<<
>>

Земельные сервитуты

Одним из самостоятельных видов вещных прав на земельную недвижимость являются земельные сервитуты. Появление земельных сервитутов в гражданском и земельном законодательстве связано с несколькими причинами.

Во-первых, такие вещные права существовали в римском праве, откуда, как дореволюционная гражданско-правовая литература, так и наука во многом заимствовали свой материал. В период перестройки системы правового регулирования имущественных отношений законодатель во многом заимствовал положения римского права, в том числе и касающиеся сущности, видов, порядка установления земельных сервитутов, оснований их прекращения и средств защиты.

Во-вторых, появление частных предиальных сервитутов связано с возрождением права частной собственности на земельную недвижимость.

В-третьих, земельные сервитуты как вещное право и правовой титул отвечают интересам гражданского оборота земли и участников этого оборота.

Как и любые другие, кроме права земельной собственности, сервитутные права на земельную недвижимость характеризуют юридическая связь (отношение с вещью), отличающаяся подчинением вещи господству управомоченного лица; удовлетворение интереса управомоченного его собственными действиями, без посредства других лиц; возложение на всех других лиц обязанности не препятствовать управомоченному в осуществлении его права. Поскольку любое, кроме права собственности, вещное право является ограниченным, то и земельные сервитуты должны быть отнесены к числу таких прав. Сущность ограниченного вещного права заключается в пользовании чужой вещью. Более того, можно утверждать, что любое пользование чужой вещью есть ограниченное вещное право [ 13, с. 262]. Для земельных сервитутов характерны право следования, абсолютный характер защиты от посягательства любого третьего лица и для некоторых - бессрочность [262, с. 26].

Понятие сервитута, в том числе земельного, и основы учения о сервитутном праве на земельную недвижимость возникли в Древнем Риме.

Значение слова servitus, имеющее множество смысловых оттенков, сводилось к рабству вещи, некой ее повинности. Именно в качестве повинности сервитут рождал весь уклад жизни Древнего Рима [316, с. 34 - 35]. От примитивного понимания сервитута как права на часть чужой вещи римское право пришло к характеристике земельных сервитутов как самостоятельного вещного права на пользование чужой собственностью.

Наряду с двумя недвижимыми имуществами, принадлежащими разным собственникам, наличием соседства или общей границы, земельные сервитуты отличает и специфика обязанностей собственника служащего участка. Было выработано правило, согласно которому это лицо не обязывалось к совершению положительных действий. Оно обязывалось терпеть негативные или позитивные действия управомоченного соседа, носителя сервитутных прав, либо воздерживаться от некоторых действий в отношении своей земли [76, с. 406].

В древнеримский период сформулированы и юридические признаки сервитутов, в числе которых - абсолютный характер, право следования, неделимость, невозможность установления для себя и на собственную вещь, бессрочность, договорной характер, поскольку договор был наиболее распространенным основанием их возникновения [316, с. 36]. Римское частное право предложило бессмертную классификацию сервитутов и сервитутных прав, в том числе земельных, круг оснований для возникновения сервитутов, в числе которых - договор, судебное решение, приобретательская давность, завещательный отказ (легат). Наконец, для защиты земельных сервитутов в римском праве были выработаны специальные гражданско-правовые средства, в числе которых - конфессор- ный иск (actio confessoria), а также интердикты.

Такое право на чужую вещь, как земельный сервитут, именуется в дореволюционном гражданском праве по-разному. Это - «угодье», «право угодий в чужом имуществе», «право участия частного» и др. Тем не менее, подчеркивалось главное, что характеризует земельные сервитуты как вещные права: их распространение только на чужую недвижимую вещь; меньший объем правомочий по сравнению с обладателями земельных участков на праве собственности; невозможность положительных действий обязанного лица в пользу управомоченного; предоставление экономических невыгод собственнику обремененной сервитутом недвижимости.

Так, Д.И. Мейер писал, что «в некоторых случаях пользование чужой вещью столь существенно, что оно как бы необходимо для дополнения права собственности лица, которому предоставляется пользование чужой вещью,... в известных случаях пользование чужой вещью естественно принимает характер права на чужую вещь» [176, с. 433 - 439].

Как отмечалось, сервитутные права на земельную недвижимость были возрождены Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г., Гражданским кодексом Республики Беларусь 1998 г., Кодексом Республики Беларусь о земле 1999 г.

В ГК Республики Беларусь положения, относящиеся к земельным сервитутам, содержатся в разделе II «Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество». Основные нормы о земельных сервитутах как видах вещных прав содержатся в ст. 268 - 270 ГК Республики Беларусь. Правовому урегулированию земельных сервитутов посвящены также ст. 13 -15 Кодекса Республики Беларусь о земле. Законоположения, касающиеся регистрации сервитутов, закреплены в Законе Республики Беларусь от 22 июня 2002 г. № 1333 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Кроме того, постановлением Госкомзема Республики Беларусь от 1 июня 2001 г. № 5 утверждено Положение о порядке установления и прекращения земельных сервитутов [231]. Кроме того, в последние годы принят ряд нормативных правовых актов, в которых содержатся нормы и правила, относящиеся к понятию, порядку установления и прекращения, их видам, содержанию прав и обязанностей участников сервитутных правоотношений.

В силу того, что земельные сервитуты получили законодательное закрепление, можно говорить об их возрождении на новом, более высоком уровне в гражданском и земельном праве и о начале формирования сервитутного права на земельную недвижимость.

Суть земельного сервитута, как установлено в законодательстве, состоит в праве собственника земельного участка (как недвижимости) требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Это право закреплено как за гражданами, так и за юридическими лицами. Вместе с тем, легальное определение земельных сервитутов в законодательстве отсутствует [316, с. 33]. Появление земельных сервитутов - новое явление для правовой действительности государств на постсоветском пространстве. Причем, в большинстве европейских государств концепция земельных сервитутов в целом заимствована из римского права. В нем сервитутом считалось право на чужую вещь. Оно включало ограниченное полномочие пользования вещью и относилось или к определенному субъекту, или вещи. Сервитут (от лат. servitus - обязанность, обязательство, повинность) означал, что земельный участок мог приносить выгоду и служил как его собственнику, так и собственнику соседнего участка [20, с. 621]. К числу сервитутов относились права, возникающие на чужую вещь, позднее этот институт был распространен и на другие сходные отношения.

По своему содержанию земельный сервитут является разновидностью права на чужую вещь, неотделимую от правоспособности. В нынешнем содержании земельных сервитутов сохранились и некоторые из первоначальных требований, предъявляемых к их установлению: близость земельных участков, полезность пользования чужой вещью, наличие постоянной причины, которая требует установления сервитута. Из римского права заимствовано и правило о том, что «никому не служит собственная вещь, т.е. не может быть сервитута на свою вещь». По общему правилу, установленному еще в римском праве, сервитут не должен, за исключением некоторых случаев, требовать позитивных действий от владельца недвижимости, обремененного таким сервитутом. Законоположения о сервитутах содержатся как в гражданском, так и в земельном законодательстве.

Земельные сервитуты следует отличать от ограничений прав на земельную недвижимость. В пользу разграничения этих понятий свидетельствует и включение в ЗК Российской Федерации специальной нормы (ст. 56), посвященной ограничениям прав на землю. В ней под ограничениями прав на землю понимаются в основном ограничения в использовании земельных участков, а в п.

2 ст. 56 приведен их примерный перечень. Также, как и сервитуты, ограничения прав на землю могут устанавливаться актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда, бессрочно или на определенный срок, подлежат государственной регистрации и сохраняются при переходе права на земельный участок к другому лицу. Как явствует анализ положений, содержащихся в ст. 56 ЗК Российской Федерации, перечень целей установления ограниченных прав на землю отличен от перечня целей сервитутных прав.

Так, среди таких ограничений - установление особых условий использования земельных участков режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах, особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных.

При предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в качестве ограничений прав на землю могут определяться условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги).

Как указывает А.В. Копылов в основательном исследовании, посвященном вещным правам на землю, право на сервитут является правом не на свою, а на чужую вещь, в основе которого - возможность только ограниченного пользования чужой землей, которая по-прежнему остается во владении, пользовании и распоряжении ее собственника, а при переходе прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут все равно сохраняется [151, с. 61]. Он отмечает наличие другого подхода к определению сервитутов, который позволяет рассматривать сервитуты не как самостоятельное ограниченное вещное право, а лишь как ограничение (обременение) других вещных прав (права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования) на недвижимое имущество.

В данных случаях речь идет о публичных сервитутах, которые, однако, ничего общего с сервитутами, известными римскому праву, не имеют. Они не являются и особой разновидностью прав на чужие вещи, представляя собой только ограничения права собственности [151, с. 62]. Таким образом, автор не относит публичные сервитуты к сфере действия сервитутного права вообще.

Сторонники другого взгляда на публичные сервитуты полагают, что таковые относятся к сфере действия сервитутного права [114, с. 22].

Как научное, так и практическое значение имеют определения сервитута, содержащиеся в зарубежном гражданском законодательстве.

Германское гражданское уложение (ГГУ), посвятившее отдельную главу земельным сервитутам, определяет земельный сервитут как обременение земельного участка в пользу собственника другого земельного участка (§ 1018), причем, в каждом конкретном случае сервитут может иметь отличное содержание. Как указывает Л .В. Щенникова, с позиций ГГУ суть сервитута заключается как в предоставлении возможностей положительных действий в отношении чужой недвижимости, так и в воздержании собственника служебного участка от ряда действий (правомочий) с учетом интересов другого земельного собственника [316, с. 32].

Швейцарское гражданское уложение допускает еще ограничение прав земельных собственников, в соответствии с § 691 которого «каждый собственник недвижимости обязан дозволять прокладку водопроводов, труб для орошения, газовых и тому подобных, равно, как электрических, воздушных или подземных проводов за предварительное полное возмещение причиненных этим убытков, поскольку прокладка без использования его участка не может быть произведена совсем или лишь с чрезмерными затратами».

Понятие сервитута, сформулированное ст. 637 Французского гражданского кодекса, требует наличия двух недвижимостей и включает в себя так называемые повинности (обязанности), лежащие на одном имении, для потребностей и пользы имения, принадлежащего другому собственнику.

Широкое определение земельных сервитутов содержится в Гражданском кодексе Японии, где под сервитутом понимается право использования одной недвижимости (участка земли) для удобства и выгоды другого участка земли (другой недвижимости).

Таким образом, зарубежное гражданское законодательство закрепляет понятие земельного сервитута в двух качествах.

В пользу такого сочетания в земельном сервитуте обеих черт и ограниченного права на земельную недвижимость и ограничения права собственности (а в отдельных случаях - и иное право) высказались многие ученые. Такой подход, несмотря на его законодательное закрепление, не является единственным. Так, некоторые известные русские цивилисты, в числе которых Л.И. Петражицкий, Б. Попов, разграничивали понятия сервитута и ограничения права собственности. В исследованиях других юристов ХІХ века понятие сервитута было направлено к понятию любого ограничения.

Как полагает Б.В. Дождев, установление сервитута не отрицает право собственности как таковое, но затрагивает (не в большей степени, чем физические свойства участка) возможности отправления некоторых полномочий собственника [76, с. 414].

На ошибочность и недопустимость приравнивания сервитута к ограничению права собственности указывает и В.П. Камышан- ский, ссылаясь на определение данного понятия гражданским законодательством, в первую очередь, п. 1 ст. 274 ГК Российской Федерации. Он отмечает, что между сервитутом и правом собственности на служащую вещь имеет место коллизия. «Сервитут, - пишет В.П. Камышанский, - не является выделенной составной частью права собственности. Он только создает препятствия собственнику, понуждает его к определенным ограничениям при реализации предоставленных правомочий. В противном случае после прекращения сервитута для возврата выделенных правомочий требовался бы специальный юридический акт приобретения» [117, с. 176].

Исходя из того, что основным критерием выделения ограничений (обременений) в качестве самостоятельного правового явления служит вмешательство в сферу действия уполномоченного лица с целью установления пределов, стеснение реализации им прав владения, пользования или распоряжения земельным участком, отдельные юристы относят земельные сервитуты к числу земельных ограничений (обременений), наряду с правом постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком. При этом указывается, что общим для всех земельных ограничений является то, что они ограничивают возможность правообладателя свободно пользоваться, владеть или распоряжаться земельным участком, иногда непосредственно обременяя его, а также то, что они сохраняются при переходе земельного участка другому лицу [262, с. 27 - 28] .

Следует указать, что земельные сервитуты сформулированы законодательством Республики Беларусь в различных качествах одновременно: и как права лица на недвижимое имущество, и как ограничение в отношении земельной недвижимости, и как обременение такой недвижимости. Так, общее легальное определение ограничения (обременения) недвижимого имущества содержится в ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», посвященной наиболее важным терминам, понятиям и их определениям, используемым в данном Законе. В соответствии с определением, содержащимся в этой статье, ограничение (обременение) прав - это право в отношении конкретного недвижимого имущества лица, не являющегося его собственником, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, безвозмездное пользование, условие или запрещение, ограничивающее правообладателя, в том числе арест, присвоение недвижимому имуществу статуса памятника историко-культурного наследия, ограничение, установленное в отношении недвижимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных сооружений, обременение, установленное в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества.

Несколько иначе определяет понятие ограничений (обременений) недвижимого имущества Федеральный Закон Российской Федерации от 21.07.1997 г. ст. 122-123 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594]. В первой статье данного Закона под ограничениями (обременениями) недвижимого имущества понимаются наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на кон - кретный объект недвижимого имущества. Таким образом, к числу ограничений (обременений) по законодательству Российской Федерации можно отнести, во-первых, такие установленные законом условия, которые стесняют, ограничивают правообладателя при осуществлении как права собственности, так и иных вещных прав на земельный участок. Во-вторых, к ним могут быть отнесены и ограничения (обременения), установленные решением уполномоченного органа государства в установленном законом порядке.

Как подчеркивает Б.М. Гонгало, ст. 1 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве синонима термина «ограничение» использовано слово «обременение», и различие между данными терминами - лишь лексическое. Когда говорят о правах, то они «могут ограничиваться». Если же речь идет об объекте права, то говорят об обременении данного объекта (см., например, п. 2 ст. 274, ст. 536 ГК) [243, с. 19].

Формулируя определение земельного сервитута, Л.В. Щенни- кова в его основу положила понимание его именно в качестве обременения земельного участка. «Сервитут, - указывает она, - это такое обременение земельного участка, ... которое может заключаться как в ограниченных полномочиях по его использованию другим собственником (собственником соседнего земельного участка), так и в ограничении собственных полномочий» [316, с. 37].

Думается, что земельный сервитут может быть определен и в качестве вещного права ограниченного пользования чужой земельной недвижимостью. Содержательную сторону данного института сервитутных прав на земельную недвижимость образуют следующие принципиальные положения, закрепленные гражданским и земельным законодательством.

1. Земельный сервитут является самостоятельным видом вещных прав на земельную недвижимость. В отличие от права собственности, права пожизненного наследуемого владения и права

постоянного пользования земельным участком, он представляет собой ограниченное и более узкое по содержанию право пользования чужим земельным участком. Его сущность состоит в наличии ограниченных и закрепленных договором, актом государственных органов, органов местного управления и самоуправления, судебным решением полномочий субъекта сервитутных прав по использованию земельной недвижимости в собственных интересах или интересах и по требованию другого собственника, владельца, постоянного пользователя, арендатора такой недвижимости.

2. Право ограниченного пользования чужим земельным участком не исключает и пользование участком других лиц, включая самого собственника как аналогичным, так и иным образом. Однако сервитут может быть установлен и вопреки желанию собственника, а при необходимости - и в силу объективно существующих обстоятельств.

3. Сервитут может предоставить только собственник земли. Исходя из природы сервитутных прав, им могут быть обременены только земельные участки, находящиеся в собственности. Вместе с тем, земельный сервитут устанавливается в интересах и по требованию лица, которому земельный участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение, в постоянное пользование или в аренду (ч. 2 ст. 14 Кодекса Республики Беларусь о земле). Собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению. При этом переход права собственности не устраняет и не изменяет земельного сервитута, и в соглашении о сервитуте в качестве каждой их сторон могут участвовать несколько лиц, т.к. земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам независимо от форм собственности. Сервитут ограничивает права собственника земельного участка, поскольку он вынужден считаться с некоторыми правами на него другого лица, не являющегося собственником этого недвижимого имущества. Сервитут сохраняется при переходе права собственности на обремененный сервитутом земельный участок к другому лицу. Приобретатель такого участка должен быть уведомлен об обременении участка сервитутом.

4. Обладатель сервитута получает право пользования чужой земельной недвижимостью. Земельный сервитут не устраняет право владения, пользования и распоряжения земельным участком со стороны собственника этого участка, а лишь устанавливает их некоторые ограничения в интересах и для пользы соседнего участка.

5. Сервитутным правам, как и иным вещным правам, присуще право следования, т.е. они продолжают действовать при переходе права на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу (ст. 15 Кодекса Республики Беларусь о земле).

О природе земельного сервитута как одного из ограниченных вещных прав свидетельствуют также следующие правила, установленные гражданским законодательством. Так, в силу ст. 534 ГК Республики Беларусь собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении земельного участка сервитутом. Невыполнение этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков. Данное законоположение содержит и гл. 36, в которой урегулированы договорные отношения по ссуде. При заключении договора ссуды ссудодатель - лицо, передающее земельный участок в безвозмездное пользование другому лицу, обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь. Если эта обязанность оказалась неисполненной, ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 648 ГК Республики Беларусь).

6. Будучи вещным правом, сервитут, тем не менее, не может быть объектом гражданского оборота. Он не назван в числе предметов купли-продажи, мены, не может передаваться каким-либо иным способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Земельный сервитут неделим. Он не может быть самостоятельным предметом залога, передаваться лицам, не являющимся собственниками неделимого имущества, для обеспечения использования которого он установлен. Сервитутные права устанавливаются не в интересах физического или юридического лица, а в интересах и в пользу доминантного земельного участка как земельной недвижимости и имущества, находящегося в собственности, владении, пользовании, аренде.

7. По общему правилу частный сервитут является платным видом ограниченных вещных прав на земельную недвижимость. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком.

8. Субъектами сервитутных отношений могут быть граждане и юридические лица. Причем, в соответствии со ст. 268 ГК Республики Беларусь субъекты обременяемого недвижимого имущества во всех случаях должны быть собственниками этого имущества. В свою очередь, другими участниками сервитутных отношений могут быть как собственники земельного участка, так и его пожизненные владельцы или постоянные пользователи, т.е. носители других важнейших вещных прав. К их числу отнесены и некоторые участники обязательственных правоотношений, в частности, арендаторы земельной недвижимости.

9. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в установленном порядке. В случае недостижения соглашения спор разрешается судом по иску заинтересованного лица. В этих случаях сервитут устанавливается на основании решения суда. Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации возникновения сервитута, перечислены в ст. 57 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Это - договор, предусматривающий установление сервитута на недвижимое имущество, судебное решение. Такой документ должен содержать описание сущности сервитута, его границ, а также срок действия сервитута и размер платы за него, если они установлены.

10. В законодательстве отсутствует целостный подход к установлению системы земельных сервитутов и их классификации. Так, ГК Республики Беларусь (п. 1 ст. 268), Кодекс Республики Беларусь о земле (ч. 2 ст. 13) перечисляют некоторые конкретные виды сервитутов, устанавливая, в основном, их хозяйственную направленность. Это - обеспечение прохода, проезда через соседний, а в необходимых случаях - через другой земельный участок; прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов; обеспечение водоснабжения и мелиорации. Перечень целей, для которых устанавливается сервитут, законодательством не ограничен. Ими могут быть и иные нужды, которые невозможно обеспечить без установления сервитута (сервитуты прогона скота через участок, создания защитных насаждений, различных природоохранных объектов и др.).

Более подробную и конкретную классификацию земельных сервитутов, порядка и целей их установления содержит ст. 23 ЗК Российской Федерации. В ней, во-первых, проведено деление земельных сервитутов на частные и публичные. Во-вторых, подчеркивается, что частный сервитут устанавливается в соответствии с требованиями гражданского законодательства и, следовательно, подчинения правилам правового регулирования вещных прав и иных имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. В-третьих, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Причем, установление такого сервитута предполагает учет результатов общественных слушаний. В-четвертых, ЗК Российской Федерации более подробно урегулировал цели публичных сервитутов.

В пункте третьем ст. 23 ЗК Российской Федерации говорится, что публичные сервитуты могут устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геофизических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона скота через земельный участок;

7) сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного пользования изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

В зависимости от того, в чьих интересах устанавливается сервитут, различают публичные и частные сервитуты. Первые устанавливаются, если это определяется государственными или общественными интересами, вторые - когда таковые отвечают интересам частных лиц (граждан или юридических лиц).

Земельные сервитуты могут быть классифицированы и по другим основаниям. Так, в зависимости от направленности поведения собственника земельного участка и носителя сервитутных прав могут быть выделены разрешительные и запретительные сервитуты. Разрешительный сервитут обязывает владельца недвижимости, обремененного таким сервитутом, разрешать или претерпевать некоторые последствия использования его участка другим лицом. Запретительным является сервитут, в силу которого владелец недвижимости, обремененный таким сервитутом, обязан использовать свой земельный участок, чтобы не ухудшить положение господствующего (доминирующего) участка, ради которого он и устанавливается [93, с. 27].

Процедура установления сервитута охватывает следующие основные стадии:

• подачу письменного заявления заинтересованного лица и собственника обременяемого земельного участка об установлении сервитута в кадастровый орган;

• изучение возможности установления сервитута и составление договора о сервитуте;

• подписание договора о сервитуте собственниками земельных участков или их представителями;

• государственную регистрацию сервитута и договора о сервитуте и выдачу документов, удостоверяющих государственную регистрацию сервитута.

В договоре о сервитуте должны быть указаны:

кадастровые номера и адреса доминантного и обременяемого земельных участков; сведения о сторонах в договоре; описание цели установления сервитута с указанием его площади; сведения о размере и способах компенсаций (единовременная компенсация или компенсация в форме периодических платежей), выплачиваемых собственнику обременяемого земельного участка за установление сервитута; права, обязанности, ответственность сторон за ненадлежащее исполнение или неисполнение договора; круг лиц, обладающих наряду с обладателями сервитута правом ограниченного пользования обременяемым земельным участком; другие условия, не противоречащие законодательству Республики Беларусь.

К договору прилагается изготовленная кадастровым органом схема границ сервитута, которая является его неотъемлемой частью. Договор подписывается заявителями в кадастровом органе.

Регистрация сервитута включает государственный кадастровый учет границ сервитута и государственную регистрацию сервитута в государственной земельно-кадастровой книге. Заявителю соответствующий кадастровый орган выдает, кроме экземпляра договора с совершением надписи о государственной регистрации, выписку из государственной земельно-кадастровой книги установленной формы.

В проведении процедуры установления сервитута может быть отказано по следующим причинам:

• при наличии запрещений или ограничений в установлении сервитута, предусмотренных законодательством, планом функционального использования территории, градостроительной документацией или строительными нормами и правилами;

• если земельный участок и права на него не зарегистрированы в государственной земельно-кадастровой книге;

• если характеристики земельного участка не соответствуют сведениям о них в государственной земельно-кадастровой книге;

• если заявители не являются обладателями права на земельные участки;

• если между заявителями существует спрос об условии установления сервитута (границы, порядок компенсации и другое);

• если установление сервитута не позволяет использовать обременяемый земельный участок по целевому назначению;

• если цели, для достижения которых устанавливается сервитут, могут быть достигнуты другим способом при тех же затратах.

Заявители вправе обжаловать действия кадастрового органа по установлению сервитута в вышестоящем государственном органе или в суде.

Существуют особенности установления сервитута в случае, когда собственником обременяемого или доминантного земельного участка является государство.

Сервитут может носить срочный характер и прекратиться по истечении срока соглашения об его установлении.

Сервитут прекращается аннулированием записи о государственной регистрации сервитута в государственной земельно-кадастровой книге.

При прекращении сервитута по соглашению обладателя сервитута и собственника обремененного земельного участка; прекращения оснований его установления; истечения срока действия сервитута; перехода права собственности на доминантный и обременительный участки к одному лицу аннулирование регистрационной записи осуществляется на основании заявления обладателя сервитута и собственника обремененного земельного участка. Такое заявление подается в кадастровый орган по месту нахождения обремененного земельного участка.

Сервитут прекращается автоматически в случае аннулирования записи о регистрации доминантного или обремененного земельных участков в государственной земельно-кадастровой книге.

Если сервитут прекращается на основании решения суда, то аннулирование регистрационной записи в государственной земельно-кадастровой книге осуществляется на основании заявления заинтересованного лица. К такому заявлению прилагается судебное решение. При прекращении сервитута заявителю выдаются выписки из государственной земельно-кадастровой книги, удостоверяющей государственную регистрацию прекращения сервитута.

Земельный сервитут защищается способами, установленными для защиты вещных прав. Обладатель сервитутных прав вправе требовать признания за ними этих прав; пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; возмещения убытков; может применить другие способы защиты.

Носитель сервитутных прав имеет право на защиту его владения, также против собственника (ст. 286 ГК Республики Беларусь). Однако собственник вправе требовать в судебном порядке прекращения сервитута в случаях, когда земельный участок не может быть использован им в соответствии с назначением.

Важные правила, касающиеся гарантий прав собственников, землепользователей и землевладельцев при установлении публичных сервитутов, закреплены в земельном законодательстве Российской Федерации. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. В случаях, если установление сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату (п. 7 ст. 23 ЗК Российской Федерации).

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (п. 8 ст. 23 ЗК Российской Федерации).

Таким образом, земельный сервитут представляет собой вещное право ограниченного пользования чужой земельной недвижимостью. Сущность земельного сервитута состоит в наличии ограниченных законом, судебными решениями или договорами полномочий субъекта по использованию чужой земельной недвижимости в собственных интересах или в интересах другого собственника, владельца, арендатора.

Земельному сервитуту, как и другим вещным правам, присущи такие общие черты, как право следования, абсолютный характер, наличие установленных законодательством оснований возникновения и прекращения.

Земельный сервитут как абсолютное вещное право защищается так же, как и право собственности. Лицо, обладающее земельной недвижимостью на сервитутном праве, может защищать ее и от посягательств собственника.

Объем и содержание частного земельного сервитута, по общему правилу, устанавливаются договором.

Как представляется, должна быть расширена законодательная база для использования земельных сервитутов. Возможность их установления следует предусмотреть для участков, занятых жилыми домами товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, коллективов индивидуальных застройщиков. Это поможет, во-первых, установлению единого режима недвижимости в жилищной сфере и в сфере земельных отношений. Во-вторых, будет способствовать устранению земельных и имущественных споров. В-третьих, установление правила, согласно которому земельный участок прилегающий к товариществу собственников жилья, жилищному, жилищно-строительному кооперативу, может быть обременен правом ограниченного пользования других лиц (земельным сервитутом), устранит трудности в градостроительстве и поможет делу рационального использования земель городской застройки.

При этом за жилищными, жилищно-строительными кооперативами, товариществами собственников жилья следует закрепить право собственности на участки, занятые жилыми зданиями. Что касается земельных участков общего пользования (проездов, внутриквартальных дорог, детских площадок и иных сооружений и объектов общего пользования), то эти земли целесообразно передать таким кооперативам и товариществам в аренду. Одним из условий аренды должно явиться установление земельных сервитутов в государственных и общественных интересах. В силу ныне действующего законодательства, земельный сервитут может быть установлен в отношении земельного участка, находящегося в собственности. Вместе с тем, следует согласиться с О.А. Самончик, которая полагает, что это искусственно сужает сферу применения существующего права [247, с. 48]. Как представляется, в отдельных случаях это право следует распространить и на земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении и постоянном землепользовании.

<< | >>
Источник: Станкевич Н.Г.. Вещные права на землю: Монография / Н. Г. Станкевич. - Гродно: ГрГУ,2003. - 160 с.. 2003

Еще по теме Земельные сервитуты:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -