Метод непрямої капіталізації чистого операційного доходу

припускає обмеженість та змінність чистого операційного доходу від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. Експертна грошова оцінка проводиться за формулою:

Вкн =До1 (1+Ск)1 +До2 (1+Ск)2 + ...+Доі/ (1+Ск)і + Р, (12:3)

де Вкн - експертна грошова оцінка земельної ділянки, визначена методом непрямої капіталізації чистого операційного доходу;

До1, До2, ...

Ск — ставка капіталізації;

Р - поточна вартість реверсії.

Чистий операційний дохід і ставка капіталізації розрахо­вуються аналогічно процедурам методу прямої капіталізації (див. вище); кількість прогнозованих років використання земельної ділянки визначається ринковими даними про терміни володіння подібними землями.

Під реверсією розуміється майбутня вірогідна ціна продажу земельної ділянки. Коли передбачається, що у післяпрогрозний період земля буде приносити постійні доходи, поточна вартість реверсії (Рп) оцінюється за формулою:

Рп=Доі/Ск/(1+Ск)і+1. (12.6)

Якщо ринкова ситуація характеризується зростанням вартості землі, то поточна вартість реверсії (Рз) визначається з урахуванням цієї обставини так:

Рз=Доі(1+t)/(1+Ск)і+1/(Ск-t), (12.7)

де t — прогнозований темп зростання доходу від володіння землею.

Технологія реалізації методу непрямої капіталізації чистого операційного доходу полягає в:

1)обґрунтуванні періоду прогнозування володіння земельною ділянкою;

2)прогнозуванні за цей період величин чистого операційного доходу;

3)оцінці ставки капіталізації;

4)розрахунку відповідних рокам прогнозування коефіцієнтів дисконтування((1+Ск)1,(1+ Ск)2,..., (1+Ск)і);

5)визначенні поточної вартості чистих операційних доходів (п. 2 : п. 4);

6)прогнозуванні величини реверсії та розрахунку її поточної вартості;

7)розрахунку величини експертної грошової оцінки земельної ділянки як суми поточних вартостей чистих операційних доходів і реверсії (п. 5 + п. 6).