1.1. Земля как объект правового регулирования.

Земля как объект правового регулирования является предметом объективного мира, существующим независимо от воли и сознания людей. Отношения, складывающиеся по поводу земли, очень разнообразны.

Во-первых, следует рассматривать землю как естественно-природное образование, составную часть окружающей среды. В этом значении земля является объектом земельных отношений, которые регулируются нормами экологического и земельного права. Земельные отношения выступают составной частью природоресурсных отношений, складывающихся в связи с использованием и охраной земли и других природных объектов, имеющих естественное происхождение и неразрывно связанных с естественными экологическими процессами.

Экологическое законодательство выделяет землю как самостоятельный компонент окружающей среды, который подлежит правовому регулированию. Закон Республики Беларусь «Об охране окружающей среды» в качестве одного из объектов отношений в области охраны окружающей среды называет землю (включая почвы).[1] Особенности земли как природного объекта и природного ресурса определяют специфику земельных отношений как самостоятельного вида общественных отношений.

Законодательство Республики Беларусь не дает определения юридического термина «земля», который по содержанию не совпадает с естественнонаучным понятием этого объекта. В юридической литературе существует точка зрения, согласно которой под термином «земля» следует понимать земную поверхность на глубину ее почвенного слоя.[2] Профессор В.В. Петров определяет землю как поверхность, охватывающую плодородный слой почвы.[3] Такое понимание земли как объекта экологических и земельных отношений представляется несколько суженным. Как компонент окружающей среды земля выполняет экологические, экономические и социальные функции, с учетом которых осуществляется правовое регулирование.

В специальной литературе отмечается, что земля как часть окружающей среды характеризуется пространством, рельефом, климатом, почвами, растительностью, недрами, водами, является местом расселения, средством производства, пространственным базисом. Главной характеристикой земли служит пространство, территория, на которой человечество существует, развивается и которую оно осваивает в своих целях.[4]

Поэтому следует рассматривать землю как сложный природный компонент, представляющий собой поверхностный земной слой, обладающий плодородием и другими полезными свойствами, подлежащий правовому регулированию в экологических, экономических и социальных целях. Это самостоятельный компонент окружающей среды, который может отграничиваться от других природных компонентов по естественным и правовым признакам.

Во-вторых, земля является объектом имущественных отношений, которые складываются в гражданском обороте, а часто и вне гражданского оборота в связи с использованием земель. Последняя сфера использования земли как имущественного объекта постоянно сокращается, поскольку основные права на землю вошли в число гражданских имущественных прав и их оборот опосредуется нормами гражданского законодательства.

В связи с постоянством местоположения земли как объекта экономической деятельности человека ей придается статус недвижимого имущества. Правовая характеристика земли как недвижимого имущества дается в гражданском законодательстве. В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.[5] Включение земли в состав недвижимости и гражданский оборот ведет к формированию земельного рынка.

Среди иных недвижимых объектов имущественных отношений, вовлеченных в гражданский оборот, земля характеризуется определенными, свойственными только ей признаками. Как особый вид недвижимого имущества (вещь) она имеет следующие юридические свойства:

¨ Земля относится к категории индивидуально-определенных вещей, обладающих присущими только им признаками (ст. 138 ГК). Эти признаки позволяют индивидуализировать каждый земельный участок или его часть как самостоятельный объект прав на землю. Общее понятие земельного участка как объекта правоотношений дается в земельном законодательстве. Требования к земельным участкам как недвижимому имуществу установлены Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22 июля 2002 г.[6]

К данным, позволяющим идентифицировать земельный участок как объект недвижимости, законодательство относит:

§ Кадастровый номер – не повторяющийся на территории Республики Беларусь номер земельного участка, сохраняемый за ним в течение всего периода существования участка.

§ Назначение – цель использования участка в соответствии с решением уполномоченного государственного органа.

§ Описание границ. Граница – линия и проходящая по этой линии вертикальная плоскость, разделяющая участки (ст.18 Кодекса о земле). Граница устанавливается на местности и закрепляется межевыми знаками установленного образца. Работы по установлению границ завершают процесс отвода земельного участка и позволяют определить точные геометрические размеры и положение границ с закреплением поворотных точек и определением координат.

§ Местонахождение – адрес земельного участка, который отражает его пространственное расположение на территории административно-территориальной единицы.

§ Площадь - точный размер земельного участка.

¨ Земельный участок может быть делимым или неделимым (ст. 133 ГК). Этот признак определяется с учетом целевого назначения земельного участка (ст. 17 Кодекса о земле) и соблюдения санитарных, экологических и других норм и правил.

¨Земельные участки подпадают под режим индивидуальной или общей собственности, предусмотренной гражданским законодательством. Это положение заимствовано земельным законодательством. Согласно ст. 2 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – Кодекс о земле)[7] , земля может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам независимо от форм собственности.

¨К земле как недвижимому имуществу допустимо применять такие категории как главная вещь и принадлежность (ст.134 ГК). Этот признак трактуется неоднозначно в силу неоднородности целей и форм использования земли и других объектов, связанных с ней.

Так, другие природные объекты, отнесенные к недвижимому имуществу, не могут рассматриваться как принадлежность земельного участка, поскольку согласно экологическому законодательству являются самостоятельными объектами правового регулирования.

Строения и сооружения на земельном участке составляют с ним неразрывное единство, однако также не следуют автоматически судьбе земельного участка, на котором они расположены. Собственник земельного участка может распоряжаться участком и находящимися на нем строениями как самостоятельными имущественными объектами. Если же земельный участок находится во владении или пользовании, он следует судьбе строения и сооружения.

В-третьих, земля может рассматриваться как элемент определенной территории или пространства, на котором осуществляется человеческая деятельность. В этом качестве земля выступает неотъемлемой частью природно-антропогенных территориальных образований различного рода. К ним можно отнести территории градостроительного развития [8], особо охраняемые природные территории и природные территории со специальным режимом охраны [9], территории экологического бедствия [10] и другие экологически неблагополучные территории, планетное пространство [11].

Так, земля является составной частью среды обитания, формируемой в результате градостроительной деятельности, осуществляемой с учетом историко-культурных, природных, экологических и иных особенностей территорий.

Закон Республики Беларусь «Об особо охраняемых природных территориях» определяет эти территории как участки земли с уникальными, эталонными или иными ценными природными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, историко-культурное, эстетическое и иное значение, изъятые полностью или частично из хозяйственного оборота, в отношении которых установлен особый режим охраны и использования. В данном случае объектом правовой охраны выступает весь природный комплекс особо охраняемых территорий, элементом которого является земля.

К территориям экологического бедствия относятся территории, подвергшиеся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС. В соответствии с Законом Республики Беларусь «О правовом режиме территорий, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС» от 12 ноября 1991 г. территория радиоактивного загрязнения представляет собой часть территории Республики Беларусь, на которой в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС возникло долговременное загрязнение окружающей среды радиоактивными веществами с определенной плотностью загрязнения почв. В составе этих территорий выделяются как самостоятельный компонент радиационно опасные земли.

Пространственный и территориальный аспект правового положения земель отражен в законодательстве недостаточно. Неразрывная связь земли с другими компонентами территории влияет на содержание правоотношений, ведет к появлению комплексных объектов регулирования.

Действующее законодательство пока не дает оснований применять этот подход, однако в перспективе возможно появление норм, регулирующих земельно-территориальные объекты в комплексе.

Территориальный аспект правового положения земли взаимосвязан с регулированием отношений в области земельной недвижимости. Как отмечается, земля – единственный товар, который не может перемещаться в пространстве. Это ведет к привязке земельного рынка к конкретной территории, что отражается на ценах земельных участков, активности рынка и иных процессах, связанных с обустройством территории. [14] В имущественных отношениях, которые возникают в связи с оборотом земельной недвижимости, земельные участки обычно выступают как составная часть имущественного комплекса.