Статья 62. Подготовка торгов судебным приставом-исполнителем

Комментарий к статье 62

1. Положения п. 1 комментируемой статьи практически повторяют требования, содержащиеся в п. 3 ст. 54 Закона об исполнительном производстве, дополняя их указанием о необходимости заключения договора с организацией, имеющей право совершать операции с недвижимостью для проведения торгов.

2. Под документами, характеризующими объект недвижимости, понимаются документы, определяющие его правовые и технические характеристики.

В качестве правоустанавливающих документов рассматриваются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации нежилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

К указанным документам обязательно должны быть приложены план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера (ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета объектов недвижимого имущества.

Статья 18 Федерального закона требует, чтобы документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, соответствовали требованиям, установленным законодательством РФ, и отражали информацию, необходимую для последующей регистрации в Едином государственном реестре. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в предусмотренных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В случае если отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено месторасположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке), государственная регистрация прав осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь земельного участка могут быть внесены в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации при наличия согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.

3. При обращении взыскания на объект незавершенного строительства при подготовке к торгам право собственности на указанный объект должно быть зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.

Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства.

Судебным приставом-исполнителем во исполнение решения арбитражного суда было обращено взыскание на принадлежащий должнику законсервированный объект незавершенного строительства. Указанный объект был продан с публичных торгов специализированной организацией, которой этот объект был передан судебным приставом-исполнителем на основании п. 1 ст. 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

Акционерное общество, приобретшее объект незавершенного строительства с публичных торгов, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на этот объект. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации, сославшись на то, что до продажи с публичных торгов в порядке исполнительного производства право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. В соответствии с требованиями ст. ст. 62 и 63 Закона об исполнительном производстве и ст. 447 ГК продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли-продажи этого имущества. Поскольку право собственности должника на объект незавершенного строительства не было зарегистрировано в порядке, установленном ст. 25 Закона о государственной регистрации, спорный объект не мог быть продан с публичных торгов в рамках исполнительного производства. Необходимым условием продажи объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку сам должник свое право собственности на указанный объект не зарегистрировал, регистрация его прав должна была быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом (ст. 62 Закона об исполнительном производстве), а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект недвижимости, должно быть передано им специализированной организации, проводящей торги (подп.

--------------------------------

Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. N 59 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.

Учитывая положения п. 2 ст. 6 Закона о государственной регистрации (в ред. от 9 июня 2003 г. ), при подготовке торгов по продаже недвижимого имущества, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, в случае, если указанное право не зарегистрировано, должник или судебный пристав-исполнитель должны зарегистрировать такое право в порядке, предусмотренном ст. 25 Закона о государственной регистрации.

--------------------------------

См.: Федеральный закон от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.