РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ СЕМЕЙНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Тогда Билл предложил осуществить реструктурирование финансов Центра, чтобы воспользоваться благоприятным налоговым режимом для дохода от недвижимости. Его идея заключалась в том, что корпорации, владевшие недвижимостью, то есть компании, получавшие более 50% дохода за счет аренды и аналогичных источников, платили налоги по ставке в 7%, в то время как все другие корпорации облагались налогом по ставке, составлявшей 50% по отношению к чистому доходу. После того, как мы выкупили его, доходы Центра постоянно возрастали, почти удвоившись к 1952 году до 1,9 млн. долл. Билл подчеркнул, что мы могли сделать долю дохода, приносимую ценными бумагами, почти столь же большой, но при этом оказывалась применимой минимальная ставка налога на корпорации.

Однако здесь имелась серьезная проблема. Договор о лизинге с Колумбийским университетом шел гораздо дальше, чем просто установление ежегодной базовой арендной платы; он в буквальном смысле определял все аспекты финансовой структуры Центра и запрещал нам осуществлять логичные и разумные изменения в финансовой структуре корпорации.

Если Центр хотел получать более значительную прибыль, в которой он нуждался для финансирования капитальных затрат на модернизацию и оплаты долга, мы должны были убедить Колумбийский университет изменить эти устаревшие и сковывавшие нас по рукам и ногам положения договора о лизинге.

Юристы и бухгалтеры Колумбийского университета понимали нашу точку зрения, а именно, что расширяющийся и более прибыльный Рокфеллеровский центр будет столь же ценным для университета, как и для нашей семьи. Они согласились снять ограничения в отношении как специального заблокированного счета, так и фонда рабочего капитала, однако в обмен на значительное повышение арендной платы. Мы начали новую инвестиционную программу в начале 1953 года, непосредственно перед периодом огромного роста стоимости ценных бумаг на бирже. Наша стратегия и выбор времени оказались отличными.

Фирма «Хиллз риэлти компани» ставила совершенно иную задачу. Единственным источником дохода компании были ценные бумаги, которые мы добавили к ее портфелю для того, чтобы покрыть затраты на поддержание имения в Покантико. Мы могли воспользоваться корпоративной налоговой ставкой в 7%, только при условии добавления активов в виде недвижимости, которая приносила доход. Чтобы достичь этого результата, мы заняли средства через «Хиллз риэлти компани», чтобы приобрести долю в отеле «Карлайл» на Манхэттене, которую впоследствии мы обменяли на гораздо большую долю в Торговом центре Мурстаун и Промышленном парке в г. Эдисоне, штат Нью-Джерси. Позже мы также дополнили это договором о лизинге землю для аукционной галереи Парк-Беннет на Аппер-Истсайд. Доход от этого имущества давал значительную прибыль, сопоставимую с поступлениями от рыночных ценных бумаг компании «Хиллз риэлти компани». Такое искусное использование налогового кодекса позволяло нам уходить от уплаты личных и корпоративных налогов по высоким ставкам, которые мы платили на иные источники дохода во время этого периода.