нефтяных регионов России, — говорит Головань. По его оценке, доля иногородних покупателей выросла с 10—15% в начале года до 30% в его середине и может увеличиться до 50% к концу года. Кроме индивидуальных инвесторов — чаще всего топ-менеджеров крупных столичных фирм — в последнее время все больше квартир покупают представители компаний для корпоративных нужд. Они берут сразу большие объемы — до 30% квартир в строящемся доме, — рассказывает Головань. — Инвесторы из северных регионов часто приобретают квартиры для своих детей, которые приезжают в Петербург учиться.
- Одним из факторов роста цен стало и вливание в сегмент новостроек банковских денег в виде ипотечных кредитов, — говорит гендиректор Центра развития проектов компании «Петербургская недвижимость» Илья Еременко. По оценке ЦАН, в первом полугодии 2006 г было выдано чуть менее 3600 ипотечных кредитов. За весь 2005 г их число составило 4400.
Возиянов считает, что основная причина роста цен не иногородние инвесторы, а сокращение предложения на рынке. По оценке «Петербургской недвижимости», с начала года объем предложения сократился с 3,11 млн до 1,76 млн кв. м. — Ввод новых объектов находился на смехотворно низком уровне — за полугодие были начаты продажи в домах суммарной площадью 280 000 кв. м, тогда как продано за этот период в шесть раз больше, — говорит Еременко.
По оценке президента холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслава Заренкова, предложение сократилось по нескольким причинам. Первой из них он называет изменение процедуры распределения земельных участков, произошедшее еще в 2003—2004 гг Изменение заключалось в прекращении целевой выдачи девелоперам[4] участков под строительство жилья и одновременном запуске системы открытых аукционов. — Но пригодных для продажи участков под застройку оказалось недостаточно, — говорит Заренков. Другой причиной он считает принятие Госдумой Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...»[5], который привел к почти годовому спаду строительной активности. — Часть строительных компаний пыталась разработать схемы работы с покупателями в рамках нового закона, другая часть — просто решила переждать и свернула инвестиционные проекты, — говорит Заренков.
Вопросы
- Как объясняет стремительный рост цен жилья на рынке недвижимости Санкт-Петербурга заместитель директора Центрального агентства недвижимости Владимир Головань? Какие причины называет коммерческий директор RBI Михаил Возиянов? Объяснения подтвердите графиками.
- Покажите, что одним из факторов роста цен стало вливание на сегмент новостроек банковских денег в виде ипотечных кредитов.
- Какова специфика рынка жилья Санкт-Петербурга по сравнению с другими нестоличными рынками недвижимости?
Ответы
- Стремительный рост цен жилья на рынке недвижимости Санкт-Петербурга заместитель директора ЦАН В. Головань объясняет повышением спроса на жилье. Одним из факторов роста спроса он называет приток инвесторов из Москвы и северных нефтяных регионов России.
Увеличение числа покупателей на рынке недвижимости сдвигает график функции спроса вправо-вверх, цена и объемы продаж растут (рис. 17).
Рис. 17. Ситуация на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, складывающаяся в результате притока инвесторов из Москвы и северных нефтяных регионов
Коммерческий директор RBI М. Возиянов видит основную причину роста цен в сокращении предложения на рынке недвижимости (рис. 18).
Рис. 18. Ситуация на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в результате снижения предложения
Предложение сократилось под воздействием роста затрат застройщиков. Прекращение целевой выдачи девелоперам участков под строительство жилья и запуск системы открытых аукционов увеличили затраты застройщиков на приобретение земельных участков, тем более что пригодных для продажи участков под застройку оказалось недостаточно. Затраты застройщиков выросли также в результате принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...», согласно которому застройщик может привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство объекта и выполнения ряда других условий.
- Ипотека — это долгосрочный кредит, который выдается на приобретение недвижимости. Увеличение числа ипотечных программ сделало ипотеку доступной для возрастающего числа граждан, которые раньше не могли и думать о приобретении недвижимости. Получив долгосрочный банковский кредит, они предъявляют спрос на жилье, рыночный спрос на недвижимость растет, провоцируя рост цен (рис. 19).
Рис. 19. Рост цен в результате вливания в сегмент новостроек банковских денег в виде ипотечных кредитов
- Спецификой рынка жилья Санкт-Петербурга в сравнении с другими нестоличными рынками недвижимости является его привлекательность для иногородних покупателей из Москвы и других регионов России.
Источник: Бондаренко И. Нечего купить Ц Ведомости. 2006. 29 авг.
Нижний Новгород. С начала года цены на первичное жилье выросли на 20—30% в зависимости от его месторасположения и вида, а на некоторых объектах повысились на 50%. Главной причиной их увеличения застройщики называют слишком маленький объем предложения. Причины помельче — возросшая стоимость стройматериалов и дорого обходящееся компаниям расселение ветхого фонда для освобождения площадок под застройку
По словам Андрея Чуранова, менеджера отдела первичного рынка компании «Монолит», в первом квартале рост цен составил 8—10%, во втором — уже 10—15%,ав третьем — цены растут на 10—15% ежемесячно. В результате в Верхних Печерах — спальном районе, традиционно пользующемся спросом, — цена в 1000 долл. за 1 кв. м уже никого не смущает, хотя в начале года по такой цене продавали жилье в престижном центре города. — Видимо, мы сильно занижали доходы нижегородцев, на практике оказалось, что платежеспособность населения весьма высокая, — говорит Чуранов.
По мнению Натальи Корнеевец, директора по договорным отношениям риэлторской компании «Содружество-НН», решительности, с которой жители города скупают подорожавшее жилье, способствует и возросшая доступность ипотечных кредитов, и их разнообразие. — Вслед за федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию снижают ставки многие банки, — отмечает Корнеевец. — Сейчас в среднем по городу кредит на новостройки можно взять под 13—17% годовых в рублях на период строительства, после оформления права собственности ставка снижается до 11,5—15% годовых. Добавьте к этому низкий, от 10% стоимости жилья, размер первоначального взноса и вы получите все возрастающую популярность ипотеки.
Бурные темпы роста цен на жилье вновь привлекли к первичному рынку внимание частных инвесторов. Как считает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, оптовая скупка квартир из уникального явления превратилась в рядовой факт: застройщики покупают жилье у коллег для расселения ветхого фонда, столичные инвестиционные компании — для последующей перепродажи.
Спрос кажется ажиотажным на фоне небывало низкого объема предложения. — Три месяца назад мы рекламировали 50 объектов, сейчас — 10. Нам нечего продавать: одни застройщики все продали, другие придерживают жилье, третьи не могут начать строительство, — жалуется Чуранов.
Причиной снижения объема предложения на рынке жилья эксперты считают перемены в федеральном и местном законодательстве. — Сначала был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве...», затем произошла передача полномочий по распоряжению землей от муниципалитетов областной власти, — перечисляет Романчева. — Злоключения застройщиков на этом не кончились: грянула ревизия правомочности ранее выданных распоряжений о земельных участках под застройку, и в силу вступила аукционная норма нового Градостроительного кодекса.
— 2006 год будет пиковым по темпам роста цен, — считает Сергей Иванов, директор компании «Выбор». С ним соглашаются и другие эксперты.
Вопросы
- Назовите причины бурного роста цен на жилье на рынке недвижимости в Нижнем Новгороде. Рассуждения проиллюстрируйте графиками.
- Почему некоторые застройщики приостановили продажи?
- Каковы, по вашему мнению, факторы, способствующие снижению процента по ипотечному кредитованию? Как снижение процента по ипотечному кредиту влияет на цену жилья? Насколько правы, по вашему мнению, те эксперты, которые считают, что рост цен на недвижимость ограничивает востребованность ипотеки?
- Какова специфика рынка жилья в Нижнем Новгороде по сравнению с другими региональными рынками?
- Правильно ли употребляет экономические термины автор статьи в следующих утверждениях:
- Спрос кажется ажиотажным на фоне небывало низкого объема предложения.
- Причиной снижения объема предложения на рынке жилья эксперты считают перемены в федеральном и местном законодательстве.
Ответы
- Причиной стремительного роста цен на жилье в Нижнем Новгороде является рост спроса на первичное жилье на фоне снижения предложения. Увеличению спроса способствуют довольно высокий уровень доходов нижегородцев (обратите внимание на оценку менеджера отдела первичного рынка компании А. Чуранова), возросшая доступность ипотечных кредитов и их разнообразие, привлекательность первичного рынка жилья для частных инвесторов (рис. 20).
Застройщики и эксперты указывают также на причины, способствующие снижению предложения. Это недостаточное количество свободных земельных участков и дорого обходящееся компаниям расселение ветхого фонда для освобождения площадок под застройку, возросшая стоимость стройматериалов, градостроительная пауза, возникшая из-за нововведений в федеральном и местном законодательстве (рис. 21).
Рис. 20. Рост спроса на рынке недвижимости Нижнего Новгорода под воздействием роста доходов, доступности ипотечных кредитов и увеличения числа покупателей за счет частных инвесторов
Рис. 21. Снижение предложения на рынке недвижимости Нижнего Новгорода под воздействием роста стоимости строительства
- Застройщики, наблюдая стремительный рост цен на первичное жилье, ожидают сохранения высоких темпов роста цен и в будущем. На основе своих ожиданий они приостановили продажи и придерживают жилье, что также снижает предложения жилья в настоящий момент времени.
- Предложение на рынке ипотечного кредитования в последние годы заметно выросло в результате увеличения числа профессиональных участников рынка ипотечного кредитования и разнообразия предлагаемых ими ипотечных программ. Вместе с тем вырос и спрос на ипотечные кредиты. Возрастающей популярности ипотеки способствовали общая лояльность банков по отношению к клиентам, низкий, от 10% стоимости жилья, размер первоначального взноса и т. п. Изменения спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования привели к снижению процента по ипотечному кредиту (рис. 22а). Ипотечные кредиты стали доступны большему числу граждан. Получив долгосрочные ипотечные кредиты, они становятся покупателями на рынке недвижимости. Спрос растет, подталкивая цены на жилье к росту (рис. 226).
Рис. 22. Спрос и предложение на рынке недвижимости:
а - изменения спроса и предложения на рынке ипотечных продуктов, которые привели к снижению процента по ипотечному кредиту; 6- рост опроса на рынке недвижимости под влиянием снижения процента
по ипотечному кредиту
Что касается мнения экспертов, то, действительно, высокие цены на недвижимость ограничивают темпы роста спроса на ипотечные продукты. Средний уровень доходов россиян несопоставим со средней стоимостью жилья. Лишь 10—12% общего числа нуждающихся в жилье россиян могут позволить себе приобрести квартиру по ипотечной схеме. В Европе этот показатель достигает 70%. Спрос, ограниченный высокими ценами на жилье, растет менее быстрыми темпами, чем предложение на рынке ипотечных продуктов.
- Специфика рынка жилья в Нижнем Новгороде в том, что в поисках удобных площадок для строительства застройщики часто вынуждены
расселять ветхий фонд. Затраты застройщиков на строительство первичного жилья возрастают.
- Автор статьи использует экономические термины, причем в первом утверждении — не верно, во втором — в целом верно, хотя пояснение все же необходимо.
Спрос кажется ажиотажным на фоне небывало низкого объема предложения.
Объем предложения — это максимальное количество товара, которое продавцы готовы продать по данной цене. Спрос же — это зависимость между ценой товара и тем максимальным количеством, которое по данной цене при прочих равных условиях покупатели готовы приобрести, т. е. это ряд цен и соответствующий этим ценам ряд максимальных количеств товара, который по этим ценам они готовы купить. Поэтому сравнивать спрос и объем предложения не совсем корректно. Более правильно было бы сказать, что спрос кажется ажиотажным на фоне небывало низкого предложения. Такая формулировка означала бы, что во всем диапазоне цен, сложившемся на рынке, величина спроса превышает величину предложения.
Причиной снижения объема предложения на рынке жилья эксперты считают перемены в федеральном и местном законодательстве.
Утверждение в целом верно, однако следует понимать, что снижение объема предложения произошло в результате снижения предложения. Из-за нововведений в федеральном и местном законодательстве многие застройщики не смогли начать строительство, предложение снизилось, т. е. при любом уровне цен за 1 кв. м стали предлагать к продаже жилья меньше, чем ранее. Снижение предложения при неизменном спросе привело к снижению равновесного объема предложения.
Вопросы
- Назовите общие факторы роста цен на рынках недвижимости в Новосибирске, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде.
- Какие специфические факторы, объясняющие стремительный рост цен на жилье на том или ином региональном рынке, вы можете назвать?
- По мнению застройщиков, одной из причин роста цен на жилье является возросшая стоимость стройматериалов. Цены на строительные материалы, действительно, за последние годы существенно выросли.
Подумайте, что является причиной, а что следствием? Динамика цен на недвижимость влияет на стоимость строительных материалов или наоборот? Верно ли утверждение, что затраты всегда зависят от спроса?
Ответы
1.
- Рост доходов населения.
- Возросшая доступность ипотечных кредитов.
- Привлекательность первичного рынка жилья для частных инвесторов.
- Нововведения в федеральном и местном законодательстве.
- Рост стоимости стройматериалов.
2.
- В Новосибирске — развитый рынок «вторички» и его заметное влияние на рынок первичного жилья.
- В Санкт-Петербурге — привлекательность рынка жилья для иногородних покупателей.
- В Нижнем Новгороде — необходимость расселения ветхого фонда, что увеличивает затраты на строительство нового жилья.
- Попытаемся понять, почему выросли цены на стройматериалы.
Цена стройматериалов зависит не только от предложения, но и от спроса на них. Итак, спрос на жилье подскочил. Застройщики, чтобы удовлетворить нужды потребителей, стали строить больше и увеличили заказы на стройматериалы. Повышение спроса на стройматериалы привело к росту их цены, и теперь застройщики вынуждены больше платить за стройматериалы, жалуясь на их дороговизну и оправдывая высокие цены предложения жилья ростом затрат на стройматериалы. Спросите себя: из-за чего, в конечном счете, выросли затраты на строительство жилья? Причиной послужило то, что люди стали больше покупать жилья. В этом смысле утверждение, что затраты всегда зависят от спроса, верно.
К ответам на эти вопросы можно добавить и тот факт, что рынок недвижимости традиционно характеризуется высокой концентрацией производителей, особенно в районах так называемой точечной застройки. Это объясняет их высокую монопольную власть и возможность быстро и резко повышать цены. Конкуренция на рынке, особенно внутри районов, практически отсутствует.