Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 60

1. Договор социального найма заключается в письменной форме на основе решения о предоставлении жилья (см. комментарий к ст. 63).

По этому договору наймодатель (собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) обязуется передать нанимателю (гражданину) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде (ч. 2 ст. 49 ЖК РФ) по решению органа местного самоуправления.

Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но нуждаются в жилых помещениях, то им жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или региональных). Такие категории граждан, а также порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом или законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 49 Кодекса иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда по решениям органов местного самоуправления (см. комментарий к этой статье).

2. Обязанность вступить в договор социального найма вытекает из факта принятия решения соответствующим органом, предписывающего наймодателю предоставить гражданину-нанимателю возможность занять жилое помещение.

Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин. Данное положение соотносится с нормой ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только для проживающих в нем граждан (см. комментарий к ст. 17).

3. ЖК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма значительное число прав.

Так, он может вселить туда других граждан в качестве членов своей семьи на условиях, предусмотренных ст. 70; произвести обмен жилого помещения (ст. 72 - 75); передать жилое помещение или его часть в поднаем (ст. 76 - 79); разрешить проживание временных жильцов (ст. 80). Как видим, эти права содержат элементы распоряжения жилым помещением (в большей или меньшей степени). Однако обязательным условием их реализации является согласие наймодателя (в письменной форме).

4. Жилищный кодекс РФ не только предоставляет нанимателю права, но и возлагает определенные обязанности (ст. 67), неисполнение которых влечет определенную законодательством ответственность (ст. 83).

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма предусмотрены ст. 65 (см. комментарий к ней).

5. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи договор социального найма заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), что практически совпадает с позицией о предоставлении жилья в бессрочное пользование и способствует стабильности отношений по договору социального найма.

Логическим продолжением нормы ч. 2 является правило ч. 3 ст. 60: изменение оснований и условий, дающих право получить жилье по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора.

В то же время возможны другие последствия такого изменения, предусмотренные ст. 156 ЖК РФ. Согласно ч. 9 этой статьи граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). Таким образом, следствием повышения материального статуса семьи, занимающей жилое помещение по договору социального найма, должно явиться установление платы за наем (ст. 154 ЖК РФ).

6. С договором социального найма законодатель связывает обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение, возникновение прав и обязанностей сторон, но не касается момента заселения.

Обратимся к ст. 153 ЖК РФ. Данная статья позволяет сделать вывод, что заключение договора социального найма и означает заселение жилого помещения. Так, обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг возникает у нанимателя по договору социального найма с момента заключения договора (ч. 2), а до заселения жилищно-коммунальные расходы несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3).

Типовой договор социального найма предусматривает обязанность наймодателя передать нанимателю жилье в течение 10 дней со дня подписания договора. Представляется, что данное положение обозначает проблему по применению ст. 153 ЖК РФ (в отношении Типового договора социального найма см. комментарий к ст. 63).

Упомянем (в части заселения жилых помещений) Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.1984 N 335. Согласно п. 44 этих Правил жилые помещения должны заселяться в срок не более 30 дней после приемки жилого дома в эксплуатацию.

Договор социального найма существенно отличается от договора найма, подлежащего регламентации нормами гл. 35 ГК РФ ("коммерческий" наем). Договор "коммерческого" найма являет собой правовую форму использования жилищного фонда всех форм собственности, заключается на срок до 5 лет и обладает рядом других особенностей (см. комментарий к ст. 19).