Финансирование девелоперов
Мы говорили об инвесторах и девелоперах (developers) в бизнесе, связанном с недвижимостью, хотя финансовые институты сегодня могут выполнять обе эти функции. Незадолго до того как они стали вести девелопментский бизнес за свой собственный счет, они были традиционным источником долгосрочного финансирования для девелоперов, поскольку располагали долгосрочными средствами, ищущими возможности для долгосрочного размещения.
Девелопером обычно называют предпринимателя в хорошем смысле этого слова, который занимается развитием недвижимости и территории (девелопментом), но в основном использует для финансирования этой деятельности средства других людей.Сразу после войны девелоперы коммерческой недвижимости (в основном компании, работающие с недвижимостью) обычно получали долгосрочное финансирование при помощи залога (mortgaging) своей недвижимости в финансовом институте, когда она будет построена и сдана в аренду. Страховые компании и пенсионные фонды обычно предоставляли ссуды в размере 2/3 стоимости на срок 25 лет и больше под фиксированную ставку процента.
Когда процентные ставки выросли, такое финансирование стало менее практичным. Стали развиваться различные формы партнерства между институтом и девелопером. Наиболее обычным делом была продажа с правом обратного взятия в аренду (leaseback или sale and leaseback). Девелопер определял место и возможность постройки здания. Институт покупал землю и обеспечивал финансирование строительства, которое шло под управлением девелопера. По завершении институт передавал право аренды девелоперу, который в свою очередь сдавал его в аренду арендатору по высокой цене. Девелопер платил земельную ренту, скажем, в 70% арендной стоимости здания в пользу института. Оставшиеся 30% пирога (top slice) оставались ему. Существовали бесконечные вариации на эту тему. Арендная плата девелопера институту обычно росла вместе с ростом арендного дохода от здания.
Ясно, что если девелопер был не в состоянии сдать в аренду последние 30% площадей в здании, то он не получал никакой прибыли. 
Рис. 20 2 Средняя доходность недвижимости: вся недвижимость и офисы Доходность, при которой инвесторы соглашаются покупать коммерческую недвижимость, отражает ожидания будущего роста. Когда доходность растет, при прочих равных условиях ее стоимость падает. График показывает среднюю доходность по всей недвижимости и доходность по офисным помещениям (которая часто является очень волатильной). Отметим очень резкий рост доходности во время краха на рынке недвижимости в начале 1990-х гг. Но и в течение остальной части десятилетия доходность оставалась достаточно высокой с исторической точки зрения При относительно низких процентных ставках на заемные средства недвижимость, кажется, снова в цене Источник: Investment Property Databank
го го _
В Вен недвижимость В Офисы
В дальнейшем выработались другие разнообразные формы соглашений о финансировании, которые разбивали риск поставщиком финансов и девелопером в более равном соотношении — они известны как соглашения о партнерстве (side-by-side или partnership). Но все чаше крупные финансовые институты стали вообще вытеснять девелоперов, организуя свои собственные проекты, возможно, с помощью одной из крупных фирм-оценщиков.
Продажа с правом последующего взятия в аренду также широко используется как метод финансирования коммерческими компаниями, особенно представителями розничной торговли. Компания А могла бы купить компанию В, которая владеет магазинами, через которые и ведет свою торговлю. Затем магазины могут быть проданы за единовременную сумму финансовому институту, но компания В продолжает их занимать, только уже выплачивая как арендатор торговую арендную ставку.
Вторая половина 1980-х гг. показала большое изменение в методике финансирования развития недвижимости. Страховые компании и пенсионные фонды стали играть относительно менее важную роль, а гораздо более важные позиции в деле финансирования развития и строительства недвижимости заняла банковская система. Банковские кредиты компаниям, специализирующимся на недвижимости (не все из них пошли в девелопмент), выросли более чем на 1500% в период между 1981 и 1991 гг. Большая часть этого кредитования имела форму проектных займов (project loans) быстро растущим компаниям в области развития недвижимости и торговым компаниям. Кредит предназначался для отдельного строительного проекта. Как таковой кредит часто предоставлялся на условиях ограниченного регресса (limited-recourse) или вообще без права обратного требования (non-recourse). Это означало, что сама компания по работе с недвижимостью несла ответственность только по ограниченной части кредита или не несла вообще никакой ответственности. Банки могли только присматривать за отдельным девелоперским проектом, чтобы предоставить деньги для его оплаты после окончания. Более крупные кредиты почти всегда проходили как синдицированные между группами банков, каждый из которых вносил часть всех денег. В конечном итоге банки серьезно погорели на этом виде кредитования.