Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий
1. В комментируемой статье перечислены виды сельскохозяйственных угодий, но не дано определений ни пашни, ни сенокосов и других видов угодий. К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни - земли, используемые для посевов и паров; залежи; многолетние насаждения - земли, занятые плодово-ягодными насаждениями, виноградниками, тутовыми насаждениями, чаем, хмелем и др.; сенокосы - земли, используемые в основном для получения сена; пастбища - земли, предназначенные для пастьбы скота*(21).
Учитывая экономическое значение использования сельскохозяйственных угодий, эти земли имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Комментируемая статья развивает содержание принципа приоритета ценных и особо охраняемых земель, который закреплен в подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК (см. комментарий).
Суть правовых мер, которые являются средствами обеспечения соблюдения указанного выше принципа, заключается в том, что особо ценные продуктивные угодья и сельскохозяйственные угодья с кадастровой стоимостью, существенно превышающей среднерайонный уровень, могут быть на основании законодательства субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается*(22).Например, в Московской области действует Закон Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области". Согласно ст. 5 этого Закона сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране и приоритетному использованию для ведения сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей.
2. Особое значение имеет вопрос об использовании, как сказано в п. 5 комментируемой статьи, земельных долей. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" закрепил определение понятия "земельная доля" (ст. 15). Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности в соответствии со ст. 14 названного Закона. Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения уведомляются о проведении общего собрания не позднее чем за 30 дней до дня его проведения в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.
Аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершаются или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками. Если согласия участников на совершение сделки не достигнуто, то часть участников, выразивших свое несогласие, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей и распорядиться выделенным участком по своему усмотрению.
Согласно ст. 13 названного Закона участник или участники долевой собственности на земельный участок вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает следующих требований.
В соответствии со ст. 4 названного Закона минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства. Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют установленным требованиям.
Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.
Однако это требование не распространяется, во-первых, на случаи выдела земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов РФ, и, во-вторых, на случаи, когда формируются земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.
Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14 названного Закона.
Образование выделяемого земельного участка осуществляется на основании решения общего собрания.
В случае если общее собрание участников долевой собственности не утвердило местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка.
Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности вправе выделить в счет своей земельной доли участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.
В случае если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности от них не поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом РФ. В случае недостижения согласованного решения споры рассматриваются в суде.
Земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю (невостребованные земельные доли), подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.
Образование этого земельного участка осуществляется на основании решения субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, на основании решения муниципального образования. Общее собрание участников вправе принять решение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей.
Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников публикуется в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на этот земельный участок.
Урегулирован порядок совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок. Согласно ст. 12 названного Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок, применяются правила ГК. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также ст. 13 и 14 Закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление. Он может также либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.
Согласно ст. 18 Закона свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае если участник долевой собственности на земельный участок продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Указанные сделки с земельными долями могут осуществляться на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или нотариально.